房地产物业管理海南省文昌文城镇亿嘉广场前期物业服务方案

房地产物业管理海南省文昌文城镇亿嘉广场前期物业服务方案内容摘要：

全面防范实施“三岗”结合，即巡逻岗、守卫岗、机动岗三岗联合防范，着重安全防范点、线、面的配合与互动。 保安巡逻“三速”推进，即徒步、单车、机动车三速巡逻，统筹安排“三速”巡逻的时间，并利用智能巡更系统对“三速”巡逻进行绩效监控； 机动增援进行“三级”调度，即实施快速推进体系。 第一梯队的快速分队装备电动巡逻车，随时听候调遣， 在报警 4 分钟内赶到现场；第二梯队的快速支援分队在紧急状况下随时召集，对第一梯队及时支援；在确实需要紧急增援的情况下，由公司秩序部调度公司治安队实施紧急增援。 此外，我们将进一步密切与当地公安部门的联系，积极配合派出所工作，加大治安综合管理力度。 （三）门卫管理 对进入小区的人员的验证工作，采取认证与人相结合的方法。 保持门口通道的畅通，有车辆出入时，应快速打开伸缩门后站在门外车辆拐弯的外侧，劝阻过往行人注意安全，暂停避让，保证领 导车辆顺利通行，并实施礼仪。 当外来人员进入住宅区时，在通常情况下，当 来人行至值勤秩序员跟前五至七米时，秩序员应主动询问来意。 当与秩序员相距一至二米时，请其止步出示证件，待来访递过证件后，秩序员应仔细查验：先看证件封面，再翻看内侧姓名、单位，对照片与其相貌是否相符，钢印上的单位与签发证件单位是否相符，有效日期是否已过时。 当有外来车辆驶进门口时，值勤秩序员应立正站在汽车的侧前方，面向汽车， 将右手臂向前平伸，五指并拢，指尖向上，掌心朝向汽车，左手随后向前抬起，置于右手下方，微微弯曲，掌心朝上让其停车一侧，连续摆动数次，示意靠边停车，待车停稳后，实施检查验证。 （四）保安巡逻 防范措施 小区保安措施 （ 1）实行 24 小时（分为三或四个班）监视和巡查，防止不安全事件的发生。 （ 2）对于形迹可疑的人进行证件检查，必要时检查其所带物品。 （ 3）对巡查的责任区域、小区周边环境，发现一切可疑人、事要礼貌查询或做好控制。 （ 4）制止本小区范围内的打架斗殴、纠纷争吵事件。 （ 5）制止外来人员在小区内大声喧哗，以免影响小区办公、生产秩序，尤其是纠正流动吸烟及违规行为的制止。 （ 6）发现重大可疑情况，要立即向总值班室或值班队长汇报，并立刻前去现场处理、维护，同时与各值勤点联系。 （ 7）监管好小区 范围内的车辆，防止撬、盗车事件的发生，及交通事故的出现。 （ 8）每日做好全小区巡视，特别是重点部位的管理登记，对重大问题要及时汇报。 （ 9）监管消防设备设施，及时对火险存在隐患问题，要立即报告上级，并采取适当措施。 巡防办法： 每 3 小时至少对整个小区所辖范围内巡查一遍。 巡逻保安要多看、多听、多嗅，以确保完成巡视工作任务。 （ 1）巡防力度： 采取定线及不定点相结合的巡逻线路进行巡逻。 所谓定线巡防，是指巡防秩序员在一定时间内，按指定的路线，有规律的巡回警戒、检查。 定线巡逻由巡防人员由 A 点出发到 B 点，然后 ，再由 B 点沿原路返回 A点，依据顺线和逆线巡逻。 所谓不定点巡逻，是指巡防人员在其负责巡逻区域内，根据巡逻任务的需要，自由选定巡逻路线，往返曲折地进行巡逻。 这种巡逻方法有利于 调动巡逻人员的积极性和主动性，且不易被他人了解，对容易发生问题的部位能纳入巡逻人员的视线。 定线与不定点相结合巡逻，按定线巡逻与不定点巡防交叉进行。 有利于巡逻人员对时间的控制，实现全方位的防范。 （ 2）采取点与线结合的巡防力度： 所谓点，就是在巡逻范围内的重点，要害部位或容易出现问题的薄弱环节，确定专门力量警戒、保护，或在小范围内采取巡回的 方法，有重点地巡查、警戒。 在对重点、要害部位派专门力量巡查、警戒的基础上，同时采取上述定线与不定线相结合的方法，做到点线结合，这样既可以突出对重点、要害部位的保护，又可以兼顾一般部位，达到确保安全的目的。 （ 3）保安巡逻应注意的事项： 根据小区实际情况，结合高层住宅区管理经验，为提高保安巡逻的效果和质量，应注意以下几个问题： ① 时空控制上应注重系统管理。 要恰当使用人力，明确巡逻的重点时间、重点部位，安排好线路和时间，做到在时空上不断档，使整个保护目标始终置于巡逻人员控制之下。 ② 要经常结合敌情和治安方面的新动 向，研究一个时期巡逻应注意和加强的方面，并及时调整力量和巡逻方法。 ③ 要经常教育巡逻人员增强敌情观念，要求每个巡逻人员在具体巡逻中全神贯注，细心观察，不忽视一点可疑迹象，不放过任何应该解决处理的问题，夜间巡逻要更加注意行人、车辆表现出来的可疑点，以及不正常的烟气、火光等。 第二节 消防安全管理措施 亿嘉广场 的防火工作，主要是保证消防设施设备的运行正常。 消防设施的完善与否将直接影响到业主的利益，因此我公司将制定详尽的消防设施设备周期性的检查和防范方案及标准，并根据此方案及标准全方位开展消防管理工作。 我们的做法是，首先熟 悉和掌握本区域的地形地貌，物业和消防设施平面布置，加强和贯彻国家及海南省消防部门的消防法规，加强与 亿嘉广场 辖区派出所的工作联系，落实消防检查管理 制度，确保临警状态下能及时发挥作用，确保小区住户公共财产和生命财产安全，从而达到良好的公共秩序的安全维护。 一、我们的具体要求是： 贯彻落实国家和海南省、文昌市消防部门有关消防法规法令，做到以预防为主，防消结合。 配合相关部门做好消防知识普及宣传工作。 以管理处秩序队为主组建小区义务消防队，秩序队负责控制检查灭火及演练管理，管理处负责监控火灾报警控制及协调工程技术部门 维修保养工作。 消防设备故障及时报告并配合工程管理部门跟踪落实维护处理。 值班人员必须熟悉火灾报警系统的报警信号和各火灾监测点之间对应信号和安排。 ■每月对火灾报警控制柜进行清扫除尘，对联接线路进行检查，松动的应予紧固，保证运行正常。 ■任何人未经消防部门批准不得擅自拆改、移动消防设施，更不得在消防设施前堆放物品或设置障碍从而影响临警状态下的使用。 ■小区内建筑设置的灭火器每年检查一次灭火器的功效，过期失效的应及时更换。 定期深入各楼层巡视消防设施的完好和防火安全情况，随时发现纠正火灾隐患。 ■ 制订消防的防范 措施，保证小区内消防安全： 确保疏散楼梯和通道有明显标志，道口畅通，不堆放杂物和货物，一旦发现立即清除。 经常宣传贯彻以预防为主，防消结合的方针，加强小区内所有人员的消防知识的宣传，提高防火意识。 严禁乱拉乱接临时用电线路。 严禁在小区燃烧废物等。 临警状态时做好人员疏散工作。 小区内动火及电焊必须经管理处同意，并注意安全，在使用时必须有人看护，监督工作由秩序员员实施。 二、小区消防应急方案 为使小区内在出现火灾报告时，做到“忙而不乱”有效控制在最小范围内，将火灾控制在萌芽状态，制定以下应急规程： 值班中心接到消防报警信号 （ 1） 利用对讲机通知辖区秩序员立刻前往火警现场，并及时向主管部门报告； （ 2） 火警误报时通知消除警报信号； （ 3） 火警证实情况严重，通知处启动报警设施（原则上出现火警时，不可启动广播，以免引起骚乱）。 火警信号证实，情况严重，管理处应急事项 （ 1） 通知办公室值班人员和义务消防员，在短时间内装备赶赴现场进行灭火，并根据火灾情况由其决定是否打“ 119”电话报警； （ 2） 启用报警设施通知主管到场组织施救； （ 3） 利用消防疏散广播，引导人群沿消防通道向安全地点疏散（此项工作应在确定火势准确情况下进行，以免发生骚乱）； （ 4） 切除非消防电源； （ 5） 启用相关消防器材等。 （ 6） 消防值班员应密切关注灭火动态，保持现场的联络畅通，及时向有关领导汇报。 拨打“ 119”电话报警程序 （ 1） 拿起话筒拨打“ 119”号键，准确讲清起火单位名称，所在位置。 （ 2） 讲清起火部位、燃烧物品、火势大小、火场面积； ■ 燃烧物质可分为：油、化学物质、一般物质。 （ 3） 讲清起火单位楼层。 ■ 讲清报警人的姓名，联系电话号码，以便随时联系； ■ 如需安排消防车要讲清接车地点，地点应在起火附近易找的地方。 落实三级防火安全“三级”检查制度 ■ 一级检查由管理处治安秩序队组织实 施，每周对本岗位进行一次消防安全的检查，发现问题及时处理，及时报告。 ■二级检查由管理处组织实施，管理处每月或半月组织秩序部及工程人员对其部门消防管理范围、消防设备物资进行一次检查，消除火灾隐患及落实整改，每月向公司总部汇报一次消防安全情况。 ■三级检查由公司安全主管与管理处实施，每季度由公司安全主管会同管理处主要领导对区内进行重点检查 1次及抽查，每季度不少于一次检查。 消防应急处理程序 当发生火灾时，值班领导任临时指挥，负责灭火的协调、联络、指挥、组织实施等工作；治安门岗位值班人员负责人员疏散疏导、警 戒工作；义务消防人员负责灭火工作，水电维修人员负责对水电的控制和应急使用，其他工种人员负责救火灭火及救援任务；值班人员负责与各方面的联络和协调，并用对讲机与公司客户服务中心联系调动周边区域的公司治安人员协助，确保将火灾消灭于萌芽状态。 消防应急分工如下： 公司安全主管：总指挥 管理处值班领导：负责现场调度 管理处治安主管：负责灭火的组织实施 义务消防员（待岗秩序员）：负责灭火工作 门岗值班秩序员：坚守岗位，负责警戒及联络工作 巡逻秩序员：负责人员的疏散及秩序维护 水电工程人员：负责应急水电的补给 公司客户服务 中心总台：负责外援调度及联络 其他工种人员：负责救护工作及后勤供应。 三、动火管理措施 根据小区消防管理要求，对涉及动火作业及电焊的要求应先坚持先办手续后施工的原则： 根据消防有关规定，禁止所有施工人员在未经批准的防火区内实施电焊、氧焊及火炉作业。 固定动火区须经管理处审核，报有关管理处领导批准后，办理固定动火证，方可动火或电焊施工。 动火现场必须采取有效的安全措施和配备相应的灭火器具，由管理处指定专门安全员或其它熟悉业务的人员监护，保证动火作业的顺利 进行。 动火作业人员必须持证上岗，作业完毕后，动火人员和监护人员必须认真检查，临时动火区域是否有火灾萌发的可能。 动火人员和监护人员必须对临时动火区的清理火灾现场，做好灾情记录，追究火灾责任，并向有关部门汇报 监测火灾情况，坚守消防中心岗位 接到报警 判断地点，用对讲机报告火情地点 灾情轻：通知秩序人 员自行处理 灾情严重：打火警 119，通知消防主管，公司主管领导 误报：查明原因记录在案 组织人员疏散，进行安全保护 组织秩序人员赶到现场灭火 检查已经自动启动的消防设备工作情况，必要时强行启动其他消防设施 防火安全负责。 日常动火巡视及跟踪由我秩序巡防人员配合相关部门实施。 四、台风及洪涝灾害控制措施 针对本区域台风影响情况，由管理处成立的义务消防队组织预防台风及洪涝灾害的预防控制任务，配备必要的防风、防洪物资，如抽水泵、砂袋、手推车、锄头、铁铲、雨具、扩音器、宣传栏等。 特别台风发生及连续雨天时，由管理处预先进行台风预报，告知小区全体业主进行预防，义务消防组织成 员到位对小区的公共设施检查和对防风防洪物资进行准备，定期观察排泄水位及设备运行情况，关注天气预报和防汛指挥部门的警报；当发现异常时，及时向公司有关部门及领导进行通报，以便采取相应措施。 日常管理过程中，在小区内储存足够的防洪砂堆和编织袋，以备应急防火、防洪使用。 当台风来临时，所有管理处工作人员按应急方案，坚守岗位在区域内待命，并按工作分工进入预定岗位工作。 第三节 交通车辆管理措施 一、车辆管理措施 为了搞好 亿嘉广场 物业管理处的日常管理工作，维护交通秩序和保障车辆的安全，发挥车辆管理的作用，使停车交通秩序井然，不发 生交通堵塞，不发生车辆被盗、损坏。 在对 亿嘉广场 实地勘察和分析的基础上，我司拟采取以下车辆管理办法： 车辆管理措施 （ 1） 门岗进入实行人车分流管理。 （ 2） 在地下停车场设立明显的导向标志，使行人与车辆流向明确，避免车道发生堵塞及发生意外事故。 （ 3） 为保证车辆停放整齐有序，根据小区管理要求，将采取导向标志，分区分片，实行内部业主住户车辆与外来临时车辆分区停放管理。 原则上固定车位只限 亿嘉广场业主 使用，以保持车位的正常使用。 交通管理作业规程： （ 1） 交通法规是道路交通管理的依据和准绳，只有严格执行交通法规，维护良好的交通秩序， 才能保障交通安全与道路畅通。 （ 2） 秩序员按管辖区内各路段的交通设施要求，对辖区内的车辆进行规范停放及行驶管理。 （ 3） 治安秩序员在维护交通秩序、纠正违章停车或行驶时，须以礼待人，文明服务。 （ 4） 当接到交通事故救助时，应注重时效性灵活运用应急措施进行处理。 （ 5） 治安秩序员要监督进出区域的车辆不超过 515㎞ /h的速度行驶，禁止鸣笛。 （ 6） 对区内一切车辆实行统一停放管理，并按车辆进场规定指挥车。