湛江市海港城项目策划书

湛江市海港城项目策划书内容摘要：

流，但其经营模式、市场定位、规划设计、业态比例尚存在一定的缺陷，例如：  整体规划不够合理，内部布局较为混乱，缺乏大面积公共空间，购物环境不十分理想  硬件设施不够齐全，绿化、休闲设施缺乏，例如车位、消防等因素制约了商场的发展  体量不足，不利于应对节假日大规模购物人流，经营品类不全，限制了消费者选择的空间  业态层次单一、经营档次低，难以吸引高端客户群体前来消费，未能占领城市的高端消费市场  商业经营中的同质化严重，专业化和个性化不强，市场定位不明确，经营特色不鲜明，业态重复必将降低经营者的利润 由于以上条件的制约，使得目前的湛江商业发展势头有所减缓。 但随着城市、经济的快速发展，以及人民生活需求的日益提高，湛江势必会出现更加现代化、都市化，集娱乐、购物、休闲、旅游、观光、餐饮于一体的新型购物中心，其也将促进湛江城市、经济、商业的迅猛发展，成为新的城市经济增长极。 业态 业种 档次 目标客户 主要商家 功能组合 零售 超市、电器商场、专卖店、通讯商场、电脑城、摄影、士多店等多种业态共存 日用百货、服饰、鞋类、家居、电子、电器、通讯、珠宝、音像、书刊、婚纱摄影等 中偏低档为主，其他档次为 辅 市区及周边地区居民 广百百货、国美电器、沃尔玛购物中心、友谊城、好世界商场、屈臣氏、怡福国际广场、中域通讯等。 商业街情况： 人民大道南商业功能组合表 人民大道南： 人民大道南是商业街，主要经营中、低档商品，人流量大，各类 业态商品混合经营，适合各个阶层消费者及各消费年龄段。 菉塘路： 菉塘路多为单位、工厂的宿舍，居住为主，也是以临街商铺、批发市场为主导消费的商业街，主要有粤海建材批发市场。 目前缺乏大中型购物场所。 主要商业街横向对比： 餐饮 娱乐 国际餐饮连锁店、影院城 洋快餐、小型饮食店、数码影院、电玩 高档为主 区域内居民、学生、其他消费者等。 麦当劳、肯德基、旺记炖品快餐城、大地数码影院城 批发 建材批发市场、水果批发市场 建材、水果批发 中低档为主 市内及周边地区 粤海建材市场、粤西水果批发市场 道路名称 主要业态 租金（元 /月㎡） 人民大道南 零售、品牌服装、电器、科技产品、照相摄影、酒店、药店、日用品、餐饮、茶艺、娱乐等 写字楼： 30 商铺： 60120 菉 塘路 小型商店、建材批发市场 商铺： 3065 总结： 人民南路、国贸路段被称为湛江市的商业大峡谷，商 业相对比较繁华。 湛江城市建设快速 ,初步构筑了海滨城市的框架。 霞山城区建设及商业配套已逐步完善。 随着湛江城市的发展，写字楼需求也逐步增加。 菉 塘路靠近人民大道南，也是城市发展需要改造的区域，商业发展有巨大潜力。 住宅情况： 楼盘情况一览表 楼盘名称 价格 (元 /㎡ ) 户型 面积（㎡） 住宅类型 档次 翠绿花园 27002900 一房一厅一卫 ,两房两厅两卫 ,三房两厅两卫 ,四房两厅两卫 普通住宅 中低档 容基翠堤湾 30003500 四房两厅两卫 ,五房二厅三卫 商住 中高档 龙泉湾 3400 一房一厅一卫 ,两房两厅两卫 ,三房两厅两卫 ,四房两厅两卫 普通住宅 中高档 汇景名都 33004000 三房两厅两卫 ,四房两厅两卫 ,复式 商住 高档 城市假日花园 36004500 两房二厅一卫 ,两房两厅两卫 ,三房两厅两卫 ,四房两厅两卫 住宅 中高档 金沙湾 5000 以上 基本卖完，楼盘品质较好 —— —— 中高档 总结： 湛江商品 房价格主要集中在 3000— 3600 元 /㎡。 户型面积重要集中在 130— 150 ㎡。 目前开发楼盘档次比较高，销售情况良好。 五、 SWOT 分析 S（优势） 区位较好，道路宽阔，距离主干道较近。 W（劣势） 周边的商业等配套尚未成型，人流量较少。 目前本地块周边人口少，市场不成熟，在开发初期，严重依赖于外来人口与资金的支持。 O（机会） 湛江商业发展正处于一个快速发展时期，需要一个现代化的中心型商业，带动湛江商业环境的整体提升。 T（威胁） 湛江零售商业市场接近饱和，中小型商业密集，低端竞争激烈，大项目开 发面临培育市场的挑战。 第四章、项目总体定位 海港城（以下简称“本项目”）将建设成一个 以知名大型企业连锁主力店为主导，集商业贸易、休闲、购物、旅游、娱乐、 依托大型购物中心，引入知名大型连锁零售企业为主力店， 以主题商业、主题餐饮、购物、休闲娱乐为载体，高档 住宅区为配套的 城市现代建筑综合体 办公、居住等功能为一体的 城市现代建筑综合体。 一、领先概念，创新商业模式 项目的经营将引进多个创新概念，为湛江新经济格局作出创新性变革。  第五代主题式专门店  展贸中心  豪布斯卡（ HOPSCA）  区域总部经济  一站式消费 第五代主题专门店 与第五代城市商业综合体对应的第五代主题专门店，将会在海港城中闪亮登场，突破行业营销方式的瓶 颈，进行价值渠道的创新和变革。 它具有以下特征： 1）环境优雅，舒适宽敞， 使顾客身心愉悦，有高档品牌的形象价值，具备新型品牌旗舰店的硬件条件。 2）交通便利，四通八达 ，通过现代交通动线规划，形成停车步行皆宜的环境。 3） ERP 平台功能强大，具备信息化优势。 4）网络发达，产业链完整， 以基地的强大实力作后盾。 5）营销理念先进，统一品牌广告宣传。 6）强势营销团队，注重服务创新。 7）价格优势， 通过规模经济降低营运成本，创造明显的价格优势。 8）产品优势， 以产业集群优势，形成设计、品种、数量、质量多方面领先 局面。 注：前四代专业店营销模式 第一代专业店（商）：作坊式经营模式 第二代专业店（商）：推销式经营模式 第三代专业店（商）：街铺店经营模式 第四代专业店（商）：连锁店经营模式 展贸中心：第五代现代商业模式 定义： 展贸中心是中国新兴的行业专业平台，是以主题行业营销为主的时尚发布、品牌展示中心，通过品牌旗舰店、形象店的产品陈列、品牌文化展示，使经营商和买家从一个个具体品牌形象的展卖场，把握品牌深层次的内涵，感受产品文化的巨大魅力。 展贸中心的发展源流： 第一代商业模式： 工匠、作坊式商业， 是最原始的商业形式。 第二代商业模式： 推销式商业，以个别店铺为表现形式。 第三代商业模式： 传统商铺，典型方式为商业街铺。 第四代商业模式： 连锁店中店模式，典型方式为购物中心。 第五代商业模式： 以现代科技为手段，以网络、信息平台为支持，集展示、体验、交流、贸易为一体的现代商业综合体，成为城市经济龙头。 豪布斯卡（ HOPSCA） 什么是豪布斯卡。 一种综合性的现代城市中心区规划模式。 （ hotel\office\parking\shopping\convention\apartment 的英文缩写） 其 意义是，良性发展的现代城市中心区应由一极向多极发展，模式是传统的纯商务办公区向商业 —商务 —宾馆 —休闲 —公寓综合区模式演变，这个也就称为 HOPSCA 模式。 Hotel：星级酒店 Office：高档写字楼 Parking：城市景观公园 Shopping：商业街区 Convention：休闲娱乐集会 Apartment：街区公寓组团 总部经济 定义： 是指某区域由于特有的资源优势吸引企业将总部在该区域集群布局，将生产制造基地布局在具有比较优势的其它地区，而使企业价值链与区域资源实现最优空间耦合，以及由此对该区域经济发展产生重要影响的一种经济形态。 总部经济的 “三赢模型 ”： 企业按照总部 购物中心情况 物业名 康盛商贸中心 称 物业类别 批发、购物中心 物业地址 台山市侨光大道 经营范围 服装批发、零售、购物中心、酒店等 经营方式 独立商铺 +统一经营 经营面积 约 22 万多㎡ 经营档次 装修档次中 配套设施 观光电梯、手扶电梯、 中央空调、电子监控系统 楼层分布 批发市场：商铺独栋两层，二层为仓库。 （一期已营业）。 购物中心： 1F ～ 2F：超级市场（未营业）；3 ～ 4F：美容美体、餐饮娱乐（已营业）。 租金情况 批发市场： 1F、 2F 均为 3180 元 /m2(两层一起卖 )；租金 10 元 /月 *m2。 购物中心： 7200 元 /m2(只卖 1F、 2F)；必须返租，前五年回报率 6％，第六年后汇报率按每年 10％递增。 项目点评 项目于 05 年开业，其经营者，是从旧城区批发市场统一搬迁到此，所以延续了旧的客户资源，还有当地政府的支持，但人流量少 ，且目前周边商业氛围尚未形成，经营情况不容乐观。 和欠发达地区的常规资源，实现两个不同区域优势资源在同一个企业的集中配置。 总部经济是一种能够实现 企业、总部所在区域、生产加工基地所在区域 “三方 ”利益都得到增进的经济形态。 这种总部经济模型称为 “三赢模型 ”。 总部经济的五种效应：  税收贡献效应 一是企业的税收贡献效应。 二是公司总部员工的个人税收贡献效应。 在总部工作的高级白领，其丰厚的个人收入，必然要通过个人所得税形式为总部所在区域经济做出贡献。