某工业研究院大物业管理服务竞标方案

某工业研究院大物业管理服务竞标方案内容摘要：

重点监控，并保持适当余度，确保 TCL大厦的正常运转。 四、注重环境塑造 环境不仅包括整洁的卫生，优美的绿化，更应 “以人为本 ”，增加人文关怀及环保理念。 （一）公布健康指数 利用 TCL大厦大频幕公布当天或阶段性的：天气预报、空气质量、空气湿度，直饮水质量、区内噪音， SARSY、流感等疾 病传播和防范，已消毒的措施，当天的重要新闻等信息和温馨提示，让每位进入 TCL大厦的人员都可享受到最具亲和力的人性关怀。 （二）配置音乐草地 整个 TCL大厦外围空间配有音乐系统，扬声器主要配在草地上，音乐音量适中，使办公人员走出办公大楼即可享受到悠扬的音乐，身心得到充分的放松。 （三）垃圾分类处理 按照 ISO14001： 1996环境管理体系，设置可回收垃圾、一般垃圾、有害垃圾三类垃圾箱，并配置明显标识。 可回收垃圾以报纸、书刊、瓶、易拉罐等为主；一般垃圾即为日常普通垃圾；有害垃圾以各类废电池、电镀制品、 杀虫剂罐、油漆罐等为主。 （四）实行人车分流 对区域内道路详细规划，实行人车分流，并配有完善的管理规定及标识，如 “请减速 ”、“禁止鸣笛 ”、 “注意行人 ”等。 强调特色服务 （一）服务企业 作为顶级智能化研发大厦， TCL大厦应有一系列为其间企业的配套服务与之相适应，如提供室内清洁绿化、复印、中英文打字、翻译、电话、传真、代客购物、代客叫车、洗车、医药、礼品、鲜花、临时代管小件物品等等服务项目。 （二）方便办公人员 为更好的为 TCL大厦内办公人员提供服务，物业管理处设有办公家私维修、办公室内设施维修 、代叫出租车、代定车船飞机票、代订报刊杂志、代购物品、配备急救药箱药品等便利服务项目。 （三）丰富工作人员业余文化活动 TCL大厦内办公人员均为高素质人才，紧张工作之余，应有高品位的业余文化生活相匹配。 管理处利用 XX物业在 XX城市广场举办如抗非典艺术展、新年倒计时、 2020年深圳市首届国际越野车展、 898城市论坛等活动的成功经验，定期组织文化娱乐活动诸如歌咏会、舞会、音乐欣赏会、趣味游戏、棋牌类活动；举办体育健身活动如球类、武术、登山等；组织交流活动如互联网沙龙、钓鱼俱乐部、书画沙龙等。 以满足 TCL大厦办公人员精神层面的享受。 六、建立服务网站 在 TCL大厦建立客户服务网站，既可接受客户、群众服务需求、投诉、意见、建议，又可宣传物业管理法律法规、管理处服务理念及对 TCL大厦的管理思路，有助于提高物业管理水平，提升 TCL大厦形象。 七、全面导入 CIS（ Corporate Identity System） CIS是用以表达一个企业与其他企业之间的特色与差异，从而使公众对单个企业的产品或整体形象清楚、准确地辩识。 CIS由 VI（ Visual Identity）视觉识别、 MI（ Mind Identity） 理念识别及 BI（ Behaviour Identity）行为识别三要素构成。 在 TCL大厦全面导入 CIS，可提升 TCL大厦整体形象。 （一）导入 VI视觉识别系统 根据 TCL大厦物业特点，设计象征图案、宣传标语和口号、员工服装、交通工具图案、平面导视图、禁令牌、交通导向牌、通告栏、旗帜、广告，甚至信封、文件夹、档案袋、请柬、礼仪信封、手提袋、便签纸等事务用品也按照统一的 VI设计，起到良好的视觉宣传效果。 （二）导入 MI理念识别系统 理念识别反映了企业的价值取向、整体精神或企业文化的本质。 前国家副主席荣毅仁 先生在 XX集团倡导了 “遵纪守法、作风正派、实事求是、开拓创新、谦虚谨慎、团结互助、勤勉奋发、雷厉风行 ”三十二字的 XX风格； XX深圳 (集团 )公司党委书记、总经理郭志荣先生提出了 “特别能吃苦，特别能战斗，特别能敬业 ”的企业精神。 一直以来， XX物业员工以 “三十二字 ”和 “三个特别 ”来要求自己，并结合 XX物业的服务特点形成 XX物业企业理念： “国际标准、诚信服务、优质品牌 ”。 （三）导入 BI行为识别系统 结合实施的 MI理念识别系统，XX物业在 TCL大厦全面导入 BI行为识别系统。 全体员工以 “真诚 ”、 “微笑 ”、 “热忱 ”、“务实 ”的服务态度对待每一项工作，处理每一个事物。 对管理、安全、维修、清洁、绿化等每个岗位的员工外观形象、行为举止、待人接物、处理事物的程序等都制定了详细的行为规范。 八、购买管理区域内的公众责任险 XX物业一旦接管 TCL大厦，即刻购买 TCL大厦物业公共责任险，以降低管理风险，确保物业管理工作正常开展。 九、聘请 TCL工业研究院有关人员作为物业管理监督员 聘请 TCL工业研究院有关人员作为 TCL大厦物业管理监督员，共同参与管理。 既可增强业主对 XX物业管理的信心，又可增加业主对 XX物业的理解。 第三章 拟采取的管理方式和各项机制 实行 TCL大厦物业管理处、 XX物业、 TCL工业研究院有机结合的共管， TCL大厦物业管理处目标责任制及客户服务中心总调度的管理方式； 推行 ISO9000： 2020/ISO14001： 1996/OHSAS18001： 1999（质量 /环境 /职业安全健康）三个国际管理体系标准； 实施目标管理责任制，激励机制及监督机制等各项机制； 确保 TCL大厦物业管理工作全面、有序地运转。 第一节 拟采取的管理方式 实行执行机构、责任机构、监督机构有机结合的共 管方式。 图 31 共管方式 监督机构 ——深圳市 TCL工业研究院有限公司 对 TCL大厦物业管理处的管理行为进行监督。 （ 1）组织对管理工作的抽验、检查，审查管理效果。 （ 2）可通过会议或其它形式，评审 TCL大厦物业管理状况、交流意见。 （ 3）可即时就管理中的问题向 TCL大厦物业管理处或 XX物业投诉。 （ 4）对管理中的重大事项进行审议。 责任机构 ——XX物业 是TCL大厦物业管理目标的最终责任人，负责对 TCL大厦物业管理状况的整体监控和指导，就 TCL大厦的物业管理状况对深 圳市 TCL工业研究院有限公司负责。 执行机构 ——TCL大厦物业管理处 是 TCL大厦物业管理的具体实施机构，对深圳市TCL工业研究院有限公司和 XX物业负责，确保 TCL大厦物业管理的各项工作达到既定目标。 二、实行物业管理委员会与 XX物业共管下的管理处目标责任制 XX物业在 TCL大厦入伙后，协助深圳市 TCL工业研究院有限公司 成立 TCL大厦物业管理委员会。 TCL大厦物业管理处在 TCL大厦物业管理委员会与深圳市 XX物业管理有限公司共同管理下，实行目标责任制。 目标责任制涵盖本标书的管理目标、管理指标、管 理要求、人员培训等诸多内容，结合 XX物业奖惩激励机制，对 TCL大厦物业管理工作进行考核。 TCL大厦物业管理处具体管理运作方式见图 32。 图32 管理处管理运作方式 三、实行以客户服务中心为总调度的物业管理服务形式 客户服务中心是 TCL大厦物业管理处服务的窗口，配置 24小时热线电话及服务网站，接受客户委托服务、投诉，直接调度、指挥管理处有关人员处理日常事物，并对每项服务进行电话回访。 具体工作流程见图 33。 图 33 客户服务中心工作流程 四、推行 ISO9000：2020/ISO14001： 1996/OHSAS18001： 1999（质量 /环境 /职业安全健康）三个国际管理体系标准 在 TCL大厦的各项物业管理活动中，以 ISO9000： 2020/ISO14001：1996/OHSAS18001： 1999三个管理体系作为各项物业管理活动的保证，确保 TCL大厦物业管理工作达到并保持一流水准。 五、物业管理运作程序 第二节 拟采取的各项机制 一、实行目标管理责任制 目标管理责任制就是将所服务项目的管理目标、经营目标、竞争性目标 以量化形式作为重要职责交托给 TCL大厦管理处的负责人，并赋予相应的权力，同时，将目标的实现与 TCL大厦管理处的负责人切身利益（工资、资金、岗位升迁）挂钩。 这种管理机制使管理处各级骨干责、权、利明确，在管理处与员工之间形成事业和利益共同体，共同参与管理，共同承担压力，共同迈向成功。 二、激励机制 物业管理强调在严格、量化、规范管理的基础上融洽激励机制。 在 TCL大厦管理处， XX物业将通过三个方面建立激励机制。 （一）事业激励 用 TCL大厦确立的创建国优及名牌大厦的发展目标感召人、吸引人，为广大员工创造团 结协作、共创未来的工作环境和竞争上岗、优胜劣汰的发展空间。 实行 TCL大厦管理处各级岗位考核和聘任制，形成管理处员工重事业、比业绩、靠真才实学求发展的良好风气。 （二）量化目标激励 实行量化管理和目标管理是 XX物业推动科学管理的重要措施和经验。 TCL大厦管理处内部的量化目标管理是将管理目标分解成各部、班组分项目标，并全部以量化形式体现，使各部、班组直至员工明确个体指标，做到 “千斤重担大家挑，人人肩上有指标 ”，共同参与管理，推动总体目标的实现，并将员工收益与量化目标实现紧密挂钩。 （三）效益激励 优秀管理机制的重要内容之一是分配机制。 TCL大厦管理处在工资、奖金分配体系中，采取季度、年终量化考评，体现多劳多得，严格兑现量化目标管理的奖罚措施，并坚持年度考评中首数加薪或晋升、尾数降职或淘汰的原则，保持管理处员工队伍的优良素质和活力。 三、财务管理机制 在市场经济条件下，企业必须自主经营、自负盈亏，如何在变幻莫测的市场环境和外部企业的竞争对抗中求得生存和发展，需要根据企业的特点和优势，准确地进行市场定位，寻求发展。 因此，企业必须进行事前预测，以降低各种可控制风险，尽量规避不可控制风险，同时，加强以成 本控制为中心的内部财务管理，也是企业财务管理活动的一个重要方面。 因为成本决定了企业盈利的大小，是提高企业产品竞争能力、开拓能力和市场应变能力的一个关键环节。 （一）强化财务风险控制体制，提高竞争力 财务风险控制体制是指在财务风险管理中所形成的相互联系、相互制约的功能体系，是降低企业财务风险的关键所在。 强化财务风险控制体制，应从以下三个方面着手： 对财务风险进行事前控制。 一是必须健全各项财务制度，加强内控制度的管理，避免内部管理出现的经济风险。 另一方面，在实施某一投资方案时，既要考虑可能获得的利益又要兼顾 风险，要通过对财务风险的存在及其原因的客观分析，运用概率分析、风险决策、弹性预算等手段，制订留有余地的管理措施，以保证在发生意外时能有效地进行处理。 对财务风险进行事中控制。 在生产经营活动中，运用定量和定性分析法，观察、计算、分析、监督财务风险状况，及时调整财务活动，控制出现偏差，制订出新的补救措施，有效地阻止或抑制不利事态的发展，将风险降低到可控范围内，以减轻损失程度和保证生产经营活动的正常进行。 对财务风险进行事后管理。 对已经发生的风险，要建立风险档案，并从中吸取经验教训，以避免同类风险的继 续发生；对已发生的损失，应及时消化处理，以免长期挂账，给今后发展留下隐患；并以财务风险分析资料为依据，制订今后的风险管理计划。 （二） 健全财务信息体制，实现财务管理信息化、科技化 XX物业的财务部门要在确保财务信息真实性的前提下，进一步开发财务信息的利用价值，实现物流与财务信息的有机统一。 要充分利用先进的电脑设备，形成规范、灵敏、科学、高效的信息管理系统。 财务信息收集处理系统。 财务部门要扩大财务信息的采集面，统一企业内部信息传输方式，完善财务信息的收集、整理、反馈、利用等完整系统的规范化程序，形成与 企业生产、营销等市场信息相融相伴的企业财务信息处理系统。 财务信息分析系统。 财务部门应根据现代企业财务运行体制的要求，按照新的国有企业效益评价指标，设置符合企业特点的内部财务报表体系。 从企业最基层的责任考核单位到最高层的决策机构，层层明确财务分析的任务和要求，及时反馈财务预算的执行结果和差异原因，在此基础上建立财务综合分析数据库，定期报送分析报告，及时提出财务建议和备选方案。 财务信息预警系统。 经济运行质量的好坏主要通过财务评价指标反映出来，财务部门要充分发挥自身信息灵敏的优点，按照新的财务评价指 标要求，选择能反映企业经济运行状况的敏感性指标，如保本点、收入安全线、最大负债极限等，根据日常收集整理的财务信息，不断地反映企业有关指标的动态变化趋势，对照其最大允许的范围，及时发出预警信号，超前提出改进建议。 （三）健全财务监控体制，提高企业的经济效益 财务管理体制作为一个有机体，实行有效的自我监控是保证其正常有效运转必不可少的条件，因此健全以事前预测、事中控制、事后考核为核心的企业财务监控体制，约束企业行为，可以 玫胤 ⒒ 硬莆窆芾硖逯频淖饔谩 ?事前预测，实现财务管理预算化。 财务部门应综合考虑各方面 因素，围绕实现目标利润，认真编制涵盖主要发展指标的财务预算，建立健全财务预算指标体系。 要按照预算目标加强管理，定期检查，严格考核，落实责任，兑现政策，形成以财务制度为主对经济行为进行定性约束和以财务预算为主对经济行为进行定量约束的格局。 事中控制，保证财务预算的实现。 财务预算只是一种目标，它的实现还要财务部门对经营过程实现全面的控制。 控制的依据是各种财务预算；控制的重点是企业经营过程的采购、生产、。