房地产估价师考试系列：房地产估价师考试案例改错总结

房地产估价师考试系列：房地产估价师考试案例改错总结内容摘要：

采用的方法及其理由） （六）估价测算过程（详细说明测算过程，参数确定等） （七）估价结果确定（详细说明估价结果及其确定的理由） （标题：）附件 估价对象的位置 图，四至和周围环境图，土地形状图，外观和内部照片，项目有关批准文件，产权证明，估价中引用的其他专用文件资料，估价人员和估价机构的资格证明等。 ： 估价报告应做到图文并茂，所用纸张、封面、装订应有较好的质量。 纸张大小应采用 A4 纸规格。 方法选用上的错误 只使用了一种估价方法 (规范 ) 能用市场法的没有用 (规范 ) 收益性房地产的估价 ,未选用收益法作为一种方法 (规范 ) 具有投资开发潜力的房地产的估价 ,未选用假设开发法作为其中的一种方法 (规范 条 ) 适宜采用多种方法的 ,没有采用多种方法进行估价 估价方法的选用没有结合估价对象的特点或不符合有关规定 选用方法不适用的（各种估价方法的适用条件） 市场法 选取可比实例应符合下列条件 (《理论》 113页 ) （ 1）处于同一地区或同一供求范围内的类似地区 （ 2）用途相同 （ 3）规模相当（ ≤实例 /对象≤ 2） （ 4）档次相当 （ 5）建筑结构相同 （ 6）权利性质相同 （ 7）时间接近 (不超过 1年 ) （ 8）交易类型与估价目的吻合 （ 9）应为正常成交价或可修正为正常成交价 （ 10）土地、建筑物、房 地产相互匹配 （ 11）比较实例的数量不够 建立价格可比基础时出错 ①统一付款方式：注意名义价格实际价格成交价格 ②统一面积内涵：建筑面积与使用面积、套内面积等概念的内涵 ③统一化为单价：有时需要对总价先进行调整（《理论》 116页） ④统一币种单位：注意汇率的方向 ⑤统一面积单位： 单项修正对可比实例成交价格的调整幅度超过了 20%，或者各项修正对可比实例成交价格的综合调整超过了 30% 房地产状况调整时，包括区位、实体、权益三方面；有时要进行年限修正、容积率修正、楼层调整。 （《理论》 131页）（见《 案例》 P247） 修正系数的确定没有充足的理由 修正系数的取值不统一、不规范或比较物与参照物相互颠倒 比较修正的方向错误 交易情况修正时表述不误，应说“可比实例成交价格比其正常价格高（低）多少”见《理论》（ P197） 将期内平均上升或下降与逐期平均上升或下降混淆 日期调整时指数选取不合适 1可比实例成交日期应精确到年月日或年月，日期调整时取 100/100时，应说明房地产市场稳定或无波动 1环比与定基混淆 1区域因素与个别因素混淆不清 1区域因素与个别因素具体比较修正 项目的选择没有结合估价对象与可比实例的差异 1区域因素与各别因素具体比较修正项目的选择没有与评估对象的特点结合起来 1区域因素比较修正的内涵理解错误 1比较修正项目有漏项，如地下室、车库等其他因素 1间接因素与直接比较混淆不清 1获得价格与成交价格（《案例》 P197） 区域、实物、权益修正时应明确具体事项。 收益法 收益期限确定错误 没有以客观收益和正常费用作为价格评估的依据 对于客观收益没有考虑到未来的变化 没有考虑收租率、入住率、满客率、公共流通比 收益计算 中有关面积套错 净收益一般以年为单位，看是否前后一致，是否有漏乘 1 365等。 净收益与估价时点不一致（参见《案例》 P204《理论》 P162） 净收益中未扣除无形资产价值或正常利润、超额利润等（例加油站、百年老店、宾馆，参见《案例》 P9 P254） 价值重复计算，大堂、自用部分不应单独计算价值。 （ P216） 运营费用不包含抵押贷款还本付息额、建筑物折旧费、土地提摊费，不包含所得税、改扩建费用，但包含寿命比建筑物寿命短的设备、装修的折旧费，如电梯、锅炉、地毯等。 《规范》 对于单独土地和单独建筑物的估价 ,应分别根据土地使用权年限和建筑物耐用年限确定未来可获得收益的年限 ,选用对应的有限年的收益法公式计算 ,净收益中不应扣除建筑物折旧和土地取得费用的摊销。 对于土地和建筑物合一的估价对象 ,当建筑物耐用年长于或等于土地使用权年限时 ,应根据土地使用权年限确定未来可获收益的年限 ,选用对应的有限年的收益法公式计算 ,净收益中不应扣除建筑物折旧和土地取得费用的摊销。 对于土地和建筑物合一的估价对象 ,当建筑物耐用年限短于土地使用权年限时 ,可采用下列方式之一处理： （ 1）先根据建 筑物耐用年限确定未来可获收益的年限，选用对应的有限年的收益法公式计算，净收益中不应扣除建筑物折旧和土地取得费用的摊销；然后再加上土地使用权年限超出建筑物耐用年限的土地剩余使用年限的折现值。 （ 2）将未来可获收益的年限设想为无限年，选用无限年的收益法计算公式，净收益中应扣除建筑物折旧和土地取得费用的摊销。 1正常费用的测算错误 A、费用的测算遗漏了项目或增加了不合理的项目。 （ 1）将一次性支付的费用及与总收益不直接相关的费用作为获取客观收益的直接必要的费用。 （ 2）对于租赁房地产采用收益法评估时，正常费用 中税金的计算只计算了房产税，而没有计算营业税及其附加和土地使用税。 （ 3）自己经营的房地产，在正常费用的计算中遗漏了经营利润。 （ 4）把所得税也作为总费用的一个组成部分。 B、费用的计算中计费基础错误。 C、费用的计算方法错误。 D、参数确定错误。 E、总费用包含了折旧费。 F、带租约的转让的评估。 租约期内总费用的扣除项没有按租赁合同的约定 G、租赁收入包括租金收入、保证金或押金的利息收入，扣除费用项目要分析租约。 扣除费用项目一般为维修费、管理费、保险费、税金（房产税、营业税及附加、土地使用税） 1资本 化率确定错误 A、资本化率选定错误 B、功能或用途不同的房地产选用了相同的资本化率 C、安全利率选择错误 D、把物价上涨和经济增长作为资本化率 E、 Y选定缺乏依据和过程 F、建筑物、土地、房地产三者资本化率不匹配 G、不同收益类型（期间收益与未来转售收益）应采用不同的资本化率 1收益稳定方可用 V=A/Y[11/（ 1+Y） n] 1收益法的公式是假设净收益相对于估价时点发生在期末。 若净收益发生在期初，则有 A末 =A 初 （ 1+Y）。 1销售税费计税依据为销售收入 1未考虑租约的影响 成本法 区分 实际成本与客观成本 结合市场供求分析确定评估出的积算价格 对于过旧的建筑物不大适用成本法 新开发的土地、新建房地产可采用成本法，一般不扣除折旧，但应进行工程质量、环境等因素调整。 成本法中房地产的价格构成：①土地取得成本② 开发成本 ③管理费用④投资利息⑤销售费用、税金⑥开发利润（参见《理论》 P146） 自有资金利息不计入利润，而计入成本。 利润基数与利润率不对应；《规范》 基础，根据开发、建造类似房地产相应的平均利润率水平来求取。 关 于重新购建价格： ①必须是估价时点的②必须是客观的③是全新状态下的；《规范》 具体估价中估价对象的重置价格或重建价格构成内容，应根据实际情况，在 价格构成内容基础上酌情增减，并在估价报告中予以说明。 重置价格≠重建价格，两者适用条件不同（。