房地产估价师案例指错总结

房地产估价师案例指错总结内容摘要：

将修正方向搞反，分子分母颠倒。 区域（或个别）因素修正时，漏项。 如：土地未作年期修正、比较案例与估价对象的土地等级不同，却未做修正。 修正系数取值与区域（或个别）因素描述不一致。 如：在比较情况说明时判断有差异应予修正，但在实际计算中未修正；或情况说明表中无 差异，而计算时却修正了； 修正幅度过大，单项修正超过 20%。 可比实例价格含义不清，或未指明用途等 计算结果有错；比如：只考虑了地上部分的价格，未计算出地下车库的价格，遗漏了部分房地产的价值。 区 域 因素、个别因素、权益因素搞混 ：楼层 、 朝向、交通条件、 距商业中心距离、距公交站点距离、周边景观 、基础设施情况 属区 域 因素 （如果估价对像与可比实例层数不同应该调整） 1各项系数确认无依据 1未说明求取比准价值的方式 ，或依据不充分 1调整系数与文字说明不一致，如文字说较新，成新率为 100%，再比如说完好状况是基本完好房，但给的成新率是 90% 1可比实例地址不同应说明是否属同一供需圈 1可比实例交易单价应说明内涵（是按建筑面积还是使用面积） 1办公用房 中商业繁华度应为办公集聚度 市场法总结： （ 1）交易日期描述不清： （ 2）交易情况描述不清（买卖、抵押、租赁、利害关系人交易等）； （ 3）交易的价格描述不清（单价、总价、交易规模、币种、单位）； （ 4）交易房地产状况描述不清（结构、装修等）； （ 5）缺少付款方式的说明（一次性、分 期）； （ 6）交易时可比实例的规模描述不清（建筑规模、占地规模）。 （ 1）不在相同地区或同一供求圈内； （ 2）用途不相同； （ 3）建筑结构不相同； （ 4）建筑规模不相当； （ 5）土地等级不同； （ 6）权利性质不相同（主要是土地）； （ 7）交易类型与估价目的不相同； （ 8）可比实例交易成交日期与估价时点不接近：一般情况下，选取的可比实例不能超过一年。 （ 1）楼面地价与单位地价混淆； （ 2）币种换算错误； （ 3）建筑面积、 使用面积、出租面积等混淆。 （ 1）修正项目错误（应为 “ 交易情况 ” 、 “ 交易日期 (市场状况 )” 和 “ 房地产状况 ” 三项或 “ 交易情况 ” 、 “ 交易日期 (市场状况 )” 、 “ 区域因素 ” 和 “ 个别因素 ” 四项 ；或者没有进行修正，如案例 A 缺少朝向修正，案例 B 缺少景观修正。 （ 2）修正方向错误。 一是修正项目的分子、分母颠倒 (“ 交易日期 (市场状况 )” 为分子修正，其他项目为分母修正 )；二是修正项目调增或调减的方向调整错误； 对于这一点，考生需要根据具体情况区分以哪个为基准，灵活处理。 （ 3）可比 实例房地产状况的修正未采取交易当时的状况； （ 4）交易日期（市场状况）修正时，修正基数没有采取交易当时的价格水平； （ 5）交易日期修正环比和定基指数的运用错误； （ 6）房地产状况修正幅度过大：单项修正超过了 20%，综合修正超过了 30%。 （ 7）计算可能出现错误。 （ 1）交易日期、交易情况接近估价时点的价格计算结果权数应大，否则存在错误。 （ 2）区域因素、个别因素较差的价格计算结果权数应小，否则存在错误。 收益法： 适用： 收益性房地产。 例如：住宅、 写字楼、商铺、 旅馆、餐馆、游乐场、影剧院、停车场、汽车加油站、标准厂房 （用于出租） 、 仓库（用于出租）、农地等。 不适用： 公益、公用性房地产 （ 行政办公楼、学校、公园等） 需具备的条件：是房地产未来的收益和风险都能够较准确地预测。 应有计算公式 应说明 选 用公式的理由（或收益 公式选用 应 分析 未来 收益变化趋势 ） 应租金收入及成本费用应选用客观值 ，并应说明客观租金、租金面积内涵（如按月还是按年、使用面积还是建筑面积） 应 考虑 租赁 保证金或者押金的利息收入。 应考虑 空置率 及 收 租 损失。 应考虑 可出租面积。 潜在毛收入＝潜在毛租金收入＋押金或租赁保证金利息收入 有效毛租金收入＝潜在毛租金收入－收租损失－空置损失 有效毛收入＝潜在毛收入－收租损失－空置损失＝有效毛租金收入＋押金或租赁保证金利息收入 收租损失：按照潜在毛收入的一定比例来估算，此比例称为收租损失率。 空置损失：按照潜在毛收入的一定比例来估算，此比例称为空置损失率。 房产税＝有效毛收入 12% 营业税、城市维护建设税、教育费附加（俗称“两税一费”）＝有效毛收入 5． 5% 收益是通过租赁收入计算。 如果通过商业收入计算，则费用计算时要扣除 商 业利润。 求有效毛收入时，除有租约限制的外，都要采用客观收入（不能仅依据估价对象实际收入或某一个案例的收入情况确定）；如果有已出租（已签租赁合同）情况，要根据租赁合同的约定，分租赁期内（采用约定租金）和租赁期外（采用市场租金）两种情况，按不同的租金标准分别计算。 征收时不考虑租凭、抵押、查封等情况。 要分析未来收益变化的趋势，不能只看当前收益情况。 1 采用比较法求客观收入时，几个比较实例应与估价对象有可比性。 1 计算潜在毛收入时套用的天数错误、面积错误（应扣减的未扣减）；按使用面积计租的，要按使用面积系数将 建筑面积换算成使用面积后再计算租金。 1 无形收益不应单独计算，而应当通过选取较低的报酬率来体现。 1 计算费用时要根据租约上是否转嫁了部分费用，来决定是否有漏项或者多项。 如：漏管理费等（直接经营型房地产漏扣商业利润）；计算费用时多项（如：不能将折旧费、土地摊提费、抵押贷款还本付息额、改扩建费、所得税等计入） 某些计费基数未说明基数数值的来源； 1 报酬率的选取未说明求取方法和来源； 1 报酬率选取不当（应选取一年 期定期存款利率或一年期国债利率做无风险报酬率，再加上风险补偿等） 1 收益年限的确定未说明来源（一般是 因为前面缺少权利描述造成的）收益年限确定错误，当建筑物耐用年限和土地剩余年限不一致时，处理方式也不同。 耐用年限短于土地剩余年限，按耐用年限计折旧，耐用年限长于剩余年限时，若合同规定建筑物剩余价值给补偿，则按耐用年限计折旧，若不给补偿，则按土地年限计折旧。 1 计算公式错误，或计算过程错误； 收益法总结 确定年净收益可能存在的错误 （ 1）出租型房地产 1）收入应包括有效毛租金收入和租赁保证金、押金等的利息收入。 否则，存在错误。 2）扣除项目及出租经营支出项目应符合规定，不要漏项或多项： ① 出租经营支出项目不包含所得税、抵押贷款偿还额、建筑物折旧费、土地摊销费、房地产改扩建费用等，即纯收益中包含以上各项。 否则，存在错误。 如收益还原法中运营费用中不应加入所得税。 ② 必须扣除正常生产经营费用和其他资产产生的收益，租赁收入一般要扣除维修费、管理费、保险费、房产税和租赁费用和租赁税费。 否则，存在错误。 如收益还原法中运营费用中不为考虑房产税，是否扣除城镇土地使用税。 3）应考虑租赁合同的约定（合同有效期内采用约定租金，之后采用客观租金）。 否则，存在错误。 4）不采用实际收 益，而应采取客观收益。 否则，存在错误。 5）没有考虑出租率或入住率或满客率。 6）计算毛收入时，套用的天数或面积错误。 7）收益中没有包括有形收益、无形收益。 8）租金标准应为具体数字，而非一个大约的范围。 9）未考虑未来收益的变化。 （ 2）自营型房地产 1）扣除项目一定要全面。 ① 经营型净收益 =商品销售收入－商品销售成本－经营费用－商品销售税金及附加－管理费用－财务费用－商业利润 ② 生产型净收益 =销售收入－生产成本－产品销售费用－产品销售税金及附加－管理费用－财务 费用－厂商利润 2）注意收益的客观性。 3）扣除设备带来的收益。 4）考虑扣掉不属房地产带来的收益。 5）注意重复计算（企业自营房。