廊坊市万庄新区综合开发改造项目可行性研究报告_[全文

廊坊市万庄新区综合开发改造项目可行性研究报告_[全文内容摘要：

0 万人，是一个巨大的消费群体，而且京津地区经济基础良好 ,居民消费观念前卫 ,消费市场容量不可估量。 作为河北省面向首都和天津的窗口，廊坊市的经济发展有良好的区位优势和坚实的后盾。 随着奥运概念的逐步深入 ,绿色健康生态的居住环境日益成为人们的追求热点，久居闹市的许多外地消费者都想拥有良好的居住和休闲环境，廊坊不仅能提供这样的环境，而且还与京津地带存在着较大的成本落差，因此，廊坊的房地产还有来自京津地区外来 需求。 这一点已被廊坊市燕郊开发区的房地产开发及消费市场现状所证实。 因此，预计在今后的 35 年的时间里，廊坊的房地产市场仍然值得看好，仍然有广阔的发展空间。 万庄区域房地产需求分析预测 根据万庄镇发展规划，目前，万庄镇镇区内总人口 41247 人（其中包括石油基地 29031人），到 2020 年，人口增加到 55000 人左右，这五年内每年增加约 2800 人，到 2020 年，增加至 90000 人，后 10 年每年增加约 3500 人，到 2020年，初步形成具有一定规模、配套设施完善、功能齐全、适宜于居住并且具有特 色的北方著名的小镇，并且成为北京城和廊坊市的卫星城镇，作为两大城市的生活基地和农业产品生产基地。 人口的增长也为住宅业的发展提供了一定的保障。 根据我们的调查，由于以往万庄石油基地企业职工住房由企业直接提供，因此对市场提供的住宅需要量并不大。 但随着基地企业经济效益的下滑和住房产业政策的调整以及职工子女对住房的需要增长，万庄石油基地的房地产供需目前有较大缺口。 目前该区域房地产有以下几个特点：①商品房销售形势良好，需求量大，平均销售价格在 9001000 元 /平方米左右；变现速度快，购房客户绝大部分选择一次性付款 优惠。 ②当地企业经济状况不尽相同，住房需求差异明显，采油四厂、钻井、测试公司等单位都有一定的需求量。 ③近年来，有许多万庄镇企业驻外职工迁回到万庄镇居住，形成了对住房的有效需求。 建设物贸中心的出发点是建设用于与万庄镇城市规划发展构想相适应的大型物流基地。 万庄镇目前第一、第三产业都比较发达，根据城市的发展规划构想，万庄镇近期产业结构调整的战略是：稳固发展第三产业，积极调整农业种植结构，加速推动农业产业化经营，发展资源丰富、优势明显的高科技农业、观光农业和商品流通业，实 现农业生产的“两增一高”，即农产品种类增加、农业效益增加，农民生活水平提高，完成实现“农业集约化生产、产业化经营、第三产业为龙头”的目标，建立开放的市场经济体系，完善流通渠道，促进万庄镇的经济繁荣。 因此，该市场的建设也是促成农业集约化和产业化的重要因素之一。 第三章 项目规划投资和建设内容 房地产开发建设内容 规划构想 项目 A区与 D区分别占地 小区，通过引进科学的规划设计理念和先进的物业管理模式，创造性的建设人性化的居住 空间，满足“功能现代、配套完善、环境优美、管理规范、居住舒适”的现代化生活需求，通过引入管道天然气等现代生活方式改善居民生活条件，提升万庄镇的住宅品位和城市档次，引导消费潮流，带动万庄镇的“居住空间”革命。 两个小区规划容积率 , 建筑层高 46层，建筑面积约 66 万平方米 ,绿化率 38%。 小区内的配套项目包括幼儿园、综合物业服务中心、沿街商业及小区中心会所等。 规划指标表 指标名称 单位 开发规模 备注 方案特征 多层 用地面积 M2 510938 亩 建筑面积 M2 664220 平方米 多层住宅 M2 611820 4/6 层 商业配套面积 M2 30500 沿街一层底商 公建面积 M2 21900 物业管理用房（会所） M2 3600 锅炉房 户 2020 幼儿园 M2 9000 配电室及其它 M2 7300 总户数 户 5000 绿化面积 M2 202000 总建筑面积 M2 664220 容积率 公益项目建设内容 万庄城市中心广场是多功能综合性的城市广场，是一个即现代又充满文化内涵的高品位、高水平的城市中心广场，也是万庄新区的城市客厅。 夜幕下的广场，各种造型的灯饰点缀其间，流光溢彩，绚丽多姿；大型旱地音乐喷泉伴随着音乐不断升腾变幻，时而生机盎然奋发向上，令人心旷神怡，她的建成将为万庄居民提供一处绝好的休闲、集会、购物场所。 更重要的是，她将成为一个城市的中心和展示城市品位的 窗口 ，体现独具特色的区域文化，表达 了城市的个性和特征，她紧扣时代的脉搏，把握历史与未来，值得人们去回味，去留恋。 广场占地面积 150 亩，建筑面积约 76000 平方米。 本着“高品定位、超前设计、精心施工、构思一流“的原则建设，主题表现可以呈现为以自然、文化、情趣融为一体的生态型广场，即以绿化为主格调，适当点缀一些品位较高的雕塑和建筑小品，汇集一些古树作为衬托，凸显广场的品位。 在设计上，要因地制宜和谐统一，要突出万庄行政办公中心大楼，兼容两侧街景，以建筑分布构成三块区间，即东、中、西区。 中区以集会、娱乐为主，广场主入口设在廊京路中段；东 区以自然生态型为主，体现生活情调及历史人文景观，供市民休闲；西区内构建一个文化广场，强调文化和自然的统一。 三个区间用人工水渠相连接，以形成一种水蕴珠而珠媚水盈的立体景观。 为适应万庄镇快速发展需要，建立起高效、开明、舒适的办公环境和办公形象，根据项目规划构想，计划在廊京路中端广场对面建设万庄镇行政办公中心。 根据万庄镇政府办公业务发展需要，需要建设办公行政中心；其中包括主楼 56 层，需要进行高档外装；附楼为 34 层办公楼。 在满足使用功能和效果的前提下，在建筑布局上要突破 传统的兵营式布局结构，要体现时代的特色；在建筑外观上要有新的创新和突破，要使之与城市广场相得益彰，成为两道和谐美丽的景观。 主要为项目实施范围内的基础设施建设，如道路建设、管网建设、电讯基础设施的延伸等。 还包括为政府行政办公中心、中心广场提供照明动力、采暖（建设锅炉房），为需要使用燃气设备的项目建设燃气供应管网和调压设备等基础市政配套设施。 第三节 配套设施建设内容 超市 总占地面积 亩，规划建筑面积 7200 平方米 ，是万庄镇规划建设的最大型的综合仓储式超市，它将不仅服务于万庄镇镇区内的居民，也将为万庄镇辖区内的行政村居民购物提供方便，解决万庄镇无大型超市居民购物必须到廊坊市区的困境。 超市整体出租或自己经营。 物贸中心 为了满足万庄的产业发展政策需要，建设万庄物流基地，需要建设物贸中心。 市场占地面积 亩，规划建筑面积 5万平方米，主要建设为二层商业用房的形式，并需要建设与之相配套的管理用房、动力用房等配套设施。 建设进度安排 第一节 项目总体进度安排 1 .前期论证和项目准 备阶段（ 2020 年 7 月 —— 2020 年 12 月） 主要工作内容：对该项目的可行性进行详尽论证；完成项目的报批审核通过，完成项目的总体规划方案设计，完成 A1 区部分、 D6区以及镇政府综合行政办公中心项目、超市和城市中心广场土地使用权的转让；完成以上项目的初步设计和施工图设计，为该项目进入前期施工阶段作好准备。 第一步：从 2020 年 10 月开始建设镇政府综合行政办公中心工程、城市中心广场、超市和A1 区、 D6 区房地产开发。 整个工程预计从 202。