海南市房地产海南博鳌项目前期策划方案(编辑修改稿)

海南市房地产海南博鳌项目前期策划方案(编辑修改稿)内容摘要：

机构，用于投资收益或节省企业经营（招待）成本，适合与不以酒店经营管理为主而专注于地产项目开发、在酒店经营、运作的能力经验上又较为弱势的开发商。  返租式产权酒店 其基本的开发模式与分红式产权酒店基本相同，但是在收益方式上与之存在根本差异，分 红式产权酒店是以经营收益为依托，以利润为总分红标的的，购买者投资收益大小与酒店的经营业绩好坏息 中国最大管理资源中心 第 13 页 共 32 页 息相关，而返租式产权酒店的投资收益与酒店的经营没有任何关系，其以每年固定的投资回报（一般为 6—8%为 /年）为主要的收益体现形式，再就是坐享每年的地产升值，在这一形式下，购买者的收益计算办法一般为： 房产总价 ╳ 事先约定的年回报比例（一般为 6—8%） 在这一形式下，酒店的定价方法也是与纯产权式酒店是不一样的，因为收益与经营效益挂钩的原因，纯产权式酒店一般采用无区分的定价方法，既每个销售单位，不论朝向、面积大小和位置优劣 ，往往以同一价格进行销售，不做区分，但返租式产权酒店则不一样，其每年的投资回报是由其起初的投资总额直接决定的，所以，以此种模式运作的产权式酒店，其不同的房间依据其朝向、位置、面积大小，定价是不同的，这一点直接决定了购房者的收益大小，而且相对固定。  度假式产权酒店（分时度假式产权酒店） 度假式产权酒店与上述两种产权式酒店的运营方式有着根本的不同，上述两种产权式酒店的运营方式均是以保证购买者收益前提的，而度假式产权酒店的根本利益体现在交换和休闲度假上。 一般以此类方式为开发目的的酒店，均会选择一个国际 性的度假酒店交换组织作为依托，以所开发的酒店加入该交换组织，购买其酒店客房的业主可以以此物业作为资源与该组织内其他地方的酒店业主进行时间上的交换，以换取其他地方酒店的免费入住权，用 中国最大管理资源中心 第 14 页 共 32 页 于休闲度假。 此种类型的酒店多建设与世界或全国知名的旅游、度假胜地，开发主体多为旅游度假类的开发公司，以自然或人为塑造的旅休闲项目为依托，购买者的购买目的多为休闲为目的，不指望其产生金钱上的收益。 所以，其与上述两个产权式酒店运营方式上的不同就在于其是以消费为目的的，而非以收益为目的的。 目前，此种模式的产权酒店正在 以国际化的酒店交换组织为依托进行大规模的扩张，但其对加盟酒店的要求和审查往往相当严格，一般均要求在三星级、四星级以上，而且对酒店内部配套和城市环境的要求也有非常高的标准。 五、 经典酒店项目案例分析 案例一 海口索菲特前沿酒店 （产权式） 项目概况： 海口索菲特前沿酒店 由前沿控股集团投资开发的国内首个全海景五星 房 产权式酒店。 作为亚洲财富领袖俱乐部永久性会址及 2020年唯一荣膺中国国际商业地产博览会 50 强的产权式酒店，它的首次亮相引起业内外人士的普遍关注。 该酒店位于海南省海口市西 中国最大管理资源中心 第 15 页 共 32 页 海岸的盈滨半岛，是旅游度假 的黄金地段。 均价： 13000 元 /平方米 项目类型 ： 底商 入住时间 ： 20201230 建筑面积 ： 万平方米 主力户型 ： 7080 平方米 总户数 ： 304 户 其销售诉求点是： 70 年产权、每年 9%的回报率、 5 年回购计划、业主坐享每年 21 天的免费入住与稳定分红 ，使业主拥有安心的投资回馈保障。 并且展示出了前沿集团无比雄厚的经济实力以及对投资业主的诚意投资前景比较乐观。 案例二 太和温泉 休 闲酒店 项目概况 ： 太和温泉 休 闲酒店 是由海南钧恒房地产开发有限公司投资 1. 4 亿元 ，按国 际星级 标准规 划设 计 、建造 、装 修的第一家温泉休闲酒店；也是目前海口市内唯一一家生态温泉别墅式休闲酒店。 酒 店位 于 海 口 市 琼山 区 新大 洲大道 三公里（海府 大道、凤翔大道 、新大 洲大道 、 中国最大管理资源中心 第 16 页 共 32 页 东 线高速 公路四 条主要 交通干 线的交汇 点，距 离仅 200米。 占地面 积 43 亩，总 建筑面 积 30， 000 平方米。 酒 店拥有 欧式风 格别墅 38 栋，各类 客房 500 间（套），可满足商务散客、旅游团队、会议、休闲等不同客人的需求，房间内部装修考究，格调新颖，均配有现代化 的 设 备 和 安全设 施。 均 价在 6800 元 /平 方米。 其 销 售 策 略 采取的 是： 分 时休闲 + 产权酒店 ； 销售诉求点是： 休闲 + 赢利 + 资产增值。 投资者用每年在 其 店 21 天的免费入住权通过公司参与 國内 分时度假机构多家酒店的入住交换，并可进入国际交换网，出国旅游休闲 ，其销售模式可以值得我们借鉴。 六、 高尔夫在国内发展状况 1. 高尔夫运动的起源 高尔夫球是人类文明史上最古老的运动，拥有 500 多年的历史和健康文明的悠久传统。 高尔夫球起源于苏格兰民间，形成于 1 15世纪。 高尔夫球的名称 golf 便来自苏格兰的方言 gouf，其意为 “击、打 ”。 今天，建在世界任何地方的高尔夫球场仍然像苏格兰最初玩高尔夫球那样，将球场建在生长着草丛的 海边沙地附近。 高尔夫球场既要有平坦的沙滩和葱绿的草皮，又要有一定的起伏和沟壑水流。 设在 中国最大管理资源中心 第 17 页 共 32 页 海滨的现代高尔夫球场仍沿用苏格兰语的称谓 “林克斯（ links） ”。 2. 高尔夫运动在中国发展现状与趋势 ① 中国高尔夫球场总量 及分布概述 根据《中国高尔夫球场指南》所收录信息，中国拥有高尔夫球会共 168 所，大部分拥有一个 18 洞球场。 如果拥有 27 洞球场的球会作为拥有一个球场计算，拥有 36 洞球场的球会作为拥有两个球场计算(以此类推 )的话，目前中国拥有球场共 209 个。 球场总面积约为377,500 亩，占国土面积不到百万分之三 ，平均每个球场占地 1,800亩左右；总球洞数近 4000，球道总长约为 1, 453,700 码，平均每个球场球道长度 7000 码。 高尔夫球场的数量是与当地经济的发展程度成正比的。 球场主要集中于珠三角、长三角、京津唐三大经济圈，深圳作为改革开放的前沿阵地，拥有的球场数量占全国总量的 1/10。 另外，由于海南、云南拥有丰富的旅游资源，正酝酿或尝试高尔夫旅游的发展，球场数量也相对较多，西部地区目前球场数量较少。 由以上数据可以看出， 中国高尔夫球场已达到一定规模，但相对中国总人口而言，还相当不足，超过 600 万人才拥有一个 球场。 ③ 国内高尔夫消费规模及发展趋势 在高尔夫走进中国的第 20 个年头的 2020 年，高尔夫运 动 突然成为人们追捧的 “时尚运动 ”， 中国已经成为世界第五大高尔夫国家。 据广东高尔夫球俱乐部入会收费标准显示，虽然加入高尔夫 中国最大管理资源中心 第 18 页 共 32 页 球俱乐部的入会费高达 60 余万元人民币之巨，但入会消费人群每年仍以 10%的比例增长。 据中国高尔夫球协会统计，到 2020 年底国内已经有 100 万高尔夫人 口， 其中有 40 万是注册会员。 另外，每年还有大量韩国、日本、东欧及港奥台等国家或地区的高尔夫旅游者来华打高尔夫。 具统计每年来华进行高尔夫旅游的外地游客就高达 30— 50 万人次，且逐年在增加。 专家预测，中国高尔夫球场建设每年将以 2030%的速度递增。 从消费人数上看，中国高尔夫消费人群 可达 450 万人，年增长比例达 30%。 从中国高尔夫市场需求来看，目前的 200 个球场远远不够。 ④ 打高尔夫的一般收费内容 目前国内打高尔夫的收费项目一般包括： 果岭费 、出场费、球童费、 球杆出租费 、 租鞋费 、 更衣柜 、 球童车。 具体收费如下：。