浙江温岭市房地产市场分析及九龙大道北地块初步可行性报告(编辑修改稿)

浙江温岭市房地产市场分析及九龙大道北地块初步可行性报告(编辑修改稿)内容摘要：

更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 从二手房市场分析，今年一季度我市二手房交易 415 户，总面积 万 m2，交易总金额 亿元，分别同比下降 %， 49%和54%，说明有效需求趋于理性，量的恢复比较缓慢。 但从一手房市场看，潜在市场依然旺盛，今年一季度当地城市建设指挥部推出人民东路商品房 108 套，高层的平均价 6800 元 / m2，多层的 4200 元 / m2，完全市场价 评估，采用报名摇号方式销售，结果有 2100 人报名摇号销售了 69 套，占推出房源的 65%。 当地旧城改造指挥部 3 月份推出人民西路余房 50 套，有 1100 人报名，摇号销售了 48套，占推出房源的 96%，从上面二组数据看，只要房源及价格符合购买预期的购买潜力还是很大的。 B、温岭市房地产市场运行中出现的问题； 当前温岭房地产处于结构调整和宏观调控带来心理预期的调适期，诸多问题错综复杂，反映在：一方面是房价高位运行，另一方面又空置面积增加；一方面是供略大于求，另一方面又后劲不足，等等问题都将影响当地房地产的健康平稳发展。 当 地当前房地产市场运行中的主要问题有： 成交量恢复缓慢，容易引起房地产市场的波动； 当地调控前的 04 年和 05 年房地产预售都在 77万 m2和 83 万 m2左右，但去年销售仅 33 万 m2，尽管有宏观调控的滞后效应，今年一季度销售商品房 931 套，同比增长 63%，但购买力恢复还不够快，全市空置房达 万 m2，二手房情况也是一样，一季度成交量只有去年同期的一半左右。 房地产成交量的适当下降是正常的，但是持币待购的时间过长，造成持币等购量的逐渐积累，同时开发商会适应形势缩减开发量，到一定时机容易造成大起大落，波及金融和经 济安全。 房地产结构矛盾依然突出，制约了市场的正常运行； 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 目前当地房地产存在二方面问题，一是房价高位运行，市场传递给我们供不应求的信息，因为只有供不应求，才要靠价格的上涨来调整和平衡供求关系。 二是空置率增加，这条信息告诉我们供大于求的信号，因为空置率代表出现了房子的积压，这是两条互相矛盾的信息，但确实反映了该市局部地区房地产市场结构不合理，供应的房子品种、地段、价格与实际需求不相匹配，即产销不对路的情况。 部分房地产企业资金紧，抗风险能力不强； 当前当地部分房地产企业面临较大的资金压力，据调查，当地房地产投资一般银行资金占到 60%以上，如果销售不好持续较长时间，利息一项就会吃掉大部分利润。 由于银行对房地产融资比较严格，使当地部分房地产企业与加工业等其他行业整合加快，非银行融资也时有发生，这种体外融资的增加会影响银行资金的安全性。 土地购买置量下降较多，会增加明后年房价上升的压力； 在紧缩的宏观政策影响下，一些开发企业对市场发展前景判断不明确，会选择放低开发速度，这是导致开发投资下降的重要原因。 房地产开发周期一般 23 年左右，因此从去年开始当地土地出让的明显减少会影响明后年商品房的供应量。 三、温 岭市主要楼盘市场调研 A、主要代表楼盘调研 时代广场： 项 该项目地处温岭市区万昌北路东侧，九龙大道南侧，是商业街北端北入口，是九龙汇商业街的龙头，是温岭市的标志性建筑。 集住宅、办公、商业多功能为一体的复合型建筑体。 她结合九龙广场，形 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 态布置为一幢 34层高档住宅楼，另一幢为 17层的公寓式办公楼，外围为 4 层的大型商场，沿九龙大道展开。 两幢高楼一主一辅，被弧形的多层建筑半包着，中间形成景观中心庭园。 项目名称：温岭时代广场 项目位置：温岭市区万昌北路东侧，九龙大道南侧，商业街 A 地块 物业类型：高层住宅、办公、 商业 总占地面积： 亩 总建筑面积： 86144 ㎡ 主力面积： 115180㎡ 总套数： 308套 预售面积：（普住） 29924 ㎡ （商贸） ㎡ 开盘期 /交付期： 楼盘价格：住宅 5500 元 /㎡。 办公 4600 元 /㎡ 工程进度 :其中一幢主体已近 10 层 开发商：台州时代置业有限公司 售楼地址：温岭三星大道 158号（国际大酒店 15楼） 九龙香格里拉花园 2 该项目是九龙房产继昌鑫佳园九龙公寓后隆重推出的又一精品楼盘，与九龙湖相依为邻。 商业街及规 划中的长途汽车站、学校、幼儿园、酒店大型超市等城市配套功能与设施正在迅速集聚。 该小区是绿化率超过 50％，高层采用通透架空层设计，实现节能型数字化，景观讲究一水一世界、一树一风情优雅品位的公寓式高档住宅小区。 项目名称：九龙香格里拉花园 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 项目位置：温岭经济开发区 物业类型：住宅 总占地面积： 53余亩 总建筑面积： 91873㎡ 主力户型： 106 m 135 m 143 m 168 m2 开盘期 /交房期： 楼盘价格：均价 6380 元 /平方米 工程进度 :主体 68 层 总套数： 408 预售面积： 60936 ㎡ 开盘日期： 06 年正月初八 开发商：台州九龙房地产开发有限公司 售楼地址：温岭市万昌西路 8 号 河滨花园 开发单位：浙江振兴房地产开发有限公司 项目名称：河滨花园 建设地点：温岭市九龙大道南侧 预售面积：（普住） ㎡ （商贸） ㎡ （写字楼）㎡ 总套数： 210 套 平均价： 5500 元 /平方米 询）电话： 05766019118 6019100 田洋段商住楼 开发单位：温岭市城市建设综合开发有限责任公司 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 项目名称：体育场路田洋段商住楼 建设地点：温岭市体育场路西侧 预售面积： (普住 ) 平方米 (商贸 ) 平方米 总套数： 14套 平均价： 4600 元 /平方米 发证日期： 钻石公寓 开发单位：温岭市鼎森置业有限公司 项目名称：钻石公寓 建设地点：泽国镇丹崖路南侧 预售面积：（普住） 平方米 (商贸 ) 平方米 (地下室 ) 平方米 总套数： 126套 平均价： 4180 元 /平方米 发证日期： 溪水佳园 开发单位 ：台州曙光投资置业有限公司 项目名称：溪水佳园 建设地点：温岭市太平街道石井路 预售面积：（普住） ㎡ （商贸） ㎡ 总套数： 234 套 平均价： 4300 元 /平方米 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 海天名苑 开发单位：温岭市中建房地产开发有限公司 项目名称：海天名苑 建设地点：温岭市松门镇 预售面积：（普住） 56445㎡ 总套数： 423 套 平均价： 3200 元 /平方米 大溪 .皇家花园 开发单位：台州九龙房地产开发有发有限公司 项目名称：大溪 .皇家花园 建设地点：温岭大溪镇闸头村 预售面积：（普住 ） (商贸 ) 总套数： 56 套 阳光花苑 开发单位：温岭新元房地产开发有限公司 项目名称：九三塘镇阳光花苑一期 A 组团园 建设地点：石塘金星村 预售面积：（普住） 35050 总套数： 196套 平均价： 2000 元 /平方。