浙江省温岭市房地产项目可行性分析报告(编辑修改稿)

浙江省温岭市房地产项目可行性分析报告(编辑修改稿)内容摘要：

英商住楼 配合本项目‚一站式‛综合商贸城的主体物业定位，在项目用地地块的北侧规划 2 幢 高档配套型商住两用 物业，可以方位排布划分为西楼与东楼；其物业类型以 ‚全装全配精英商务酒店式公寓‛及‚商住两用公寓‛ 为主， ●第一种操作思路：西楼作为商务酒店，东楼作为商务套房。 →→西楼引进国际品牌经济型商务酒店连锁机构， 加盟‚商务酒店‛品牌管理。 虽然前期成本增加，但完全保留了自有产权，资产可做长期的良性循环运作（通常商务酒店租期 15 年）。 同时国际或国内知名的品牌连锁酒店作为配套，在品牌支持、客源、管理上无疑是项目运行的保证。 商务酒店的定位，合理价位，不但能留住商贸客户，同时‚商务酒店‛的物业定位亦可作为主力商户和品牌经营户提供选择本项目的优质硬件之一。 如果考虑到商务酒店投资较大，也可以考虑分割产权销售，并与购买客户签定长期（ 15 年）的返租协议，交回项 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程 度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 目投资方操作，另委托酒店管理公司统一经营。 不但前期便可收回资金，同时保障了一定时间内的长期收益，既无风险，又有长期利益。 →→东楼定位为‚商务套房‛，以商住两用单身公寓的物业形态，满足部分温岭购房者的居住要求，也可以做为‚商贸中心‛的衍生配套物业。 同时，东楼可考虑作为产权 套房销售，快速一次性收回成本，并作为销售亮点。 ●第二种操作思路：东西楼均作为商务套房。 →→将东、西两幢楼均定位为‚ 精品小户型商住两用公寓‛ 可以考虑全装修，带阳台，完整精致的大堂入口，优化空间处理，大开间结构方便灵活组合间隔等设计方式，这些是小户型‚商务公寓‛最理想的设计方式，便于提高单项物业的单价，一次性收回资金。 总规划中各类物业体量分布 一站式综合商贸城： 地下 1 层 +地上 3 层 总体量：约 85000 平方米。 其中： A、 地下一层：总体量约 10000 平方米，规划为地下车库及冷冻仓储中心 B、 地上一层 ： 15000 平方米， 高档休闲娱乐餐饮配套 +大型精品购物中心，涵盖银行、肯德基、商务咖啡 中西式高档餐厅、休闲足浴、健身房 等配套。 该层商业部分考虑用商业外街 +商业内街的模式来实现，内街的商铺考虑‚以租代售‛的方式，每 10 年为一经营权期限。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程 度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 C、 地上 1— 2 层：大型超市，总体量约 25000 平方米，规划为温岭首个超大规模‚一站式‛购物超市，涵盖农贸交易专区（约 12000 平方米，占 1 层体量）、生活购物专区、文化产业。 其中，总体量约 12000平方米的农贸交易专区，既符合了政府对于‚菜蓝子‛工程的打造，同时可以考虑在该专 区内引入台湾蔬果等产品，设臵‚对台农贸窗口‛，使温岭对外农贸交易的平台进一步扩大。 该对台农贸窗口同时亦可在‚电子商务平台‛中，设立专属网站或专属电子宣传窗口，着重加大对于‚两岸农贸交易‛的宣传，强化台资合作的特点与优势。 D、地上 3 层：总体量约 15000 平方米，高档休闲娱乐餐饮配套。 E、其他商务办公、管理用房等 5000 平方米 配套型精英商住楼： 共分为东、西楼 2 幢，总体量约 20000 平方米。 该 2 幢办公楼涵盖业态可划分为精英单身公寓、品牌经营户办公场所、一站式服务宾馆等，突 出‚农贸城的商业配套‛的作用。 地面停车位： 总体量约 15000 平方米 绿化面积： 约 10000 平方米 经营模式构想 本项目考虑采用由投资方统一经营、统一招商、统一后续管理的方式，以维持项目尤其是商贸城部分的持续商气，并达成资金的 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程 度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 可持续良性循环运营模式。 商贸城采用统一招商的方式，重点引入优质商户，以达成商贸城整体档次的统一性与对外高品质的形象感，提升项目含金量。 在本项目招商工作开始前，就应与主力商户，知名品牌商家、国际大型知名相关商贸企业等接触，达成初步进场意向；并对意向进场经营户提出选择要求： 要求提供营业执照，公司介绍，注册资金、企业规模、年产值，半年销售金额等，以达到引进优质商户的目的。 A、一层商业街：考虑采用以租代售的形式，实现顺利销售与经营； 每 10 年为一经营权期限； B、电子商务平台的搭建：借助市场内引入的知名品牌经营户、龙头产业等大型商家与业态，带动电子商务平台的搭建，体现该电子商务平台的品牌化、产业化与规模化。 C、在经营中着重突出政府‚菜蓝子‛工程的政策导向：利用大型超市中大规模农贸专区、对台农贸窗口台资合作的优势、电子商贸平台的搭建以及优质农贸品牌经营户与大型农产业经营业态的引入 ，体现温岭政府对于‚菜蓝子‛工程的重视与加强落实。 管理模式构想 本项目配合其后续经营，在管理模式上考虑采用‚综合管理‛与‚片区式分割管理‛相结合的模式。 可以考虑引入统一知名管理公司，组建有效而经验丰富的市场管理团对。 针对市场 13 层的不同定位，又可以‚分割管理‛的模式，独立对于每个片区或经营业态的管理权。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程 度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 立项意义 ⑴完善城市功能，拉动项目所在地整体经济消费水平，提升温岭差异化竞争力 本项目的立项较好地结合了温岭政府规划中所提出的“多元产权、特色产业、专业市场、城镇集聚、政府引导”的温岭 特色经济模式， 无疑将会成为温岭市中心的生活、休闲、娱乐、购物等综合型产业配套，以丰富的配套功能，满足区域内部的消费需求，同时，以较强的‚一站式商贸聚合体‛的经济聚合力，满足温岭市乃至整个台州、温州、舟山等地区的综合消费需求度。 同时，温岭市城市总体规划定位为浙江省富有山水特色的工贸名城，城市规模 45 平方公里。 温岭农贸城位于环城北路，处于我市东北组团的中心位臵。 根据温岭市城区规划，在积极扩大城区同时，也要不断充实城市建设内容。 为此，在环城北路地段建设温岭农贸城，对完善新城区城市功能，提高城市品位有着十分重要的 现实意义。 本项目的顺利实施，建成一个台州规模最大、档次最高、功能最全、管理最先进，在全省乃至全国一流的集农贸交易、休闲购物、娱乐餐饮等综合业态为一体的现代化一站式商贸中心，将填补温岭目前该类综合型商贸产业的空白，对提升城市形象、完善城市功能格局有着较大的现实意义。 ⑵提升产业层次的需要，构建温岭具有识别性的地标型‚商贸聚合体‛。 经济发达县市经验表明，发育完善的市场体系是一个县域经济快速发展的重要载体和平台。 据推算，在综合市场每消费 1 元可带动 5 元物质产品的生产，由此可见，加强综合性市场建设对促进温岭经济发 展有着很大的推动作用。 而温岭市的第三产业发展虽快，但产业结构上呈现出以房地产、教育为主这样一个特色。 为此，我们要积极调整第三产业结构，大力发展市场服务业，在综合市场上下功夫，一个综合性、多功能的商贸产业聚合体的建设某种程度上在温岭可以说是新尝试，相信通过经营者的努力，将成为温岭经济 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程 度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 发展的新亮点，对促进温岭经济的进一步持续稳定发展有着长远的战略性意义。 项目的辐射面立足于整个台州，以及温州一部分地区，通过全国城市农贸中心联合会的牵手，千方百计吸引外省的经销大户进场驻点经营，同时考虑以定向招商的模式引入具 有识别性的高档商业业态，提升项目的整体档次，并构筑温岭地区前所未有的、集农贸交易、购物休闲、娱乐餐饮等综合型产业配套于一体、功能丰富的地标型‚商贸产业聚合体‛。 第四部分 立项可行性分析 一、项目资源环境分析概况 区域概况 温岭作为建设中的现代化中等城市，通过举办‚世纪曙光节‛、‚中国石文化节‛，知名度与美誉度已今非昔比。 本项目选址市经济开发区，属于温岭市的中心城区。 甬台温铁路正在兴建，火车站离本项目只有 6 公里，黄岩机场离项目 20 公里， 104 国道和 86 省道都在附近，加上新规划的市客运中 心座落在项目对面，客观上形成了便捷的水陆空交通网。 区域发展规划 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程 度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 ⑴城市功能规划：构建老城区新形象 万昌路东延、人民西路街区等旧城改造项目，从根本上缓解了交通拥挤状况，缩小了项目所在区域与新城区的差距，全面提升了项目所在区域的形象，有助于在大环境上为项目立项打下良好的基础。 且位于温岭市中心这一得天独厚的地。