房地产基本制度与政策精讲班第18讲课件讲义

房地产基本制度与政策精讲班第18讲课件讲义内容摘要：

保护。 五、房屋登记的基本要求 (一 )以共同申请为原则，以单方申请为例外 申请房屋登记原则上由有关当事人双方共同申请，但特殊情形下，也可以单方申请。 《房屋登记办法 》规定，可以由当事人单方申请的情形有：因合法建造房屋取得房屋权利；因人民法院、仲裁委员会的生效法律文书取得房屋权利；因继承、受遗赠取得房屋权利；《房屋登记办法》所列变更登记情形之一；房屋灭失；权利人放弃房屋权利；法律、法规规定的其他情形。 对建筑区划内依法属于全体业主共有的公共场所、公用设施和物业服务用房等房屋，由房地产开发企业申请房屋所有权初始登记时，一并申请登记。 建筑区划内依法属于全体业主共有的公共场所、公用设施和物业服务用房等房屋，由房屋登记机构在房屋登记簿上予以记载，不颁发房 屋权属证书。 (二 )以查验申请资料为主，实施必要的实地查看 《房屋登记办法》对不同类型的房屋登记申请人要提供的材料做出了具体的规定。 房屋登记机构在申请人提交申请材料时应当查验登记材料是否齐全、是否符合法定形式，并要根据不同登记申请就申请登记事项是否是申请人的真实意思表示、申请登记房屋是否为共有房屋、房屋登记簿记载的权利人是否同意更正，以及申请登记材料中需进一步明确的其他有关事项询问申请人。 询问结果应当经申请人签字确认，并予以保留。 在做 好材料查验、事项询问的基础上，依据《物权法》的要求，《房屋登记办法》还规定，房屋所有权初始登记、在建工程抵押登记、因房屋灭失导致的房屋所有权注销登记，以及法律、法规规定的应当实地查看的其他房屋登记，房屋登记机构应当实地对拟登记的房屋进行实地查看。 (三 )按房屋基本单元进行登记 房屋按照基本单元进行登记。 房屋基本单元是指有固定界限、可以独立使用并且有明确、唯一的编号的房屋或者特定空间。 《房屋登记办法》规定：国有土地范围内成套住房，以套为基本单元进行登记；非 成套住房，以房屋的幢、层、间等有固定界限的部分为基本单元进行登记。 非住房以房屋的幢、层、套、间等有固定界限的部分为基本单元进行登记。 六、房屋登记的程序 办理房屋登记，要经过申请、受理、审核、记载于登记簿和发证等程序。 房屋登记机构认为必要时，可以就登记事项进行公告。 (一 )申请 房屋登记是依当事人的申请而进行的。 申请人可以是自然人，也可以是法人或其他组织。 申请人为自然人的，应具备完全民事行为能力，即一般为年满 18 周岁智力正常的成年人。 未成年人和其他限制行为能力人 (如精神病人 )由其监护人代为申请。 监护人代为申请时，还应当提交证明其监护身份的证明材料。 监护人处分未成年人房屋时，还应当提供处分是为了未成年人利益的书面保证。 申请人为自然人的，其申请登记使用的姓名，应当与其身份证件上的姓名一致。 申请人为 法人或其他组织的，应当使用其法定名称，由其法定代表人申请登记。 申请人也可以委托代理人申请房屋登记。 委托代理的，代理人应当提交委托书和证明其委托身份的证明。 境外申请人委托代理人申请房屋登记的，其授权委托书应当按照国家有关规定办理公证或者认证。 对共有房屋，由共有人共同申请登记。 但共有房屋所有权变更登记，可以由相关的共有人申请。 申请房屋登记时，申请人应当按照《房屋登记办法》的要求，向房屋登记机构提交申请材料。 申请登记材料应当提供原件。 不能提供原件的，应当提交经有关机关确认与原件一致的复印 件。 申请人应当对提交的申请登记证明材料的真实性、有效性和合法性承担责任。 (二 )受理 受理是房屋登记机构查验申请人提交的有关证件，如其手续完备，则房屋登记机构接受申请人申请的行为。 受理时，房屋登记机构工作人员应当根据法律、法规以及有关政策规定，查阅申请人提交的证明文件，并就与登记有关的事项询问申请人，对询问结果应进行记录并要求申请人签字确认。 对提交登记文件齐备、来源清楚的，房屋登记机构应当受理登记申请，并出具书面凭证。 对手续不全或权属来源尚不能表述清楚的，房屋 登记机构不受理登记申请，并应告知申请人不予受理的原因以及一次性书面告知申请人需要补齐的文件。 (三 )审核 审核是房屋登记机构对受理的申请登记事项进行审查核实，作出准予登记或者不予登记决定的行为。 主要是审核查阅登记簿、申请人提交的各种证件，核实房屋现状、权属来源等。 权属审核一般要经过初审、复审和终审。 初审是对申请人提交的证件、证明以及墙界情况、房屋状况等进行核实。 复审要依据初审中已确定的事实，按照法律法规及有关政策规定，并充分利用房 屋登记机构现存的各项资料及测绘图件，反复核对，以确保权属审核的准确性。 终审是最后的审查，经终审批准后，该项登记审核工作成立。 房屋登记机构将申请登记事项记载于房屋登记簿之前，申请人可以撤回登记申请。 (四 )记载于登记簿 经审核后，登记申请符合下列条件的，房屋登记机构应当予以登记，将申请登记事项记载于房屋登记簿： (1)申请人与依法提交的材料记载的主体一致； (2)申请初始登 记的房屋与申请人提交的规划证明材料记载一致，申请其他登记的房屋与房屋登记簿记载一致； (3)申请登记的内容与有关材料证明事实一致； (4)申请登记的事项与房屋登记簿记载的房屋权利不冲突； (5)不存在《房屋登记办法》规定的不予登记的情形。 不予登记的情形包括：违法建筑申请登记的；申请人不能提供合法、有效的权利来源证明文件或者申请登记的房屋权利与权利来源证明文件不一致的；申请登记事项与房屋登记簿记载冲突的；申请登记房屋不能特定或者不具有独立 利用价值的；房屋已被依法征收、没收，原权利人申请登记的；房屋被依法查封期间，权利人申请登记的； 法律、法规和本办法规定的其他不予登记的情形。 对不予登记，房屋登记机构应当书面告知申请人不予登记的原因。 依照法律规定，房屋登记机构将申请登记的事项记载于不动产登记簿起，所登记事项发生效力。