北京-远洋山水商业项目市场调研报告

北京-远洋山水商业项目市场调研报告内容摘要：

造将是商业物业的灵魂，是购物中心、商业街等商业物业可以取得成功的关键因素。 同时，具有丰富文化、休闲品位的商业物业将更具商业魅力和商业价值，更符合现代消费者的消费需求并适当引导消费者之购物行为。 个性充足的商业物业在竞争中将具有较强的生命力和可持续发展能力。 北京市商业物业市场供需分析 随着国民经济的良好运行，居民对消费品的需求开始逐年上升，同时由于房地产市场、商业市场的积极、平稳发展，北京市商业物业市场得到了极大的推动和促进，现阶段北京市商业物业市场总体呈现出供销两旺的局面，商业物业成为 置业投资的焦点，市场发展前景较为乐观。 北京市商业物业供需分析 北京市商业物业总体供需状况 在逐步开放和激烈竞争的宏观形势中，北京市商业市场已经进入高速发展阶段，在其自身进行多次结构调整的推动下，现阶段北京商业市场发展水平已明显升级，个性鲜明的特色商业街、大型现代化购物场所、连锁超市、便利店等商业物业星罗棋布，商业市场呈现出现代化、市场化、多元化的发展趋势。 根据 2020 年北京市统计局统计数据显示，目前北京市商业零售业市场总建筑面积 万平方米，营业面积 529 万平 方米；餐饮业建筑面积 ，营业面积 130 万平方米；各类商业机构 万个，其中零售贸易业网点数量约 万个。 按 1200 万平方米的总体供应量计算，北京市人均零售商业面积约为 ，远低于国外发达国家人均 平方米商业面积之标准，同时少于上海人均 1 平方米的商业面积。 根据北京市商委的商业发展规划，预计在 2020年人均商业面积将达到 平方米，到 2020年达到 1 平方米。 随着房地产市场竞争日趋激烈，商业物业开发由于其高企的投资回报逐渐得到重视，根据近期北京市商业物业市场现状可以 发现，未来一段时间内商业物业供应将出现高峰并持续发展，北京市人均商业面积将在房地产市场的积极推动之下得到快速提升。 北京市商业物业业态供需状况 现阶段，北京市商业物业市场供应结构呈现出多元化趋势，从现代化大型购物中心、中档、高档综合性商场、大型、中型、小型超级市场、不同业态之专业市场等到各种中、小型专业店、专卖店都有不同程度的供应和需求。 大型商场的数量增长有限，但所占面积比重相对较大。 2020 年北京市新开业之大型商场有安贞华联、方庄贵友、亚运村华堂、庄胜崇光二期等，消化了大量的市场供 应面积，累计超过 20 万平方米。 相对而言，小型商业场所和中、小型店铺的数量增长速度较快，同时年租赁成交量较大，对商业物业的供应、需求增长较大。 按行业划分，北京市对商业物业的消费集中在超市连锁业、餐饮服务业、服装服饰业等行业，具体市场状况如下表所示。 图表 6：北京市商业业态供需比例表 商 业 业 态 比 例 服装服饰 25% 餐饮、娱乐 20% 超级市场、便利商店 30% 其它 25% 北京市商业物业未来市场供应分析 20202020 年北京市商业物业显示出 强劲的发展势头，物业供应量明显大幅上升。 总体来讲，目前北京市商业物业市场尚处于高速发展阶段 ,供给和需求均远未达到饱和状态，预计未来一段时间内市场容量相对较大。 同时，在未来北京市商业物业市场需求方面，可以肯定在众多利好因素的推动下，仍将继续保持持续、稳定的需求状况。 在 20202020 年间，北京市商业物业市场预计共有 294万平方米建筑面积的各类大型商业面积竣工， 2020 年将是北京市各类商业面积新增供应量最大的年份，供应量共有 149 万平方米。 新增供应量主要集中在中央商务区，越来越多的商业面积集中在含有写字楼 、公寓和酒店的综合项目之中，尤其在中央商务区和中关村地区。 同时，北京市未来将出现数量较多的大型购物设施和购物街，面积多在 1530 万平方米之间。 图表 7： 20202020 年间北京市商业物业供应量表 物业名称 地理位置 竣工时间 供应面积（㎡） 王府井百货大楼二期 东城区王府井 2020 100,000 太平洋百货西单店 西城区西单 2020 60,000 庄胜丽晶店 宣武区宣武门 2020 45,000 大都会商业步行街 崇文区两广大街 20202020 300,000 中关村西区商业区 中关村 20202020 300,000 建外 SOHO 建国门外大街 20202020 8,0000 菜市口百货商场 宣武区菜市口 2020 40,000 百强商贸中心 东城区朝阳门 2020 81,000 回龙观购物中心 回龙观 2020 58,497 LG大厦 永安里 2020 50,000 银都中心 西直门 2020 50,000 北京 MALL 经济技术开发区 2020 400,000 西环广场 西直门 2020 91,000 中关村国际商场 昌平辛庄桥西北角 2020 300,000 中关村文化商厦 中关村 2020 80,000 金融街四季天地 金融街 2020 71,000 马甸地区 马甸地区 2020 200,000 万柳地区 万柳地区 2020 70,000 大西洋新城 望京 2020 30,000 西西工程 4 号地 西城区西单 2020 60,000 银泰中心 朝阳区大北窑 2020 30,000 帅府大厦 帅府胡同 2020 30,000 财富中心 东三环北路 2020 35,000 新城国际 朝阳区朝外大街 2020 30,000 回龙观地区 回龙观 20202020 100,000 北京市商业物业分布现状分析 北京市商业中心一直集中于旧城区的核心位置，王府井、西单、前门三足鼎立的格局是北京传统商业中心分布的重要特征。 随着城市规模、格局的不断变化、消费人流逐渐分散，现阶段北京市商业市场已经形成新的分布态势。 商圈格局基本 确立，商业中心趋于多元化：经过近几年的市场培育，北京市已经形成以王府井、西单、国贸、赛特等商圈为核心的商业区域市场，上述商圈中存在数量众多的集中购物场所，成为区域消费中心，并通过辐射与其他区域连接，组成了北京市立体商业网框架。 社区商业迅速发展，填充商业空白：随着房地产市场的不断发展，作为商业配套的社区商业开始浮出水面，并逐渐成为一种独立的物业形态，支撑起自身特有的市场需求空间，并逐渐成为大型商圈的有利补充。 大型商业场所之分布状况 随着北京市商业市场的发展和完善，以多个大型商业购物场所为核 心的商圈多元化格局已经基本形成，除传统的商业中心王府井、西单之外，赛特、燕莎、公主坟、国贸等商圈已日趋成熟。 预计在房地产市场快速发展、城市建设逐渐扩张的推动下，伴随消费资源的转移和区域集中在城市周边将会出现新的商业中心。 现阶段北京市主要大型商业集中区域如下图所示： 图表 8：北京市主要商圈分布图 A．按照行政区域划分 从以下图表中可以看出，北京市八大城区中朝阳区、东城区、西城区商业发展比较发达，海淀区、崇文区、宣武区由于市政建设，道路交通、消费水平等制约因素，整体商业环境发展较 差；丰台区和石景山区因其地理位置、周边环境、消费基础等各种综合不利客观因素的影响，商业发展相对较为落后。 图表 9：行政区域划分之主要商圈分布 地 区 朝阳 东城 西城 海淀 崇文 宣武 数 量 10 8 11 4 2 1 比 例 28% 22% 30% 11% 6% 3% B．按照地理位置划分 从以下图表中可以看出，在传统商业发展观念的影响下，现状物业北京市二环以内商业投资活动及投资意向较为强烈，其次为二环到三环之间，而三环以外相对比较淡化。 预计 在北京市周边城市建设、居住社区边缘化发展、现代商业理念的作用之下，北京市外围区域大型商业物业将得到较大发展空间。 图表 10：地理位置划分之主要商圈分布 区 域 二环 二环、三环间 三环外 数 量 17 13 6 比 例 47% 36% 17% C．按照街道划分 从以下图表可以看出，长安街沿线大型商场、购物中心数量相对较多，其次为西单北大街和王府井大街。 上述三条街道大型商业物业占北京市整体数量约 60%，此三条街道为北京市商业活动最频繁、资讯发布最发达之区域；其余大型 商业物业分布较为分散，其所在之相应街道在整体商业市场中所占比重相对较小。 图表 11：街道划分之主要商圈分布 地 区 长安街 西单北大街 王府井大街 其它 数 量 12 5 4 15 比 例 33% 14% 11% 42% 特色社区商业分析 现阶段市场上已经涌现了多条社区商业街，如天创世缘的”第五大道商业街”、珠江帝景的“欧洲风情商业街”、现代城 SOHO的“食街”、建外 SOHO的“特色商业群街”及上海沙龙的“新天地商业街”等，可以说，社区商业街 的开发已经成为相应项目的重要组成部分，对于项目构成完整的功能、形成良好的形象给予了极大的支撑。 由于开发商业物业可以获得较大的开发利润，加之社区消费群体的必然商业需求，目前北京市大型地产项目建设社区商业（街）已经成为一种相对固定的开发模式，社区商业在多数地产项目中均有体现，社区商业供应量增量较多。 同时，由于社区商业与相应房地产项目的从属关系，社区商业区域分布并无显著特点，且市场影响能力相对较低。 我司建议，开发社区商业（街）主要应注重以下因素。 A．社区商业应依附于项目本身，量身定做并适当延展 作为社区 商业物业的一种形式，除个别项目、特殊环境外，大多数社区商业（街）并不具备广泛的商业影响力和号召力，因此在建设之初必须以项目自身消费资源作为主要参考要素，依据实际情况可以适当延展，做到商业规模与项目规模相互吻合，盲目开发、好高骛远的开发理念将不可避免的为项目带来巨大的风险。 切合实际的供量与项目商圈范围内实际消费力相统一是社区商业街开发成功的前提。 B．经营业态比例应严格控制 社区商业（街）作为服务于局部区域的商业机构，其功能不可能与传统商业街、中心商业街“大而全、繁而多”的商业形态相比，必须在经营 业态上独树一帜，最大限度满足社区消费的需求。 根据社区居民消费基本特点，建议社区商业街应重点发展餐饮、娱乐业，服务业次之，消费、购物等业态再次之，基本比例约为 5:3:2，形成三足鼎立之势。 同时，社区商业街必须采用统一招商、集中管理的行销手段，以保证上述经营策略得以实现。 C．文化、休闲的整体氛围必须得以体现 成功主题内涵的创造是社区商业（街）的灵魂，是社区商业可以取得成功的关键。 同时，具有丰富文化、休闲品位的社区商业将更具商业魅力，符合社区消费的需求，个性充足的社区商业在竞争中将具有更加旺盛的生命力。 现时京城出现的部分商业自身物业素质并无突出表现，但通过文化主题的烘托取得了出乎意料的理想成绩，就是文化元素在社区商业中重要作用的最佳体现。 D．开发步骤应考虑社区整体要求 随着房地产市场的发展，社区商业物业逐渐开始成熟和完善，已经具备相对独立的经济形态，但是在开发社区商业时，仍应注重“商业与社区”的从属关系，把二者紧密的联系在一起共同发展，正如数年前“园林带动地产、卖房先造林”的营销模式，社区商业的先行开发将极大限度的推动自身项目的发展。 现阶段北京市社区商业往往由于工程进展、招商引资、经营管理等 因素的限制而相对滞后，而实际上对于一个房地产项目而言，风格独特、具有特色的社区商业的及早落成，将成为项目较有吸引力之市场亮点，通过社区商业的提早运作使项目自身和商业物业相互配合，获得商业收益的同时项目自身业也将得到有效的推动，从而实现项目整体效益的最大化。 北京市商业物业价格分析 销售价格分析 北京市房地产市场、商业物业市场经过 98 年波谷之后，一直呈现出较好的市场表现，供应量和需求量稳步增长。