房地产企业税务检查手册

房地产企业税务检查手册内容摘要：

扣除。 （ 9）、被查企业列入期间费用的业务招待费、广告费是否符合规定，列支是否超支，相关的票据是否合法真实，有无白条列支现象。 三、房地产企业检查应注意的几个政策问题 （一）营业税方面 以不动产投资入股，参与接受投资方利润分配、共同承担投资风险的行为，不征营业税，在投资后转让股权的也不征营业税。 房地产开发公司销售商品房时，代当地政府及有关部门收取一些资金或费用，如代市政府收取的市政费，代邮政部门收取的邮政通讯配套费等。 此类代收资金或费用。 房地产开发公司不作为自己的营业收入，而作为代收费 用处理，将全额转给有关部门。 按照《中华人民共和国营业税暂行条例》第五条规定； “ 纳税人的营业额为纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产向对方收取的全部价款和价外费费用 ”。 所以对这类费用，不论其财务上如何核算，均应当全部作为销售不动产的营业额计税。 视同销售问题 将开发产品用于本企业自用、捐赠、赞助、广告、样品、职工福利、奖励等；将开发产品转作经营性资产；将开发产品用作对外投资以及分配给股东或投资者；以开发产品抵偿债务；以开发产品换取其他企事业单位、个人的非货币性资产等应视同销售缴纳营业税。 转让企业产权问题。 转让企业产权是整体转让企业资产、债权、债务及劳动力的行为，其转让的价格不仅仅是有资产价值决定的，与企业销售不动产、转让无形资产的行为完全不同。 因此，转让企业产权的行为不征营业税。 预收性质价款纳税义务发生时间的问题。 转让土地使用权或者销售不动产，采用预收款方式的，其纳税义务发生的时间收到预收款的当天。 将不动产无偿赠与他人其纳税义务发生的时间为不动产产权转移的当天。 （二）城建税、教育费附加 城建税、教育费附加应以实际缴纳的 “ 三税 ” 为计税依据而不是以计提的 “ 三税 ” 为计税依据，不包括加收的 滞纳金和罚款。 （三）企业所得税 开发企业计算应缴企业所得税时应严格按照国税发 [2020]83号 、国税发 [2020]31号文件执行。 关于开发产品销售收入确认问题 房地产开发企业开发、建造的以后用于出售的住宅、商业用房、以及其他建筑物、附着物、配套设施等应根据收入来源的性质和销售方式，分别确认收入的实现。 （ 1）采取一次性全额收款方式销售开发产品的，应于实际收讫价款或取得了索取价款的凭据（权利）时，确认收入的实现。 （ 2）采取分期付款方式销售开发产品的，应按销售合同或协议约定付款日确认收入的实 现。 付款方提前付款的，在实际付款日确认收入的实现。 （ 3）采取银行按揭方式销售开发产品的，其首付款应于实际收到日确认收入的实现，余款在银行按揭贷款办理转账之日确认收入的实现。 （ 4）采取委托方式销售开发产品的，应按以下原则确认收入的实现 : ① 采取支付手续费方式委托销售开发产品的，应按实际销售额于收到代销单位代销清单时确认收入的实现。 ② 采取视同买断方式委托销售开发产品的，应按合同或协议规定的价格于收到代销单位代销清单时确认收入的实现。 ③ 采取包销方式委托销售开发产品的，应按包销合同或协议约定的价格于付款日确认收入的实现。 包销方提前付款的，在实际付款日确认收入的实现。 ④ 采取基价（保底价）并实行超过基价双方分成方式委托销售开发产品的，应按基价加按超基价分成比例计算的价格于收到代销单位代销清单时确认收入的实现。 委托方和接受委托方应按月或按季为结算期，定期结清已销开发产品的清单。 已销开发产品清单应载明售出开发产品的名称、地理位置、编号、数量、单价、金额、手续费等。 ⑤ 将开发产品先出租再出售的，应按以下原则确认收入的实现： A、将待售开发产品转 作经营性资产，先以经营性租赁方式租出或以融资租赁方式租出以后再出售的，租赁期间取得的价款应按租金确认收入的实现，出售时再按销售资产确认收入的实现。 B、将待售开发产品以临时租赁方式租出的，租赁期间取得的价款应按租金确认收入的实现，出售时再按销售开发产品确认收入的实现。 ⑥ 以非货币性资产分成形式取得收入的，应于分得开发产品时确认收入的实现。 关于开发产品预售收入确认问题 房地产开发企业采取预售方式销售开发产品的，其当期取得的预售收入先按规定的利润率计算出预计营业利润额，再并入当期应纳税所得额统一计算缴纳企 业所得税，待开发产品完工时再进行结算调整。 预计营业利润额 =预售开发产品收入 利润率 预售收入的利润率按开发项目所在地不同，分别按县级不低于 10%、地市不低于 15%、省会城市不低于 20%的原则或分项确定。 预售开发产品完工后，企业应及时按本通知第一条规定计算已实现的销售收入，同时按规定结转其对应的销售成本，计算出已实现的利润（或亏损）额，经纳税调整后再计算出其与该项开发产品全部预计营业利润额之间的差额，再将此差额并入当期应纳税所得额。 关于开发产品视同销售行为的收入确认问题 （ 1）应视同销售并确认收入的 行为 ① 将开发产品用于本企业自用、捐赠、赞助、广告、样品、职工福利、奖励等； ② 将开发产品转作经营性资产； ③ 将开发产品用作对外投资以及分配给股东或投资者； ④ 以开发产品抵偿债务； ⑤ 以开发产品换取其他企事业单位、个人的非货币性资产。 （ 2）视同销售行为的收入确认时限视同销售行为应于开发产品所有权或使用权转移，或于实际取得利益权利时确认收入的实现。 （ 3）视同销售行为收入确认的方法和顺序： ① 按本企业近期或本年度最近月份同类开发产品市场销售价格确定； ② 由主管税务机关参照同类开发产品市场公允价值确定； ③ 按 成本利润率确定，其中，开发产品的成本利润率不得低于 15%（含 15%），具体由主管税务机关确定。 关于代建工程和提供劳务的收入确认问题 房地产开发企业代建工程和提供劳务不超过 12个月的，可按合同约定的价款结算日或在合同完工之日确认收入的实现；持续时间超过 12个月的，可采用完工百分比法按季确认收入的实现。