某房地产公司开发建设某小区项目可行性报告

某房地产公司开发建设某小区项目可行性报告内容摘要：

景观。 建筑单体设计采用母体符号的设计手法， 制定出庄重、大气的沿街立面及小区内空间效果。 l、建筑立面构成 立面处理结合整体风格设计，注意比例协调和视线效果，公建 的屋顶可适当重点处理，道路沿线建筑立面突出城市干道景观特征。 材料与质感 主体住宅建筑外墙以陶砖为主，质感应细腻，富有亲和性；公 建在保持规划区整体风格的前提下，同时提倡新型建材在满足整体 风格构成的范围内合理使用。 建筑色彩 规划区建筑以素雅、中型浅深色调为主，局部辅以景观灯饰加 以点缀，体现高贵同功同功典雅艺术的氛围。 5． 6 交通体系组织与场地竖向规划 5． 6． 1 交通体系规划 道路骨架 设计主要综合考虑道路系统、功能区分、公共服务设 施布置、建筑群体布置、绿化系统、空间环境及相互之间的内在联 系，从而使小区形成一个完整的、相对独立的有机整体。 5． 6． 2 竖向规划要点 项目区场地平坦，建设场地尽量与道路的标高及坡度走向协调。 场地内雨水顺场地进入城市雨水系统。 5． 7 工程管网建设 5． 7． 1 给水工程 l、设计依据 根据国家《建筑给水排水设计规范》、 《室外给水设计规范》、 《建筑设计防水规范》等进行设计。 用水量预测 根据《城市给 水工程规划规范》 GB50282— 98 并结合密山市实际 情况，取人均生活用水量指标为 300 升／每人每天。 该小区总建筑面积 平方米，按住户数 528 户、 1584人进行估算， 日总用水 量增加估算为 立方米／天。 水质、水压 项目新增用水为城市自来水。 水质标准应符合《国家生活饮用 水卫生标准》 (GB5749— 85)的要求。 每栋楼供水管道进水口处压力应不小于 0． 24Mpa，小区生活水 管入口处压力应达到 0． 7Mpa。 水源工程 项目周边供水 管网已经完备，从北四路供水主干管网引接φ l 00 供水管道，配套建设供水管网，小区内沿主干道路上铺设干管给水 管网，沿小区道路呈树枝状布置，可以满足办公、生活、消防等用 水的要求。 5． 7． 2 排水工程 根据现状，本小区为雨、污分流制排水系统，污、雨水排入卫河路市政排水管网。 l、排水量 小区排水量平均为 225 立方米／时，最大排水量为 275 立方米／时。 排水来源 居民住宅楼、商业服务设施、公共建筑及公厕的排水。 排水设施 生活污水排入化粪池 发酵后通过检查井及小区污水管网排之市 政排水干管。 雨水排放 小区内地势比较平坦，在高度变化处设置雨水井进行排水即可。 ①雨水井的布置原则 应使雨水不致漫过路口，因此雨水井一般设置在道路交叉口的 汇水点或低洼处。 ②布置间距 一般雨水井布置间距为 30— 40 米。 ③雨水口形式 采用双蓖联合式。 5． 7． 3 消防 项目按同一时间内一次火灾概率计算，设置室内外消防栓，消 防栓按照低压制消防供水设计，控制半径 l 00 米，设计地面消防栓 2 个。 根据《建筑物灭火器配置设计规范》 (GBJl40— 90)的规定，在 公共建筑内各处设置一定数量的灭火器。 5． 7． 4 供电工程 用电量估算 本小区共有居民 528 户，总居住面积 平方米，每户用电 量按照 l0Kw 考虑，则小区居民总用电量为 5280Kw；公共建筑及附 属建筑物面积 3815 平方米，单位容量用电量按照 30w／㎡考虑为 ，取需用系数为 ，则小区变压器容量应为 1700Kw。 电源引接及变压器容量 供电局公用变压器直接引 入，可满足项目需求。 供电方式 为保证项目用电需求，动力供电线路由配电室向各用电设备及 用电点以放射状方式供电。 关键设备及设施采用专线供应，以保证其运行所需的电压稳定，用电有保证。 所有室外电力管线全部下地敷设，保证规划区内市容环境整洁， 规划区内道路照明、绿化照明管线在人行道路或绿化带下穿管直埋， 其他电力电缆均采用穿钢管引入的敷设方式。 ． 5 电信及闭路电视工程规划 l、电信工程规划 本项目市话系统从小区西侧北四路引入。 在小区内设 1 个电话 总交接箱 ， 电话交接箱独立安装于室外。 规划区内电信排管沿区内道路成枝状， 由电信排管至单体建筑采用穿管直埋方式进入一幢建筑室内分线盒。 整个电信网路的规划设计都考虑到“智能化”实施的可行性， 并为此留有相关的足够的通道。 5． 7． 7 供热工程 l、热源 热源为北四路主干供热管线提供的热水介质。 布置方式 采用异程式布置供热管道，即枝状布置，线路埋地铺设，分户 计量。 室外热网应每隔 60 米设一检查井，并在分支管连接管道上设置 阀门、排水、放气和 装有套管的伸缩器，便于检查和维修。 采暖热网在穿越马路时应假设大两号刚套管，并比道路两边宽 出 l 米，便于施工和管护。 5． 7． 8 工程管线综合 庭院管道沿绿化带布置。 管线埋深和间距要求严格按规范执行， 并遵循高压让低压，有压让无压，易弯让难弯的避让规则。 5． 8 环卫规划 垃圾分区集中收集，集中运往垃圾中转站进行处理。 沿路每隔 50— 80 米布置垃圾箱 1 处，中心绿地等人流集中活动 地段应注意垃圾物的清理。 5． 9 接地防雷 配电室高压侧设避雷专柜， 以保证小区用电运行安全。 配电室设计五防式人工接地装置，接地电阻不大于 4 欧姆，各用电点重复接地电阻不大于 l 0 欧姆。 5． 10 地震设防 根据现行的“中国地震裂度区域图 (1999)”显示，本项目区 所在地地震裂度为 5 度，建筑抗震设计按国家要求，项目建筑抗震 设计按 7 度地震区设防。 5． 11 物业管理 小区建成后，小区物业管理交由专门的物业管理公司负责，物 业管理公司负责与小区业主委员会签订物业管理合同，根据合同行 使自己的权利并履行自己的义务。 5． 12 节能 建 筑物本体部分 本项目属民用建筑类别，项目建筑外形及外围结构设计应考虑 节能效果，并遵从《民用建筑节能设计标准 (采暖居住建筑部分 )》 的要求进行。 机电设备部分 在设备选型上，选用国内技术最先进的节能型产品，杜绝高能 耗产品在工程中使用，以有效地较低能耗，达到节能的目的。 供热部分 供热管道应加装防腐保温措施， 以提高能源的利用效率。 加强综合管理措施， 以达到综合节能的目的。 第六章项目市场定位 黑龙江省牡丹江农垦名城房地产开发有限公司建设 的圣源小区位于密山北大营区，北八街北、新开街南、北四路东。 项目规划占地 平方米。 实际建设规模为 平方米，其中住宅 528 户。 6． 1 目标客户定位 项目所在地周边为农垦总局牡丹江管理局管辖，区位优势明显，交通便利。 为此，项目主要立足于该区缺房户和无房户，并考虑城区中高 收入阶层的住房需求。 6． 2 价格定位 该小区地理位置优越，配套设施齐全，生活服务设施完备，周 边有多个住宅小区。 参照周边其他小区的市场价，本项目价格定位 如下： 住宅楼平均价为每平方米 3100 元。 车库平均价为每平方米 5000 元。 6． 3 物业管理定位 小区物业管理交由专门的物业管理公司负责，物业管理公司负 责与小区业主委员会签订物业管理合同，根据合同行使自己的权利 并履行自己的义务，可保证居住户的权益。 第七章项目实施进度方案 7． 1 项目建设周期 整个工程计划 2 年内全部完成，销售工作则持续到建设完成后 的一年内结束，即项目从 2020 年开工建设，到 2020 年底全部建成， 并在拿到五证后开始预售，整个项目销售工作到 2020 年全部结束， 物业管理工作也全面启动。 项目实施进度安排 年份 2020 年 2020 年 可行性研究 —— 审批 —— 建设规划 —— 设计 —— 土建施工 —— —— 设备安装 —— 销售 物业管理 第八章投资估算及资金筹措 8． 1 估算情况 8． 1． 1 估算说明 ①本项目固定资产投资估算包括公建、住宅楼建设、局部场地硬化、 公用设施配套、土建、安装工程费及其它费用。 ②本项目实际占地 平方米。 采用土地 使用权挂牌出让形式有偿取得，计入固定资产投资。 8． 1． 2 估算依据 ①土建工程投资估算依据《黑龙江省建筑工程预算定额》，建筑 安装工程投资估算依据《黑龙江省建筑安装工程预算定额》的有关规 定估算。 ②设备、材料价格依据《密山建设工程造价信息》。 ③建设单位管理费、勘察设计费、监理费、招标代理费分别取 工程直接费用的 1％、 1． 5％、 2． 5％、 0． 5％。 ④基本预备费按照项目前期工作费、房屋开发费、设施购置费、 土地征地费及相关工程费之和的 3％，涨价预备费根据国家有关规 定 暂不计取。 ⑤投资方向调节税根据国务院有关规定税率为 0。 ⑥编制方法依据《建设项目经济评价方法与参数》及相关文件。 8． 2 总投资估算 8． 2． 1 固定资产投资 项目固定资产投资由建设项目的土建工程、设备及安装费；征 地费、配套费。