房地产估价师考试案例分析学习总结

房地产估价师考试案例分析学习总结内容摘要：

修正、容积率修正、楼层调整。 1修正系数的确定没有充足的理由；修正系数的取值不统一、不规范或比较物与参照物相互颠倒。 市场法中系数的取值要有 依据 ， 修正系数的确定没有充足的理由。 1交易情况修正时表述不误，应说“可比实例成交价格比其正常价格高 (低 )多少”。 1将期内平均上升或下降与逐期平均上升或下降混淆。 1日期调整时指数选取不合适。 1 可比实例成交日期应精确到年月日，日期调整时取 100%时，应说明 该年同一供求范围 该类型 房地产 价格 稳定或无 明显 波动。 1环比与定基混淆。 区域因素与个别因素混淆不清 ， 可比实例不符合条件。 2区域因素与个别因素具体比较修正项目的选择没有结合估价对象与可比实例的差异。 2区域因素与 个 别 因素具体比较修正项目的选择没有与评估对象的特点结合起来。 2区域因素比较修正的内涵理解错误。 2比较修正项目有漏项， 如地下室、车库等其他因素。 2间接因素与直接比较混淆不清。 2区域、实物、权益修正时应明确具体事项。 2交易情况和交易目的不同；交易状况不清；成交价描述不清；成交日期 、 付款方式交待不清； 2修正项目出现错误，如 临街的应在区域因素而在个别因素修正了 ； 2加权时出现矛盾，最接近的应 赋予 大的权数； 市场比较法中修正系数的位置是否有误， 本应该在分子上修正的，而在分 母上修正了，本应该增加的而减少了，如可比实例房地产的位置、实物、状况比估价对象优越 (+2%)，则价格应向下修正为100/102，而修正成 100/98 是不 对 的 ； 3在市场法交易日期修正中，货币单位换算的时机要看以那种 货 币单位上涨或下跌，还要搞清上涨或下跌的幅度和多少个月要记清以及在计算时的位置以及搞清是定基价格指数还是环比价格指数等 ； 3 比较实例的用途，结构等必须一致，不一致适应说明 3选择的可比实例描述不清：①交易日期描述不清；②交易情况描述不清 (买卖、抵押、租赁、利害关系人交易等 ) ；③交易 的价格描述不清 (单价、总价、交易规模、币种、单位 )；④交易房地产状况不清 (现房、期房、结构、装修等 )；⑤付款方式 (一次性、分期）；⑥交易时可比实例的规模 (建筑规模、占地规模 )上述，一点描述不清为一错点。 3选择可比实例可比性差：①相同地区或同一供求圈内；②用途应相同；③建筑结构相同；④建筑规模应相当；⑤权利性质应相同 (主要是土地 )；⑤交易类型与估价目的应相同 ；⑦可比实例交易成Case study and analysis of summary 案例与分析学习总结 房地产估价 案例 分析 大总结 9 交日期与估价时点应接近；⑧交换价格可修正为正常交易价格 3四项修正错误：单项修正不超过 20%，综合修正不超过 30%；综合修 正 =各项修正幅度绝对值和 ；只有这样交易实例才可能修正为正常价格 3系数修正方面的错误： ⑪ 修正项目错误； ⑫ 修正方向错误：分子、分母修正颠倒 (日期为分子，其它为分母 )；修正上下方向调整错误； 3可比实例房地产状况的修正应采取交易当时的状况 3交易日期修正时，修正基数没有采取交易当时的价格水平 (主要是汇率选取 ) 3加权综合处理确定估价结果时，前后矛盾：交易日期、交易情况接近估价时点，权数应大；区域因素、个别因素较差，权数应小。 六、成本法 估价应 注意的问题 难点：折旧的求取 房地产价值＝土地取得 成本＋开发成本＋管理费用＋销售费用＋投资利息＋销售税费 +开发利润 成本应为社会 同类 平均成本即客观成本 ， 采用了实际成本； 应 结合市场供求分析确定评估出的积算价格 过旧的建筑物不大适用成本法 新开发的土地、新建房地产可采用成本法，一般不扣除折旧，应进行工程质量、环境等因素调整。 自有资金利息不计入利润，而计入成本。 利润基数与利润率不对应；《规范》 开发利润应以土地取得 费用和开发成本之和为基础，根据开发、建造类似房地产相应的平均利润率水平来求取。 ★开发利润计算时，不同的利润率要 对应不同的计算基数 ＝ 土地取得成本 +开发成本 基数 ＝ 土地取得成本 +开发成本 +管理费用 +销售费用 基数 ＝ 土地取得成本 +开发成本 +管理费用 +销售费用 +投资利息 【理论教材】 【规范】 成本利润率基数：土地取得成本 +开发成本 +管理费用 +销售费用 基数 ＝ 开发完成后的房地产价值 关于重新购建价格：①必须是估价时点的②必须是客观的③是全新状态下的；《规范》 具体估价中估价对象的重置价格或重建价格构成内容，应根据实际情况，在 条列举的价格构 成内容基础上酌情增减，并在估价报告中予以说明。 重置价格≠重建价格，两者适用条件不同 建筑物折旧 (2020版经济折旧和功能折旧的计算，《理论》 159 页） ①可修复项目，修复费用为折旧额；不可折旧额，可分为短寿命、长寿命项目 ②经济寿命与土地使用权年限的关系 (《理论》 P14《规范》 条 ) ③残值率或成新率确定有误 ④建筑物重置价格中已包含利息、利税，不再重计。 ⑤旧有房地产未扣除折旧额⑥《规范》 „„估价人员都应亲临现场„„ 销售税费计算基数为销售收入 1积算价格中有必 要时应扣除由于旧有建筑物的存在而导致的土地价值损失。 1建筑物耐用年限应从竣工验收合格之日 起。 旧房、房地产价格＝重新购建价格－折旧 1 投资利息和利润的计算基数要正确 1取费时采用的是项目实际发生额，未说明是否符合当地现时社会一般成本 (即要区分实际成本和客观成本、采用重置成本，不能用重建成本 ) 1成本法计算贷款利息时应用复利，不能用单利。 基数为土地取得成本＋开发成本＋管理费用。 1成本法计算贷款利息时计算期有错。 1计算公式有错 (积算价格＝重新购建价格 折旧 ) 1要根据市场供求分析 为来最终确定评估值 (体现在经济折旧的确定上 )。 1折旧年限确定错误。 计算估价对象折旧时有错误 (未考虑建筑物经济寿命对建筑物价值的影响 )。 计算折旧时，建筑物的经济寿命从建筑物竣工验收合格之日起计⑪建筑物经济寿命早于土地使用年限，按建筑物经济寿命计。 ⑫建筑物经济寿命晚于土地使用年限，按建筑物实际经过年数加上土地使用权剩余年限计算折旧。 《规范》 条 规定： 估价中确定建筑物耐用年限与折旧，遇有下列情况时的处理应为： ① 建筑物Case study and analysis of summary 案例与分析学习总结 房地产估价 案例 分析 大总结 10 的建设期不计入耐用年限，即建筑物的耐用年限应从建筑物竣工验收合格之日起 计； ② 建筑物耐用年限短 于土地使用权年限时，应按建筑物耐用年限计算折旧； ③ 建筑物耐用年限长于土地使用权年限时，应按土地使用权年限计算折旧； ④ 建筑物出现于补办土地使用权出让手续之前，其耐用年限早于土地使用权年限而结束时，应按建筑物耐用年限计算折旧； ⑤ 建筑物出现于补办土地使用权出让手续之前，其耐用年限晚于土地使用权年限而结束时，应按建筑物已使用年限加土地使用权剩余年限计算折旧。 2价格构成不全 (土地取得成本、开发成本、管理费、 销售费用、 投资利息、销售税费、利润 7 项 )； 2新开发的土地没有注意可转让比率； 2利息、利润的计算基数不对 (取得土地成本 +开发成本 +管理费 )三者的和再乘利息率或利润率 ； 2 销售 税费通常为 “ 二税一费 ” 等 (计税依据为销售收入 )， 而不包括所得税和土地增值税等。 2成本法中采用的残值率不和《房地产估价规范》中一致的均为错。 2成本法中房屋的建造成本不同房屋的重置成本，房屋的重置成本包括房屋的建造成本再加上开发商应负担的正常费用、利息、利润和税金等。 2成本法计算利息时，费用的投入是在建造期内均匀投入的，故计算期应计建造期的一半。 注意第一年投入 40%，第二年投入 40%，第三年 投入 20%的计算期的计算方法是考试的重点。 地价是开始一次性投入的，从投入到工程完工都要计息。 2成本法计算折旧时，特别注意折旧年限确定，一是建筑物的经济寿命，二是土地使用年限 (出让土地 )。 地租的求取不能简单的取系数，而是同收益法中求净收益一样的方法计算 ； 2 注意各种物业的价格构成 (及商品房，农地征用，拆迁房屋 )； 销售税费的依据是销售收入不是成本，税费 构成是否正确 ； 注意销售税金的计算基数和税率 3 预售的价值应在销售价格中扣除而不是在最后的估价报告中 ； 3 用成本计算而非成本价 ； 3 长 寿命的折旧要减去短寿命的重置价格 ； 3 新开发土地和新建房地产可采用成本法估价，一般不应扣除折旧，但应考虑其工程质量和周围环境等因素给予适当修正。 3 分宗转让土地要考虑转让比例 (应以净地面积计算 ) 净地面积 =土地总面 积 － 道 路 － 绿地 七 、收益法 估价应 注意 的问题 难点：各扣除项目的界定；资本化率的确定 ★ 运用收益法估价应按下列步骤进行： ① 搜集有关收入和费用的资料； ② 估算潜在毛收入； ③ 估算有效毛收入； ④ 估算运营费用 ⑤ 估算净收益； ⑥ 选用适当的资本化率； ⑦ 选用适宜的计算公式求出收益价格。 注： 潜在毛 收入、有效毛收入、运营费用、净收益均以年度计。 ★ 净收益应根据估价对象的具体情况，按下列规定求取： ⑪ 出租型房地产 ，应根据租赁资料计算净收益，净收益为租赁收入扣除维修费、管理费、保险费和税金。 租赁收入包括有效毛租金收入和租赁保证金、押金等的利息收入。 维修费、管理费、保险费和税金应根据租赁契约规定的租金涵义决定取舍。 若保证合法、安全、正常使用所需的费用都由出租方承担，应将四项费用全部扣除；若维修、管理等费用全部或部分由承租方负担，应对四项费用中的部分项目作相应调整。 ⑫ 商业经营型房地产 ，应根据经营资料计算净收益， 净收益为商品销售收入扣除商品销售成本、经营费用、商品销售税金及附加、管理费用、财务费用和商业利润。 ⑬ 生产型房地产 ，应根据产品市场价格以及原材料、人工费用等资料计算净收益，净收益为产品销售收入扣除生产成本、产品销售费用、产品销售税金及附加、管理费用、财务费用和厂商利润。 ⑭ 尚未使用或自用的房地产 ，可比照有收益的类似房地产的有关资料按上述相应的方式计算净收益，或直接比较得出净收益。 ★ 估价中采用的潜在毛收入、有效毛收入、运营费用或净收益，除有租约限制的之外，都应采用正常客观的数据。 有租约限制的，租约期内的租金宜采 用租约所确定的租金，租约期外的租金应采用正常客观的租金。 利用估价对象本身的资料直接推算出的潜在毛收入、有效毛收入、运营费用或净收益，应与类似房地产的正常情况下的潜在毛收入、有效毛收入、运营费用或净收益进行比较。 若与正常客观的情况不符，应进行适当的调整修正，使其成为正常客观的。 Case study and analysis of summary 案例与分析学习总结 房地产估价 案例 分析 大总结 11 ★运营费用不包含抵押贷款还本付息额、建筑物折旧费、土地提摊费，不包含所得税、改扩建费用，但包含寿命比建筑物寿命短的设备、装修的折旧费，如电梯、锅炉、地毯等。 ★对于单独土地和单独建筑物的估价 ,应分别根据土地使用权年限和建筑物耐用年限确 定未来可获得收益的年限 ,选用对应的有限年的收益法公式计算 ,净收益中不应扣除建筑物折旧和土地取得费用的摊销。 ★对于土地和建筑物合一的估价对象 ,当建筑物耐用年长于或等于土地使用权年限时 ,应根据土地使用权年限确定未来可获收益的年限 ,选用对应的有限年的收益法公式计算 ,净收益中不应扣除建筑物折旧和土地取得费用的摊销。 ★对于土地和建筑物合一的估价对象 ,当建筑物耐用年限短于土地使用权年限时 ,可采用下列方式之一处理：⑪先根据建筑物耐用年限确定未来可获收益的年限，选用对应的有限年的收益法公式计算，净收益中不应扣除建筑物折 旧和土地取得费用的摊销；然后再加上土地使用权年限超出建筑物耐用年限的土地剩余使用年限的折现值。 ⑫将未来可获收益的年限设想为无限年，选用无限年的收益法计算公式，净收益中应扣除建筑物折旧和土地取得费用的摊销。 收益期限确定错误 ，收益年限的确定未说明来源 (一般是因为前面缺少权利描述造成的 )收益年限确定错误，当建筑物耐用年限和土地剩余年限不一致时，处理方式也不同。 没有以客观收益和正常费用作为价格评估的依据采用市场法求客观收益时，几个比较实例应与估价对象有可比性。 对于客观收益没有考虑到未来的变化， 要分析未来收益变化的趋势，不能只看当前收益情况。 收益法评估中还应考虑出租率，入住率 、满客率、公共流通比 ，酒店还要考虑上座率，则对应的吧台、大堂也不能再计算价值 ； 收益计算中有关面积套错 计算潜在毛收入时套用的天数错误、面积错误 (应扣减的未扣减 )，按使用面积计租的，要按使用面积系数将建筑面积换。