御花园住宅小区房地产开发项目投资策划书

御花园住宅小区房地产开发项目投资策划书内容摘要：

期增长 %,增速比上月高出 个百分点。 在商品住宅销售中 ,90平方米及以下住宅销售额 ,比上年同期增长 %,增速比上月高出 ,占商品住宅销售额的比重为 %。 140平方米以上住宅销售额 ,比上年同期下降 %,增速比上月回落 百分点 ,占商品住宅销售额的比重为 %。 ⑤ 房地产开发企业资 金来源增速低于完成投资增速 ,资金来源趋紧 2020年 ,全市房地产企业本年到位资金 ,同比增长 %,增速高于上 ,房地产开发企业资金来源增速低于完成投资增速 分点。 若扣除上年末结余资金 ,本年全市房地产企业到位资金为 亿元 ,同比下降 %,其增速低于完成投资增速 22%。 其中 ,国内贷款 亿元 ,同比增长%,增速低于上月 ,所占比重 %。 自筹资金 ,同比下降%,增速低于上月 ,所占比重为 %。 其他资金 ,同比下降 %,增速低于上月 个百分点 ,所占比重为 %。 商品房空置面积 截止 2020 年 12 月底 ,商品房空置一年以上面积为 23 万平方米 ,较 2020年同比增长 %,与 10月底相比增加了 ,其中 ,商品住宅空置一年以上面积 ,占商品房空置面积的 %。 同比增长了 %。 办公用房空置一年以上面积 ,占商品房空置面积的 %。 同比下降了37%。 商业营业用房空置一年以上面积 万平方米 ,占商品房空置面积的%。 同比增长了 %。 其他用房空置一年以上面积 ,占商品房空置面积的 %,同比增长了 %。 商品房价格的趋势 近年来 ,大同市的房屋需求量不断增加 ,房地产发展速度较快 ,从 2020 年到 2020年七年的时间 ,大同市的商品房整体均价从 2900元 /?增长到近 6000元 /?,一些品质较好 ,位置优越的项目在未竣工交房的情况下基本销售售罄。 (目前大同市品质较高的项目主要有格兰云天、巴黎华府、东方罗马城、御馨花都等 ) ①在政府土地供应政策与方式变化的情况下 ,地价上 升。 住宅集中区地段周边开发项目的增多 ,形成“扎堆”效应 ,带动地价上升。 ②需求量大 从目前大同市房地产的消费市场来看 ,有 %的消费者都采用了商业贷款或组合贷款的方式进行购房置业 ,而且更多的人因贷款利率较低则更希望采用公积金贷款。 还有居民的福利性住房观念已经开始向商品化转变 ,使得市场积累的需求量在短时期内释放出来。 ③购买力的增强 ,按揭的作用 大同市市城镇居民的人均可支配收入的增加 ,使居民购买力有所增强 ,再加上不少“持币观望”者的加入 ,银行按揭到位 ,国家对居民购买住宅的金融政 策支持 (贷款 )将加大力度 ,居民购房能力将大大提高 ,致使房价上涨。 ④住宅品质的提高 ,也成为了房市升温 因为随着经济的发展 ,居民对住宅的选择与选择能力大大增强 ,居民以十分挑剔的目光审视、评判选择住宅 ,对住宅的品质以及物业管理服务的要求的提高。 最终导致价格上扬。 ⑤竞争激烈 由于房地产市场供销了两旺 ,大量外地开发企业纷纷入驻大同以争夺市场 ,带来了激烈的竞争。 由于大同市房地产发展水平相对较低 ,外地企业纷纷进入大同。 深圳万科、浙江耀江、广州保利、南京三金等国内著名房地产商的到来 ,使大同房地产市场 的竞争更为激烈化。 综上所述 ,根据大同市房地产场状况及华岳集团近几年来各小区 ,各种等级和功能房屋的销售经验综合分析 ,本项目拟建房屋价格确定如下 : 多层商品住宅销售价格 : 起价 3200 元 /? 最高价 4200 元 /? 高层商品住宅销售价格 : 起价 4000 元 /? 最高价 5000 元 /? 商业建筑销售价格 : 7000 元 /? 市场需求分析 随着大同市的产业转型 ,全市经济发展迅猛 ,国民生产总值呈快速上升趋势 ,城市发展稳中有进 ,尤其是市政府加大城市建设力度 ,进行大规模的旧城改造 ,极大地推动 大同市当地产的蓬勃、健康的发展。 大同市的经济建设和社会发展取得了优异的成绩 ,城镇居民收入进一步增长 ,人民生活质量不断提高 ,给大同市房地产带来了前所未有的机遇 ,随着人们对居住条件要求越来越高 ,良好的居住环境 ,经济实用的户型结果 ,价格适中的住房 ,能够极大地刺激消费者的购买欲望。 开发舒适、美观、具备以人为本功能的商品化规模化的住宅小区 ,具有广阔的前景。 据调查 2020 年大同市在商品住宅销售中 ,90 平米及以下住宅销售面积 ,比上年同期增长 %,占商品住宅 销售面积的比重为 %。 140平方米以上住宅销售面积 万平米 ,比上年同期下降 %,增速比上月回落 个百分点 ,占商品住宅销售面积的比重为 %。 在商品住宅销售中 ,90平米及以下住宅销售额 ,比上年同期增长%,占商品住宅销售额的比重为 %。 140 平米以上住宅销售额 亿元 ,比上年同期下降 %,增速比上月回落 ,占商品住宅销售额的比重为%。 随着房地产市场逐渐理性成熟 ,小户型商品房愈受广大客户青睐 ,小户型商品房市场前景好 ,因此御 花园小区主打 70?100 平米小户型 ,占总比例 70%。 迎合市场需求 ,此时开发该项目还是很有价值的。 市场竞争分析 2020年大同市房地产市场在售的项目有 23个 ,经调查分析 ,御河生态园带的项目有 12 个 ,与御花园小区构成竞争的楼盘主要有 4 个 ,恒圆魏都、御河国际 ?公园华府、碧云天颐园、海晟财富官邸。 表 恒圆魏都 项目名称 恒圆魏都 开发时间 2020 年 9 月 楼盘地址 迎宾大桥南 水泉湾 开发商 山西世纪恒圆房地产开发有限公司 价格 起价 :3850 元 /?均价 :3950 元 /?最高价 :4500 元 /? 建筑类型 高层 ,多层 主推户型 ?、 ?、 ?、 ?、 ? 占地面积 66667 平米 建筑面积 260000 平米 总户数 1900 停车位 地上停车位 1300 个 容积率 绿化率 35% 周边配套 御河生态园、实验小学附小、华林商圈、直通大同六中、十中、322 医院 实验小学附小 大同六中 大同十中 楼盘分析 该项目地理位置不佳 ,导致楼盘价格偏低 ,户型 90%都是中小户型 ,与本项目有较大的竞争力 项目名称 御河国际 ?公园华府 开发时间 2020 年 3 月 楼盘地址 南三环与魏都大道交叉口 开发商 大同市安家房地产开发有限公司 价格 起价 :3650 元 /?均价 :3980 元 /?最高价 :5500 元 /?建筑类型 高层 主推户型 ? ? ? ? ? ? 占地面积 270400? 建筑面积 766332? 总户数 4820 停车位 地上 600 个地下 3400 个 容积率 绿化率 35% 周边配套 御河生态园大同一中 、九中、十一中 、智家堡学校 、 沃尔玛购物广场 居然之家、王府井 (规划中 )、自建商业街等、自建双语幼儿园、建行、大同市四医院、社区诊所等休闲娱乐设施、 九州国际餐厅 楼盘分析 该项目属于高档住宅社区 ,占地面积大 ,周边配套设施较齐全 ,但是地理位置离御河生态园较远 ,目前项目刚开始施工 ,生产周期较长 ,对本项目影响不大 表 御河国际 ?公园华府 项目名称 海晟财富官邸 开发时间 2020 年 4 月 楼盘地址 南环桥御河西岸 开发商 山西海晟房地产开发有限公司 价格 最低价 :4300 元 /? 均价 :5500 元 /?最高价 :6000 元 /? 建筑类型 高层 主推户型 93? 118? 136? 146?171? 占地面积 160 亩 建筑面积 400000 平米 总户数 一期 1700 户 停车位 地上 1500 个 容积率 绿化率 40% 周边配套 御河生态园 沃尔玛超市 华林超市 银行 双语幼儿园城区十四校 大同一中 大同二中 楼盘分析 该项目没有小户型 ,都是高层住宅楼 ,价位较高 ,地理位置偏南 ,离繁华的市中心较远 ,无论小区环境还是周边环境与本项目相比都相差甚远 表 海晟财富官邸 表 碧水云天颐园 项目名称 碧水云天颐园 开发时间 2020 年 4 月 楼盘地址 富康里 东段 开发商 大同市国信房地产开发有限责任公司价格 最低价 :4100 元 /? 均价 :4380 元 /?最高价 :5100 元 /? 建筑类型 高层 ,多层 主推户型。