房地产成本控制流程制度

房地产成本控制流程制度内容摘要：

价格 （政府指导价格、市场价格、甲供材料、限价材料通知书）； . 招标、投标文件等确定合同价格的文件（包括中标单位的投标书、双方达成一致的预算书等）； . 工程合同（包括合同审批表）； . 施工组织设计方案、施（竣）工图、图纸会审记录、监理日记； . 双方确认的所有工程 (包括变更、签证 )的预算书； . 工程竣工验收资料（工期或者质量未达到合同要求的项目应提供相应的明确责任的说明）； . 其他与工程结算相关的双方确认的协议、备忘录等。 . 工程预结算的划 分按照 《万科集团房地产企业成本核算指导》 进行，共划分为建设项目的开发前期准备费、主体建筑工程费、主体安装工程费、社区管网工程费、园林环境工程费、配套设施费。 编号由成本管理部按照成本管理软件相应编号规则进行编号。 . 工程结算注意事项 . 《工程结算工作交接单》各项内容必须填写完整； . 《工程结算工作交接单》中工程质量必须达到合同规定级别； . 《工程结算工作交接单》中明确存在合同外增减工程，需有项目部或设计部相关人员签字，并至少有相应部门经理签字，审批权限按现场签证和设计变更权限处理； . 现场签证和设计变更单顺序号不连贯、 公章及签字不全，无施工后完成情况不得作为结算书附件参与结算； . 在结算工作进行前，成本人员应至少阅读一遍合同，重点复核：工程内容、水电费、结算方式、结算时间、质保金、工期和质量奖罚等； . 对提供工程结算文件中存在易产生岐意、表示不清晰的文件，退回经办人； . 结算单价在合同中有规定的，则按合同规定执行；结算单价在合同中未规定的则参照定额和市场合理低价进行确定 . 非主体建筑安装工程预算编制及审核程序 . 设计部提供详细的施工图，项目经理部结合现场实际情况确定施工方案，承包方编制工程预算书，由项目经理部成本组负责编制及审核预 算，项目经理部经理批准，10 万元以上的预算须成本管理部经理批准。 . 工程预算确定后，成本审核人员应在审核后的预算书封面上签字，并申报成本管理 部复核和批准。 . 工程预算价经公司批准后，项目经理部、工程管理部依据审定价签定工程施工合同，并将审定后的工程预算做为合同附件。 . 主体建筑安装工程预算编制及审核程序 . 设计部提供施工图，项目经理部结合现场实际情况确定施工方案，承包方编制工程预算书。 . 主体建筑安装工程预算由咨询公司按施工图纸、施工组织设计、相关合同编制并审核施工图预算。 . 咨询公司确定工程预算后，成本管理部复核完 毕，送项目经理部成本组存档。 . 非主体建筑安装工程结算编制及审核程序 . 项目经理部工程组出具《工程结算工作交接单》并汇总竣工结算资料； . 项目经理部成本组确认竣工结算资料； . 项目部成本组审核完毕 (含内部复审 )，填写《工程结算定案单》 (填写要求见附表一 )。 送项目经理部经理复核、签字； . 10 万元以上结算需报送成本管理部经理复核、签字； . 所有结算均由财务总监复核、签字； . 所有结算均由法人代表 (授权人 )批准； . 主体建筑安装工程结算编制及审核程序 . 项目经理部工程组出具《工程结算工作交接单》； . 项目部成本组汇总竣工资料并确认 ；竣工资料包括：工程预算，承包方所报结算，备忘录，竣工图，现场签证，设计变更等合同规定可作为结算依据的资料； . 项目部成本组将 《工程结算资料确认单》 提供给咨询公司；咨询公司根据以上资料，编制并审核主体建筑安装工程结算； . 项目部成本组对咨询公司审核后的结算进行复审；复审后填写《工程结算定案单》(填写要求见附表一 )； . 《工程结算定案单》依次送项目经理部总经理、成本管理部经理、财务总监复核并签字； . 《工程结算定案单》最终由公司法人代表 (授权人 )批准； 14. 支持性文件 . 《合同管理程序》 . 《工程成本管理程序》 . 《图纸管理作 业指引》 . 《工程合同交底作业指引》 . 《工程现场签证管理作业指引》 . 《成本管理软件操作指引》 15. 相关记录及表格 . 《工程结算明细表》 . 《工程结算资料确认单》 . 《工程结算工作交接单》 . 《工程结算定案单》 附表一 工程结算定案表 工程名称 工程名称全称、专业 开工日期 合同开工时间 竣工日期 按结算申请时间 保修截止日期 统一写“见保修合同”或“合同有关保修条款” 合同价格 如果一份合同几个单体只有一个合同价，按建筑面积摊各自单体合同价 送审造价 施工单位送审价 结算造价 复审造价（此造价为该工程不含各类扣款的完 全造价） 建筑规模 可以描述清楚规模如：m2 、 m、个等 取费标准 按施工合同 增减造价 下调为： 上调为： + 单位造价 造价 / 建筑规模 质保金 按合同百分比 工程造价 结算造价 拆分 按成本管理软件口径拆分至期科目 施 工 单 位 1．请核对公章是否与施工合同公章 完全一致 2．请施工单位填写“同意此结算价” 3．请施工单位填写：经办人姓名、时间、联系电话 建 设 单 位 8． 本结算依据如： **施工图纸 变更单 签字 单 实际测量 包死价。 9． 本结算依据合同编号。 10． 本结算依据定额、取费级别 . 11． 质保金：是否扣除、数值。 12． 水费、电费：是否扣除、扣除方式、数值。 13． 配合费：是否需扣除、数值。 14． 审核人：签名、时间 项目总经理。 财物总监。 法人代表。 备注 3. 如有扣款等问题需特殊说明一定填写。 4. 其它需补充备注说明的事宜。 沈阳万科房地产开发有限公司 SHENYANG VANKE REAL ESTATE DEVELOPMENT CO., LTD. 编号： VKSYWICB003 版 号： A/0 成本管理软件操作指引 编制 : 王贺宇 日期 : 20200313 审核 : 日期 : 批准 : 日期 : 修订记录 日 期 修订状态 修改内容 修改人 审核人 批准人 1. 目的 加强项目成本管理规范化、信息的透明化，明确软件在应用、维护过程中相关的责任和权限。 2. 适用范围 沈阳万科房地产开发有限公司 3. 术语和定义 成本管理 软件：项目全过程动态成本数据操作平台。 16. 职责 . 成本管理部负责本指引的制定、修改、解释并检查执行情况。 . 成本管理软件使用总体要求 . 成本管理软件能够及时、准确、完整地反映项目成本情况，成为成本数据的反馈中心、存储中心。 . 各部门在操作成本管理软件过程中应分工合理、运作协调，提高效率并减少重复劳动； . 成本管理软件应涵盖各地产公司在建和新建的所有项目。 . 系统管理员 . 系统管理员由成本管理部动态成本岗担任 . 系统管理员是软件管理工作的主控者，负有以下职责： 、公司有关人员对接，负责软件的升级、修改、维护和定期备份工 作； ； 、修订软件管理制度，监督执行情况； 、密码管理； 、录入； ，应做好相关交接工作，包括密码、用户及权限设置、数据备份等等； . 软件使用权限 . 数据维护单位 数据模块 数据子模块 维护单位 目标成本 （全部） 成本管理部 预算管理 （全部） 成本管理部 合同管理 （全部） 成本管理部 合同执行 （全部） 成本管理部 资金计划 （全部） 财务管理部 动态成本 非合同性成本引入 财务管理部 非合同性成本录入及查询 财务管理部 待发生非合同成本预测 财务管理部 待发生合同成本预测 成本管理部 系统维护 自动对帐 财务管理部 万能报表 使用人 其它 成本管理部 注：开盘前营销费用中的合同成本由财务部界定 . 软件操作管理规定 . 为确保数据安全，软件系统密码应每六个月更换一次，数据应至少每周由财务部备份一次。 . 软件数据属公司机密，禁止被授权人员将密码转告他人。 . 拥有软件使用权限人员未经主管领导许可，不得擅 自将软件内数据打印输出、复印。 . 拥有软件使用权限人员离开办公位前，应退出软件。 . 成本管理部负责人或动态成本管理岗应 定期 （每月） 检查上机记录，以便及时发现问题，防患于未然。 注：因软件原因此条款暂不执行，待执行后应附相应检查记录。 . 项目经理部成本组 . 负责成本管理软件合同执行中设计变更与签证数据的提供，提供时间为每月 25日。 . 具体格式及要求请参见《责任成本管理体系操作指引》中《项目经理部台帐》 17. 工作程序 . 基础资料设置 . 开发项目设置为三级：一级为公司名称，二级为项目名称，三级为跨期分摊、一期、二期、 ? ，能确定开发期 数的项目应尽量将各期列出，一般不设后期，如项目期数和方案较难确定，可设置后期。 三级即为开发项目设置的最低级，其下不设置子级项目，不同类型产品（多层、商业等）的成本反映由软件的成本功能分摊模块完成。 开发项目设置结果及核算内容如下： 项目设置 核算内容 深圳地产（ SZ） 四季花城（ SJ） 核算项目的全部成本，为三级之和。 跨期分摊（ KQ） 核算跨期合同，目标成本本项目为零 一期（ 1Q） 核算各期直接成本以及由待分摊转入的成本 二期（ 2Q） ? 后期 HQ（一般不设） 核算暂未确定开发规划方案的后续土地成本 金域蓝湾（ JY） 跨期分摊（ KQ） 一期（ 1Q） 二期（ 2Q） ? 开发项目及机构简码如下： 名称 简码 名称 简码 深圳地产 SZ X项目 X取项目名称前二字拼音首字母 上海地产 SH 跨期分摊 XKQ 北京地产 BJ Y期 YQ （ Y为数字） 沈阳地产 SY 后期 HQ 天津地产 TJ 成都地产 CD 南京地产 NJ 武汉地产 WH 长春地产 CC 南昌地产 NC . 集团成本科目及代码统一设置， 具体参照《万科集团房地产企业成本核算指导》 ，一级 (如 401)、二级 (如 01)成本科目及代码不能改变，三级成本科目以下（如 以下科目）可根据项目的具体情况自行增减，但应与财务核算保持一致。 设置情况如下表： 成本科目代码 成本科目名称 合计 4301 开发成本 土地获得价 政府地价 合作款项 红线外市政配套费 ? ? ? ? 开发前期费 主体建筑工程费 主体安装工程费 ? ? ? ? 开发间接费 4302 期间费用 基础资料 “项目及成本科目设置” 结果参见下图： . “ 跨期 分摊”（ KQ）的成本项目设置 土地获得价款、开发前期准备费、配套设施费三大类 成本科目， 录入并归集所有开发分期均受益的成本合同及事项，在录入成本事项的同时，应根据规划分期情况， 及时拆分到相应期别的成本科目，平时该项目下成本合同应“完全拆分”状态，当规划条件变化引起拆分标准变化，应重新进行拆分。 虽属上述三大类科目但非为所有开发期别受益的成本事项，不归集到“ KQ 项目，直接记入开发当期，如分期发生的土地出让金、分别开展的施工图 设。