房地产估价师案例指错总结表20xx09蓝皮皮总结[全文

房地产估价师案例指错总结表20xx09蓝皮皮总结[全文内容摘要：

实物状况调整 比较因素选择不全或者针对性差。 因素差异分析不够，调整因素分值确定与因素差异描述不一致。 子因素权重值不合理。 在市场法中，如果可比实例的土地等级与估价对象的土地等级不相同，则应该是不能作为可比实例的，原因是：交易实例与估价对象不在同一供求范围内，不能作为可比实例。 在市场法单项调整不超过 20%是指市场状况调整、交易情况修正或房地产状况调整，不特指每一项中的子项。 公式 运用与计算 要有计算公式。 计算公式和过程要正确。 年缺少市场法计算公式。 最终比准价格确定要说时计算过程和理由、 公式中的取值要有依据，精度合理。 测算结果确定方式不合理，理由不充分。 其它指错 结果确定时，估价对象区位、实物、权益状况因素一般要取权重计算，得出房地产状况调整系数后再与交易日期修正系数、交易情况修正系数一起连乘。 修正系数是否与描述的相一致， 04， 05 年个别因素与基本情况中的描述不一致， 09 年交易日期调整系数分限分母颠倒。 收益法 租金水平 租赁实例的真实性 依据不充分。 租赁实例状况描述不完整，不清晰。 租赁实例可比性较差。 租金水平确定无理由或者理由不充分的。 租金内涵和租约租金内涵一定要明确，有租约吗，是租约租金还是市场租金，没有说明或者说明的不准确、不详尽算一处错。 租约限制 未说明有无租约限制的 有租约，但未考虑限制，且理由不充分。 有租约，考虑了租约限制，但处理方式不正确。 有租约，但租期内租约还是取了市场租金，且未说明理由，算一处错。 有效出租面积 有效出租面积或可出租面积比率数据确定无过程或者过程不清楚。 可出租 面积比率数据确定依据不充分。 对于酒店、写字楼类物业，管理人员用房、大堂、服务台等为整栋大楼服务的面积不能计算净收益，要注意有效毛收入中有没有将此类面积计算收益。 对于暂时没有产生收益，但是有潜在收益产生的面积，也要计算净收益。 空置率与租金损失 空置率与租金损失数据确定无过程或者过程不清楚的。 空置率与租金损失市场依据不充分的，依据不合理的。 空置率取值应该说明是客观合理数据或者说没有说明依据。 不能只考虑空置损失，还要考虑收租损失。 空置房屋也要考虑客观租金。 在确定空置率时，应以该区 域市场的平均客观空置率为准，不能以估价对象的空置现状为确定依据。 费用的计算方法错误。 06 年有效毛收入计算为考虑空置和收租损失， 06 年空置收租损失不应用连乘公式， 08 年年总收入未考虑收租损失、可出租面积比率、租赁保证金和押金利息收入。 指错题中押金的利息不应计算管理费。 自营型经营收入 计算毛收入时，套用的天数或面积错误。 收益中没有包括有形收益、无形收益。 自己经营的房地产，在正常费用的计算中遗漏了经营利润。 经营或者生产收入内容不全面、数据来源依据不充分的。 经营收入测算无过程或者过程不 详细的。 经营收入水平确定理由不充分的。 在计算营业利润时，要考虑是否有财务费用支出。 其它收入 其他收入来源未说明的。 比如押金年收益即押金的利息收入。 运营费用 运营费用构成内容不完整、不合理的。 费用的测算遗漏了或增加了不合理的项目，如将一次性支付的费用和与总收益不直接相关的费用作为获取客观收益的直接必要费用。 对于租赁房地产采用收益法评估时，正常费用中税金的计算只计算了房产税，而没有计算营业税及其附加和土地使用税。 把所得税也作为总费用的一个组成部分。 费用的计算中计费基础错误。 03 年按照年租金收入基数计算保险费用错误， 04 年按房屋重置价格的 2%错误， 06 年按建筑物重置价格错误。 运营费用水平确定理由不充分。 运营费用测算无过程或者过程不详细。 自营型经营利润未扣除、经营利润取值不合理或者理由不充分。 维修费、管理费、保险费、城镇土地使用税等要说明取值理由。 保险费的计算基数不是年有效毛收入。 总费用中包含了折旧费，把土地使用费也计入年运营费用。 错误。 将所得税、抵押贷款偿还额、建筑物折旧费、土地摊销费、房地产改圹建费用计算在运营费用中，算错。 必须扣除正常生产经营费用和其它资产产生的收益，租赁收入一般要扣除维修费、管理费、保险费、房产税和租赁费用、租赁税费。 管理费、保险费等的费率取值要有依据，没有则算一处错。 净收益 净收益前后不一致，计算不正确。 在计算净收益时，应说明选用三种估计值中的哪一种，如抵押目的的估价应采用较保守估计值，评估投资价值因投资者的原因可能选用较乐观的估计值或较保守的估计值外，其它目的估价一般应选用最可能的估价值。 对净收益应说明是预测值或者说应对净收益进行变化趋势分析，或者没有考虑到未来的变化。 净收益计算时 ，应考虑重置提拨款产否扣除。 净收益流量类型分析合理，升降幅度预测数值依据充分。 年净收益中还应扣除房地产外的其它资产的收益，如无形资产和动产收益。 商业、餐饮、酒店要注意净收益的扣减项是否到位，有没有多减或少减，尤其是商业利润要注意有没有扣减。 ①经营型净收益 =商品销售收入 — 商品销售成本 — 经营费用 — 商品销售税金及附加 — 管理费用 — 财务费用 — 商业利润 ②生产型净收益 =销售收入 — 生产成本 — 产品销售费用 — 产品销售税金及附加 — 管理费用 — 财务费用 — 厂商利润 扣除设备带来的收益。 考虑扣掉不属房地产带来的收益，如加 油站等带来的超额利润。 注意是否重复计算，企业自营房、酒店配电房、大堂等易重复计算。 变化趋势分析 未进行变化趋势分析。 变化趋势分析依据不充分或者不合理的。 只要指出应对纯收益进行净收益未来变化趋势分析的错误，就可不必重复指出使用收益法公式未说明理由了。 但收益期限确定未说明理由错误和收益价格确定错误仍要指出。 报酬率、资本化率 报酬率（或资本化率）确定无过程，或者有过程但方法不正确，过程不完善，取值不合理。 未说明报酬率的来源，安全利率的选取没有必要的说明。 采用收益法时，应在市场调查分 析的基础上测算不同经营内容商业房地产的收益水平，并对各种商业经营业态采取不同的收益率，如住宅不可用写字楼的报酬率。 不同收益类型的房地产采用同一报酬率。 报酬率计算方法之累加法中，风险调整值的取值依据应进行说明。 要说明报酬率是预测值，或者对最终报酬率进行期望或预期调整。 对有停车场收益的计算不能漏项，或者应说明不考虑停车场收益的理由。 将存款利率、物价上涨率和经济增长率、所得税率等作为确定报酬诲的参数或依据，或者直接作为报酬率，错误。 如用一年期存款利率。 收益期限 收益期限确定错误。 没有特殊 说明就直接将房屋的耐用年限、土地使用期限作为收益年限，考虑已使用年限。 将房地产的建设期作为收益年限，建设期没有收益。 确定估价对象再开发建设的时间应以社会平均客观合理时间为准，不能以估价对象个别时间为准。 没有以客观收益和正常费用作为价格评估的依据。 收益期限确定正确，但未说明理由或者理由不充分的。 比如要说明建筑物剩余经济寿命长于土地使用权剩余年限。 报告前后使用的收益期限不相同。 收益年限超过土地使用权法定年限或剩余使用年限。 公式运用与计算 计算公式选用正确，但无计算过程或者计算过程不清晰。 过程数字精确度不够或者不合理。 未列出收益法公式，算一处错。 未说明选用公式的理由，公式有字母解释，要看字母代表的含义是否正确。 列出收益法公式但未说明理由的，算一处错。 即选用公式应说明理由。 最后确定收益价格时，要说明出让合同约定土地出让期限届满需要无偿收回国有建设用地使用权时，对收回的建筑物不予补偿的前提。 在计算折现到估价时点时，所选用的折现率不能用报酬率代替，即折现率不等于报酬率。 其它指错 要注意估价对象的界定范围，不要将不是估价对象的面积计入估价对象中，比如回迁房及公建配套部分的续建 成本不能纳入为开发完成后价值。 要注意，计算中缺少其它工程费、后续开发期间税费的计算，或者说要进行不用计算的说明。 各项费率的取值要有依据说明。 注意不要将土地增值税等不该纳入的款项纳入进来。 折现率、折现年限取值要正确。 在出租情形下，两税一费与房产税计税基数是有效毛收入（不是有效毛租金收入），应含押金或租赁保证金利息收入。 成本法 总指。