小区物业管理制度

小区物业管理制度内容摘要：

防保卫工作； 用户外出时要妥善收藏贵重物品并锁好门窗，不给犯罪分子以可乘之机； 发现形迹可疑的人，用户都有责任上前询问，并向保安人员报告； 小区内不得留宿不明底细的人，写字楼无特殊情况不得留宿； 小区内一旦发生偷盗等恶性案件，用户应立刻报告保安队并保护现场，协同公安机关破案； 严禁在小区内聚众赌博、打架、斗殴； 严禁携带淫秽的书刊、画片、录音带、录像带进入小区； 严禁携带枪支、弹药、易燃、易爆、剧毒物品进入小区； 衣冠不整者禁止进入小区写字楼等场所； 要发扬高度的主人翁精神，互相监督，检举揭发任何违法乱纪行为，把小区的治安保卫工作搞好； 1未经许可，不得在小区内散发、张贴各种广告、传单等； 1写字楼定时关 闭后禁止人员进入，本小区内员工有特殊情况需进入的，必须经过保安人员的同意，验证、登记后方可进入； 1保安人员有权对进出小区的物品进行检查，大件或贵重物品要与物主核实登记后方可放行。 25 （三）治安保卫工作制度 建立、健全安全保卫组织机构； 制定和完善治安保卫岗位责任制； 实行 24 小时全天候治安值班制度； 建立正常的巡视制度并明确重点保卫目标，做到点、面结合。 具体可分为门卫、守护和巡逻三个方面来加强治安； 1）门岗 设置在小区的进出口处实行 24 小时值班制，负责门岗的保卫人员的主要 职责是严格控制车辆乱停乱放，非工作时间进出人员实行验证登记制度，防止财物失盗，维护附近区域秩序，防止有碍安全和有伤社会公德的事件发生； 2）守护 是指对特定或重要目标实行实地守卫的特护工作。 安排守护人员时，应根据守护目标的范围、特点及周围环境，确定哨位数量，特护保安员应预先熟悉下列情况： ① 守护物状态、周围治安情况和守护方面的有利与不利条件； ② 有关制度、规定及准许出入的手续和证件； ③ 哨位周围环境及设施情况； ④ 电闸、消防栓、灭火器等安全设备的位置、性能和使用方法，各种报警系统的使用方法等； 3） 巡逻 是指在一定区域内有计划、有目的地巡回观察，以确保该区域的安全，巡逻路线可分为往返式、交叉式、循环式三种，但无论采用何种方式都不宜固定，这样既便于实现全方位巡逻，又可防止坏人摸到规律。 在安排巡逻路线时，一定要把重点、要害部位多发、易发案区域作为主要巡逻路线，这样便于加强对重点、要害部位的保卫，有效地确保区域的安全； 完善区域内安全防范设施。 小区的治安管理除了靠人力防范外，还应注重技术设施防范，充分发挥防盗报警系统、闭路电视监控系统等设备的作用； 齐抓共管，搞好群防群治。 小区治安是一项长期而艰巨 的系统工程，不是单靠管理部门就能管理好，必须发动用户，增强用户的自我安全防范意识； 与周边单位建立联防联保制度。 26 （四）对讲机的使用、管理办法 使用、管理要求 1）对讲机及其配套的电池、充电器等，统一由公司指定人员购置，造册并做好发放记录和运行状态记录； 2）对讲机是使用人执行任务的工具，使用人必须保管好，使用好，不得遗失和损坏。 发生丢失或损坏，责任人照价赔偿； 3）对讲机只供使用人执勤时使用，严禁转借他人，严禁个人携带外出； 4）对讲机要严格地按规定频率正确操作，严禁使用者私自乱拆及私自乱调频 率； 5）对讲机的使用应严格按照产品使用方法进行使用。 禁止与其他物体撞击，禁止提天线吊拿对讲机，造成损坏者，责令照价赔偿； 6）做好对讲机的清洁保养工作，每天必须清洁外表一次，保安部可不定期抽查； 7）保安员交接班时，必须做好对讲机的交接验收工作，并做好记录，以便追踪通讯器材的运行状态并及时发现问题，追究责任。 如某班交接验收工作不负责任，而通讯器材发生遗失或损坏，则直接追究该班交接人的责任； 8）当对讲机电池电量用完后，使用对讲机人员负责及时充电。 充电人员必须熟悉电池和充电器基本性能，按器材说明书的使用方法 使用； 9）对讲机发生故障，应及时报告保安部，由保安部负责修理。 任何人员不得自行修理，如有违者，追究由此造成的所有责任； 10）执勤过程中，在特殊情况下造成对讲机的损坏要及时报告保安部，保安部调查做出处理，逾期三天者，责任自负； 11）对讲机使用应严格控制，确保报警信息渠道的畅通； 对话要求 1）呼叫对方时，先报自己岗位，再呼对方，并在最后讲“收到请回话”； 2）收接方回话后，呼方要简明扼要地将情况讲清楚，收接方收到情况或信号后，应回答“清楚”或“明白”； 3）用对讲机讲话时应使用规范礼貌用语，严禁用对 讲机讲粗言秽语、开玩笑或谈与工作无关的事情。 27 （五）安全保卫工作规程 非办公时间出入管理 为加强非办公时间的管理，保证小区用户的财产安全，特制定写字楼非办公时间来访、加班人员登记规定。 1）非办公时间 ① 星期一至星期五：用户单位规定办公时间以外的时间； ② 双休天全天； ③ 国家法定节假日全天； 2）来访登记管理 ① 非办公时间进入写字楼的人员，须向门岗出示身份证或有效证件，填写来访登记表，并如实回答小区保安、管理人员的询问，离开时注销登记； ② 来访人员寻访不遇时，应马上离开，不得借故在办 公区域停留； ③ 小区当值班保安因安全或其他原因认为有必要时，可随时请来访者离开小区； 3）加班登记管理 小区用户需在非办公时间加班或装修等，应提前 1 至 3 天告知管理处并登记备案，注明加班天数、加班时间、加班人员名单等后方可加班。 ① 长期加班的用户，应到管理处办理加班出入证； ② 持证人员如有变更，用户须及时将出入证交回管理处； ③ 临时加班的用户，进入小区时需出示身份证登记，离去时注销登记； ④ 非办公时间，加班人员不得在该办公楼层以外楼层游荡； ⑤ 加班人员应服从管理，配合巡逻保安员、管理员的例行检查； ⑥ 小区当 值保安、管理人员因小区安全或其他原因认为有必要时，可随时请加班人员离开小区； 4）来访、加班人员须知 ① 禁止在写字楼层范围内留宿； ② 禁止将枪支、弹药、易燃易爆等违禁物品带入小区； ③ 禁止在小区范围内从事非法活动； ④ 禁止在小区范围内进行推销； ⑤ 非紧急情况下，不得动用小区内的消防设施； ⑥ 衣冠不整或身份不明者不得进入小区； ⑦ 来访、加班人员须在 24:00 前离开小区； ⑧ 所有携带物品，应自觉接受保安、管理人员的检查和登记； ⑨ 在非办时间内带出贵重及大件物品，须提前向管理处申请； 货物放 行规定 为了维护小区用户的财产安全，确保小区的公共秩序，特制定此规定。 带（运）出货物的时间： ① 用户在正常办公时间内，需带（运）出少量货物，承办者应持盖有其公司公 28 章及负责人签字的证明，在出去时将证明交保安员验收； ② 如需将大量货物带（运）出，需提前 1 至 3 天向管理处递交申请书，填写放行条，在出去时将放行条交保安员验收。 运出时间最好安排在夜晚或周末非办公时间； ③ 在非带（运）出时间如未获批准带（运）出货物，当值班保安人员有权截留所带（运）出的货物； ④ 所有搬运大件货物的公司必须按指定通道、货梯、时间进 行搬运。 搬运过程如损坏公共设施，要照价赔偿； ⑤ 用户如雇请外来搬运人员，须对他们严加管束，禁止他们到非搬运楼层乱窜，并在进入小区前将其姓名、身份证号码、人数等资料交小区保安队； ⑥ 所有带（运）出货物者必须服从管理，如实回答保安员的查询； 拾遗管理规定 1）办理用户失物认领的程序 ① 接用户报失后，应详细记录报失户名称、房号、失主姓名、电话、遗失物品日期、时间、遗失物品地点及失物的名称、款式、型号等资料，并将用户所提供的资料转交巡逻保安协助查找； ② 如失物找回，通知用户到保安队办理认领手续；如失物未 能找回，回复用户； ③ 如有人报拾遗物品时，应先将拾遗人的姓名、联系电话、物品名称、拾遗日期等内容填写在失物移交记录表上，连同失物一起保存。 失物移交记录表复印一份存档； ④ 保安队将失物名称贴于小区公告栏上； ⑤ 待失主凭有效的身份证明到保安队办理认领手续后，保安队将用户签收的失物认领表存档； ⑥ 月底前将当月拾获而暂未有用户认领的失物汇总后在小区公告栏上张贴，通知用户尽快到管理公司办理认领手续； 2）拾遗管理规定 为在员工中发扬拾金不昧的优良传统，现制定如下管理规定： ① 员工在小区范围内拾到的任何物品， 都应立即上交管理处进行统一登记； ② 若小区人员、来访人员拾到的物品，由管理员或保安员将拾者带到管理处登记。 ③ 遗失物在张贴招领启事后 6 个月未认领的，由管理处上交公安机关； ④ 员工拾金不昧，主动上交者，管理处将给予表扬和物质奖励； ⑤ 员工若拾到物品隐瞒不报，一经查出，管理处将予以相应处分。 29 紧急事故处理预案 突发事件的处理预案 1） 凡遇突发事件（指凶杀、抢劫、盗窃、勒索、打架、闹事、伤亡或重大纠纷等），必须保持冷静，立即采取措施，并报告管理处主任； 2） 简要说明事发的地点、性质、人数 、特征及损失价值； 3） 驱散无关人员，保护好现场，留意现场周围的情况； 4） 查看各类记录、出入登记和电视录像，检查有无可疑情况和人员； 5） 对勒索、打架事件，监控中心应密切注意事发现场的情况变化； 6） 对纠纷事件应及时了解具体原因，积极协调，劝阻争吵，平息事态； 7） 对伤亡事件应做好现场保护和通知抢救工作；对明确已死亡的，应立即报公安机关调查处理并通知殡仪馆； 8） 对涉及刑事及重大责任事故或因治安、刑事案件引致的伤亡事故，应立即报公安机关并由保安队长、管理处主任协助调查处理； 9） 保安队长、管理处 主任在接报突发事件后应立即赶到现场，做好疏散控制工作，防止事态扩大，并拍照留证； 10） 保安队长、管理处主任组织人员除维护现场外，还需负责指挥调派人员做好布控堵截，根据事态的大小程度报公安机关、有关部门及公司总经理； 斗殴等暴力事件的处理预案 1） 处理斗殴等暴力事件应保持客观、克制的态度，除非正当防卫，一般情况下应尽量避免与人发生武力冲突或争吵； 2） 巡查发现或接报有斗殴等暴力事件，应马上用对讲机或其他最快的方式报告小区管理处和保安队，简要说明现场的情况（地点、人数、斗殴程度、有无使用武器）。 如能 处理的，即时处理；否则监视现场，等待管理处和保安队的指令； 3） 保安队接报后视情况派适当数量的保安员立即到场制止，将肇事者带往保安室接受调查。 如场面无法控制，应尽快报公安机关； 4） 斗殴事件中如小区的财产或人员受到损害，应拍照、保护现场，并留下目击者、扣下肇事者，作详细调查以明确责任和落实赔偿； 5） 如涉及刑事责任，应交公安机关立案处理； 6） 事件中如有人员受伤要及时组织抢救，并尽快送往医院； 盗窃等破坏事件的处理预案 1） 巡查发现或接报小区内有人盗窃，应马上抓获现场嫌疑人。 如力量不够，用对讲机、消防电 话或其他方式尽快报告小区保安队，简要说明现场情况，监视现场等待保安队的指令； 2） 保安队接报后，应迅速派适当数量的保安人员到场制止，设法抓获肇事者，带往保安室调查处理； 30 3） 事件中如有财产或人员受到损害，应拍照或录像，并保护现场，留下目击者，做详细调查，以明确责任、落实赔偿； 4） 如涉及刑事责任，应交公安机关立案处理； 电梯困人的处理预案 1）保安队接到电梯应急电话或巡查发现困梯，立即报告当值主管，组织保安员到现场协助控制电梯和解救被困人员，同时将被困电梯的具体方位、电梯编号、停留的楼层通知维修人员或电 梯公司； 2）监控中心通过电视监控屏观察电梯内人员情况，使用电梯应急电话与被困者联系，做好解释安慰工作； 3）如遇特殊情况无法消防故障或被困人员有身体严重不适时，应立即报消防部门或求助有关部门解决； 4）管理处主任填写重大事故报告表，详细记录故障情况及处理经过； 水浸处理预案 1） 当值各岗保安员如发现小区范围内水浸，应立即将出事地点和情况报告主管，同时尽快采用就近的防水设施保护好受浸楼层各电梯口，以免电梯受损； 2） 当值主管接报后应立即赶到现场查看情况，组织抢险； 3） 设法查明浸水原因，并采取有效的阻截 措施。 如水浸是来自小区外的暴雨洪水，应当在各低于水位的出入口使用备用拦水闸和沙包；如水浸是来自市政地下水反溢，应当暂时将反溢的地下水道通往小区的入口封闭，并用排水泵将小区的积水抽排出小区外；如水浸来自小区机管设施的损坏或故障，应当先关闭控制有关故障部位的水掣或供水泵； 4） 组织当值人员根据水浸情况，协同维修人员采取有效措施，如将电梯开高离开受浸范围、关闭受浸区域的电掣、在水漫延的通道上摆放拦水沙包、疏通排水渠、开启排水泵、用吸水机吸水等，尽可能减少水浸所致的损失； 5） 水浸排除后，立即通知清洁员清除积水并清 理现场环境，通知维修人员查明故障原因，修复受损的设施，尽快恢复小区的正常动作； 停电。