浙工大地产研究所杭州20号地块可行性研究报告(编辑修改稿)

浙工大地产研究所杭州20号地块可行性研究报告(编辑修改稿)内容摘要：

为 7000 元 /平方米。 5 年过去了， 如今 曙光公寓的市场转手价高达 万元 /平方米 左右 ；和世贸差不多品质的新写字楼 公元大厦销售均 价也不过 18500 元 /平方米，涨幅远远低于住宅。 从写字楼投资角度看，目前杭州写字楼市场的租金和价格存在一定程度的背 离。 通过对比区域租金和近期写字楼开盘价格，这种现象很明显。 武林商圈的丽阳国际商务，销售均价为 11600 元 /平方米，而目前日租金为 元 /平方米，扣除约 30%的税金，收益率仅为 %。 如果按照 50 年的收益年限 将年租金折现（折现率取 8%），可得该物业的收益价为 7189 元 /平方米，远远低于其市场价格， 这种现状从长远看，对写字楼市场的投资 非常 不利。 表 23 各大商圈典型物业基本情况 区域 区域特点 物业名称 建筑面积 （万 M2） 售价 （元 / M2） 租金 （元 /M2天） 物管费用 （元 / M2月） 黄龙商圈 杭州顶级写字楼区域 公元大厦 18500 嘉华国际 黄龙恒励大厦 6 世贸二期。 现代 国际大厦 B楼 10 世贸丽晶城欧美中心 12000 起 武林商圈 商业环境优越 ，但布局分散， 是杭州近两年写字楼开发最集中的区域之一 环球中心 11 21631 深蓝广场 13000 起 8 丽阳国际商务中心 11600 红石中央大厦 12000 越都商务大厦 13000 元通大厦 4 租金内含 庆春商圈 金融机构集中，办公配套比较成熟。 瑞丰国际商务 大厦 5 广利大厦 13000 起 金融大厦 银座大厦 13913 文教商圈 信息产业密集 ， 市场活跃，出租 率高 求是大厦 9200 昌地火炬大厦 颐高创业大厦 百脑汇 科技大厦 城站吴山商圈 交通便利 ， 商务环境 和 办公配套 较其他区域相对较差 西湖国贸大厦 14000 利群大厦 万新大厦 12800 西湖定安名都 12000 4 成交地价低 对 2020 年至 2020 年政府已经出让的写字楼用地土地价格统计，楼面地块在3000 元 /M2以上的只有 10 块，仅占成交地块总数的 %， 2000－ 3000 元 / M2的 14 块，占成交地块总数的 %， 1000－ 2000 元 / M2的 20 块，占成交地块总数的 %， 1000 元 / M2以下的 2 块，占 %。 明显低于高地段住宅用地的价格。 本地块区位商业氛围差，欠缺写字楼群体效应 本地块虽有紧邻武林商圈，地处市中心等诸多区位优点，但是由于周边 城区陈旧，居民多以小市井生活方式为主，居民消费档次不高，前期文化底蕴挖掘不足等因素，使得其一直未能形成其应有的商业气氛，杭州二百大的失败就是很好的经验考证。 加之原有周边的一些中低档次的沿街商铺，杂而乱，因此高档的写字楼在此区位难免会显得无所适从。 而本项目的出路口位于北面，非主要交通的要道，周边又缺少完善的配套条件和自然景观条件，特别是周边不会规划兴建写字楼，难免会有孤掌难鸣之势，加大了建造高档写字楼的风险。 周边地块写字楼价格一览 具参照意义的写字楼主要集中在武林商圈， 湖墅南路 一带，目前该区域在售写字楼主 要有：环球中心、 丽阳国际商务中心 、越都大厦、红石中央花园二期，价格如下表。 结合本地块区位分析，若本项目 A、 B 地块定位为写字楼，则目前的价格在 1400015000 元 / M2左右，低于酒店式公寓价格。 表 24 周边在售写字楼概况 序号 楼盘 名称 位置 开盘时间 开盘均价（ 元/m2） 可预（销）售总套数（套） 可预（销）售总面积（ m2） 已预（销）售总套数（套） 销售率 已预销售均价（元/m2） 1 环球中心 西湖文化广场 050623 25000 89 11 % 19275 2 丽阳国际 湖墅南路 186 号 060419 67 14 % 10623 3 越都大厦 文晖路 287 号 060529 10700 153 85 % 14151 4 红石中央花园二期 拱墅区红石板小区 040405 49 46 % 6765 基于杭州写字楼市场供给严重大于需求、销售期长、价格与租金 背离 ，以及本地块区位，认为若定位开发写字楼不能实现地块最大化效益。 杭州酒店业分析 本 部分将对杭州酒店业发展状况作一分析，并给出 A、 B 地块不定位于酒店的理由。 酒店建设两头热的倾向比较明显 2020 年，杭州共拥有星级酒店达 230 家，其中五星级 9 家，四星级 25 家，拥有 29968 间客房和 56529 个床位，客房数与床位数分别比 2020 年增加了 %和 %。 新增加的量主要来自于五星级酒店和低星级酒店。 2020 年五星级酒店的客房数和床位数分别增长了 %和 %。 一星级酒店客房数和床位数分别增长了 %和 %。 见下表 25。 高星酒店效 益 下滑 与繁荣的兴建酒 店高潮相反的是市场的下滑， 2020 年杭州五星级饭店的入住率为 %，比 2020 年全年平均入住率的 %下降了 个百分点。 平均房价为 582 元，而 2020 年为 614 元。 四星级房价为 317 元，比 2020 年下降 6%，而 2020 年平均房价为 337 元。 房价下降与数量猛增有关，由于杭州五星级和四星级酒店的数量多，其平均房价已低于宁波，五星级酒店的平均房价要比宁波低150 元左右，四星级酒店的平均房价比宁波低 70 元左右。 下表 26 为 20202020年杭州五星级饭店基本经营状况。 表 25 2020 年杭州 星级酒店情况表 星级 家数 客房数（间） 增减 % 床位数 （张） 增减 % 平均房价（元） 增减 % 出租率 % 增减 % 五星 9 2787 4667 四星 25 7143 12546 三星 79 11430 22039 二星 111 8310 16667 一星 6 298 610 合计 230 29968 56529 表 26 20202020 年杭州五星级饭店基本经营状况 年份 入住率 平均房价 增减 每间客房收益 增减 2020 年 % 2020 年 % % % 2020 年 % % % 平均（ 0305） % % 潜在供给量大 据省旅游局分析，最近几年每年新增酒店四五星级客房数将达 15002000 间左右，占杭州所有星级酒店 2 万间的 %10%。 这样的建设高峰虽然提高了杭州酒店的整体档次，但客户争夺造成利益受损，未来必将形成恶性竞争。 见下表27。 因此，我们认为尽管随着经济发展，对高星级酒店的需求量处于增长的趋势，但是受供给增长过快的影响（有条件的酒店目前正在进行一场酒店星级攀 比，和高档次新建星级酒店的纷纷入市），以及同质化经营严重，可以肯定未来杭州的星级酒店业将进入残酷的竞争期。 表 27 2020 年前杭州预计将开业的五星级标准饭店 序号 名称 位置 /行政区域 客房数 预计开业年份 1 杭州利群歌德大酒店 上城区 200 间套 06 年下半年 2 海外海 拱墅区 2020 年前 3 第一世界 萧山区 2020 年前 4 滨江海威喜来登 滨江区 400 余间套 2020 年前 5 龙禧二期 滨江区 2020 年前 6 西子国宾馆（翻新） 西湖区 210 间套 已开业 7 浙江宾馆（翻新） 西湖区 155 间套 2020 年前 8 杭州城市花园（翻新） 余杭区 255 间套 已开业 本项目投资星级酒店的分析 本项目若投资酒店，则只有两种选择：一是经济型酒店，二是五星级酒店。 由于本项目地处 武林商圈，流动人口多，预计 投资经济型酒店能获得比较好的经济效益，但是可能会降低整个楼盘的档次，进而影响整个项目的收益。 若投资五星级酒店，其好处是可以提升整个楼盘的档次与形象，但面临的主要问题有： 1）投资大，一般五星级酒店的投资成本达到 1 万元 /M2（不包含地价）， 2）回收期长，酒店是个长线投资 项目，一般的年投资回报率只有在 68%，无法快速地回收资金， 3）本地块所处环境难以打造五星级酒店，缺少五星级酒店处需的配套设施与景观资源。 杭州酒店式公寓市场分析 杭州酒店式公寓供给情况 杭州房地产市场号称“酒店式公寓”的楼盘超过 20 个，单个楼盘的酒店式公寓拥有量多至上百套，少至五六十套，保守估计总量超过 4000 套。 目前杭州在售的酒店式公寓不下 15 家，处于预告的有 4 家。 其中市中心供应量较大，在售有 8 家，预告的有 1 家，约占了总数的一半。 2020 年底交房的 8 家。 大多数项目的酒店式公寓的主力户型都 集中在在 4050 平方米，小户型居多。 表 28 部分杭州在售和预售的酒店式公寓 物业名称 物业位置 占地面积 /总建筑面积 户型 （平方米） 开发商 开盘时间 交付时间 世贸丽晶城 西湖天目山路和教工路交 界处（市中心） 4050 火炬置业 2020 名珏商务公寓 杭州东坡路 27 号 （市中心） 21005/28000 50－ 200 华薄实业 东方金座 平海路（市中心） 6849/50000 40—100 杭州轻都实业 深蓝广场 杭州市朝晖路（市中心） 18000/130000（酒店式公寓建筑面积 61000 平方米） 30—250 主力： 160 绿城房产 西湖金座 解放路 131 号上城区（市中心） 3500/25870 43 –50 紫晶房产 锦绣天地 凤起路与环城西路交界处 （市中心） /90000 锦绣天地房产 财富中心 环城北路 63 号 (市中心 ) /54000 40—50 云天房产 丁香公寓 黄龙商务区（市中心） 6000/30000 60100 绿园房产 元丰 钛合国际 杭州朝晖路（市中心） 4045 元丰房产 2020 龙禧硅谷酒店广场 滨江东信大道与南环路交叉口（滨江） 32178/100000 50—70 龙禧投资集团 现代印象广场 滨江区高新科技园区 （滨江） 20879/100000 5090 英冠房产 钱塘 沁园 江干机场路 163 号（ 城东） 35351/90000 30—120 钱塘房地产开发集团 泰富广场 萧山区通惠路与萧绍路交 叉口以北（萧山） 20000/110000 40—70 绿都控股集团 有限公司 福雷德广场 下沙高教园西区（下沙） 56000/190000 70—275 福雷德置业 华润 西子中心 杭州市体育场路 260 号（市中心） 5100/29000 46 红太阳房产司 华荣 创艺 工社 江南大道以 南、创业路以西（滨江） 7045/40000 39—312 华荣集团 星光大道 滨江区闻涛路以南，江南大道以北（滨江） 50000/300000 50—100 浙华联杭州湾创业有限公司 2020 云溪酒店会员公寓 梅灵南路一号（之江） 101000/60000 106—339 华庭云溪度假酒店有限公司 预计 2020 滨江 新城时代广场 新塘路与凤起东路交叉口（城东） 33595/144839（酒店式公寓面积约60000） 浙江新城时代广场有限公司 未定 一期 2020年 高端酒店式公寓的价格和需求情况 酒店式公寓总体销售情况良好。 高端的酒店式公寓主要集中在市中心地段，市中心是价高量少的稀缺之地，其配套设施也最为齐全。 政府机构、各种商业和学校都聚集在此处，经济和文化氛围浓厚，交通、娱乐和购物的便捷性是其突出的特点。 优越的地理位置决定了市中心酒店式公寓的需求量也相对来说最大，其供应量相对其他的区域来说也更大，其价格之高也是无法企及的。 名珏公寓、西湖金座和东方金座等 酒店式公寓靠近西湖，其均价高于 20000 元 /平方米。 西湖金座西面能看得到西湖的酒店式公寓的价格最高 达到。