23房地产专业培训手册

23房地产专业培训手册内容摘要：

平台，可缩小电梯公共平台面积，提高空间使用效率。 但这类住宅也有不足之处，户内楼梯要占去一定的使用面积，同时由于二层只有一个出口，发生火灾时，人员不易疏散，消防人员也不易迅速进入。 这类住宅的内部空间因为是借 鉴了欧美小二层楼独院住宅的设计手法，近年来在全国各城市的一些高级住宅设计中得到广泛推广。 购房面积 商品房与其他商品有一点是很不相同的，它在使用中一般不可能完全独立，套与套之间、套与整体环境之间常常是紧密相联、互为依存的。 除独立使用的空间外，公用部位、公用设施、公共用房等也是其重要组成部分，因此，按 套 或 单元 销售的商品房面积应为套内或单元内建筑面积与应分摊的公用建筑面积两部分之和。 即商品房销售面积 =套内建筑面积 +分摊的公用建筑面积。 套内建筑面积由以下三部分组成：套内的使用面积、套内墙体面积 、阳台建筑面积。 安居房 为了让广大普通工薪阶层、中低收入的住房困难户买得起房，真正做到置业安居，近几年国家开始实施安居工程，推动住房制度改革。 安居房指由国家安排贷款和地方自筹资金建设（一般为 4： 6）的面向广 15 大中低收入家庭的非赢利性住房，建筑面积一般控制在 55 平方米以下。 要求精心设计，保证施工质量，提高和改善住宅的使用功能。 安居房只售给中低收入家庭，优先出售给无房户、危房户和困难户。 微利房 指房地产开发商修建的利润极低的一类商品房，面向社会销售。 这类房屋不带有政府行为，只是开发商为 了促销，对自己在城市远郊修建的交通不便的商品房实行低价销售。 此类房屋价格诱人，随着城市规模的扩大、城市道路的延伸、商业口岸的形成，此类房屋有升值潜力。 三通一平 指房地产综合开发施工结构的基础工程要求，内容包含水通、电通、路通和平整场地，是房地产基础用地开发的最低法定要求。 宗地 宗地是地籍的最小单元，是指以权属界线组成的封闭地块。 深圳市的土地，以宗地为基本单位统一编号，叫宗地号，又称地号，其有四层含义，称为：区、带、片、宗，从大范围逐级体现其所在的地理位置。 如： B10724这个 地号表示福田区第 1带 07 片第 24宗地。 银行按揭 银行按揭的正确名称是购房抵押贷款，是购房者以所购房屋之产权作为抵押，由银行先行支房款给发展商，以后购房者按月向银行分期支付本息，银行按揭的成数通常由五成到九成不等，期限由 5 年到 20 年不等，在国外还有长达 30 年的。 银行按揭业务在国内才开始不久，不但发展非常讯速，这是因为它符合工薪阶层的支付能力，使得市场潜在需求能够迅速转化为有效需求。 银行按揭是促进房地产市场活跃的最有效的手段。 抵押贷款方式 抵押贷款方式指贷款行以借款人或者第三人提供 的符合规定条件的房地产作为抵押物而向借款人发放贷款的方式。 质押贷款方式 质押贷款方式指借款人或者第三人将凭证式国库券、国家重点建设债券、金融债券、 AAA 级企业债券、银行存单等有价证券交由贷款行占有，贷款行以上述权利凭证作为贷款的担保而向借款人发放贷款的方式。 保证贷款方式 保证贷款方式指贷款行以借款人提供的具有代为清偿能力的企业法人单位作为保证人而向其发放贷款的方式 16 建筑面积 建筑面积是指建筑物外墙外围所围成空间的水平面积。 它包含了房屋居住的可用面积、墙体柱体占地面积、楼梯走 道面积、其他公摊面积等。 而 “ 建筑面积 ” 扣除公共分摊面积后的余额就得出一个 “ 实得建筑面积 ” ，就是我们平时所讲的 “ 套内面积 ”。 例如你买了一间 120 平方米的房子，这个面积就是由 平方米的公共分摊面积加上 平方米的套内面积得出来的。 容积率 在数值上等于所购物业建筑面积。 容积率越高，则意味着建筑面积越大，单位土地成本越低，房屋成本越低。 同时也意味着人均占有绿地面积减小，居住环境质量下降。 建筑面积 指建筑物的水平面积，其计算公式为： 建筑面积＝套内建筑面积＋应分摊的公共建 筑面积 套内建筑面积＝套内的使用面积（厅、卧、厨、卫、储的净面积＋墙体面积＋阳台建筑面积） 套内墙体面积＝ 1／ 2 共用墙墙体投影面积或＝非共用墙墙体水平投影面积 公共分摊面积＝公用建筑面积分摊系数 套内建筑面积 公用建筑面积分摊系数＝整幢建筑物的公用建筑面积／整幢建筑物的各套套内建筑面积之和 说明：整幢建筑物的公用建筑面积，应扣除已作为独立使用空间销售或出租的地下室、车棚及人防工程等建筑面积。 知道了套内建筑面积和分摊的公共建筑面积，在购房时，心中就有数了。 居住面 积 是指住宅建筑各层平面中直接供住户休息生活使用的居室净面积。 居住面积与建筑面积不同，其换算公式为： 居住面积＝房屋的建筑面积／建筑面积的换算系数 独立式住宅的换算系数为 ，由此可见，开发商在广告中打出居住面积，而实际销售中则按建筑面积，就超额出售了，这种在面积上 “ 混淆视听 ” 的手法，足见开发商在促销上的精明之处。 剪力墙结构 是用钢筋混凝土墙板来代替框架结构中的梁柱，能承担各类荷载引起的内力，并能有效控制结构的水平力，这种用钢筋混凝土墙板来承受竖向和水平力的结构称为剪力墙结构。 这种结构在高层房屋中被大量运用，所以，购房户大可不必为其专业术语所蒙蔽。 环保小区 即注重环境保护的小区。 这实际上是开发商在玩弄 “ 文字游戏 ”。 按国家规定，对于住宅小区绿化用地不可低于占地面积的 30％，小区环保中不应包括对环境污染的控制与防范，如垃圾处理、水源水质、消除扰人噪音等等。 所以，对那些喜好走近大自然的购房者来说，尤其要谨慎 “ 环保牌 ” 的广告效应。 花园式住宅 也叫西式洋房式小洋楼，即花园别墅。 一般都带有花园草坪和车库的独立院落平房式二三层小楼，建筑密度很低，内部居住功能完备、装修豪华 ，并富于变化，住宅水、电、暖供给一应俱全，户外道路、通讯、购物、绿化也都有较高的标准，一般为高收入者购买。 商品房房价的构成 17 大体上讲，商品房价格是房屋建筑价格和房屋基地价格的总和。 房产在使用中，房屋的使用与房屋占用土地的使用总是同时存在，不可分割的。 房产出售价格（房价）的拟定也要以上述原则来加以计算。 目前，房价大致可分为四大部分组成： 一是地价成本，包括土地出让金以及相关费用，如郊区的耕地补偿、劳动力安置、城区的拆迁周转费用等；二是建筑安装费用，如设计、招标、监理、材料施工等；广义地可 包括前期工程费、基础设施费（七通一平费），甚至市政费、用电权费等也可折算在建安费里；三是开发商经营费用，包括办公管理费、销售经营费等；四是开发商经营利润。 房地产项目类型基础概念 传统的项目类型 这种划分的标准综合了建筑形式与经济意义的考虑因素。 别墅 代表着总面积大、总价昂贵，独立的建筑空间与独有的建筑外形； 公寓 公寓的特征是单价高、品质化配套服务；市区中心位置、内外装修讲究； 普通住宅 普通住宅的标志则是单价相对较低、分布于各处的建筑形式灵活的楼房。 项目类 型的发展与丰富 经济适用房 :政府对开发商实行一定程度的补贴，销售时政府实行最高限价。 销售对象面向本市户口居民。 板楼与塔楼孰优孰劣的争论，使得细化的概念获得广泛认知度。 板塔之争论是京城地产圈总动员式的口水战，板楼的优势形象在消费者心中占据上风。 公寓的建筑形式不再单一，过去几乎全以塔楼形式出现，近年板楼形式的公寓项目渐多。 随着板塔之争，一批板楼公寓涌现，市区中心位置、高档配套服务，板楼公寓成新时尚。 城市别墅的兴起； Townhouse的出现、热炒与风靡，确立一种新建筑形式的主流地位。 Townhouse 风声水起，第一批 Townhouse 火了；跟风的 Townhouse 被困了；究竟 Townhouse 何去何从，业界还在摸索中。 项目类型的新界定 18 以别墅、 Townhouse、板楼、塔楼为线索，我们分别深入研究这四种主流建筑形式 —— 别墅的概念： 别墅作为一种建筑类型，是有明确概念的。 顾名思义， “ 别 ” 字是 “ 另外 ” 、 “ 另一处 ” 的意思，而 “ 墅 ”则是 “ 野 ” 与 “ 土 ” 两个字的组合，从字面上可以作 “ 山野之地 ” 解。 因此，传统对别墅的定义要素：作为别墅， 首先要远离繁华、喧闹的城镇；第二，要有较大规模的私家花园；第三，有更高的私密性要求；第四，要建在风景名胜地或大型游乐设施、附近或有山有水的地方。 概念延伸：城市别墅 近年，别墅项目向城市中心发展，尤其是随着朝阳公园周围别墅项目的兴起， “ 城市别墅 ” 成为新名词。 一方面，由于位居中心，城市别墅具有交通条件优越、配套设施完备的长处，正因为如此，相较之传统的郊区别墅，城市别墅不具备相应的开阔面貌。 目前，郊区别墅仍然是别墅市场的主导项目。 Townhouse的基本解读 1 原始的 Townhouse概念： TOWNHOUSE 的原始概念是 “ 联排住宅，有天有地，独立的院子和车库 ” ，是二战以后西方国家发展新城镇时出现的住宅形态，楼体高度不超过 4 层；其特点集中表现为：离城很近、方便上班及工作、环境优美，成为城市发展过程中住宅郊区化的一种代表形态。 北京的 Townhouse缘起： 别墅有开阔的环境、舒展的空间；但是大量的占地面积决定决定其价格的望而却步，远离市区也给生活配套带来了考验。 公寓位于市中心，生活设施便利；但建筑密度大、容积率高，且单价高昂。 Townhouse作为别墅与公寓两者的妥协物，应运而生。 别墅 Townhouse 联排别墅 板楼 塔楼 传统的别墅项目 独栋 联排 双拼 叠拼 高层、小高层、多层 传统 蝶塔、小户型 公寓、普通住宅、经济适用房 皆宜以板楼或塔楼形式出现。 单价、总价均高 容积率高、建筑密度大 空间窘迫感 有天有地 环境舒展 总价高 交通位置与市政条件 公寓 别墅 Townhouse： 别墅与公寓之间妥协的产物 单价、总价均有明显优势 位置上尽量靠近市中心 有天有地 环境舒展 19 Townhouse的基本解读 2 北京受到认可的 TOWNHOUSE项目符合十大标准 —— 位置：应位于城市边缘地带，车程 5 至 30 分钟，满足第一居所的要求，生活、工作两便利。 交通：周边应有完善的交通道路网络，临近高速公路，强调交通的易达性和便捷性。 环境：不仅强调社区内环境，周边也应有优美的自然环境。 规模：社区容积率一般不超过 0． 6，其规模最好在 15 万平方米以上才能满足其社区配套和生活品位的要求。 规划：社区规划强调建筑与自然的融合，合理布置建筑与道路、 景观的关系。 建筑：社区强调建筑内部功能的布局，空间尺度的把握，室内外灰色空间的创造，其外形与色彩尤为引人。 配套：社区由于地处城市边缘，其教育、商业、医疗、休闲等配套设施必需齐备。 价格：一套售价控制在 80 万至 180万元之间为好。 服务：社区的物业服务要突出优质、贴心、到位。 文化：应营造出文化氛围以满足客户精神生活的需求。 Townhouse的四种形式 通常，我们称 Townhouse 为联排别墅，因为 Townhouse 的出现就是以联排别墅为标志的。 但实际上，一个纯粹的 Townhouse项目中，一般可以包括四类建筑形式 ,即联排、双拼、叠拼、独栋。 在同一项目中，通常价格表现：独栋〉双拼〉联排〉叠拼 20 板楼、塔楼项目类型 板楼与塔楼的基本解读 1 板楼、塔楼是通过建筑形式的明显不同而相比较而言；所以我们在研究中把板楼、塔楼相提并论，更好地区隔与了解二者的特点。 国家住宅工程中心对板楼、塔楼的定义是： 板楼 —— 是指由多个住宅单元组合而成，每单元均设有楼梯或楼梯、电梯皆有的住宅；每个单元用自己单独的楼梯、电梯。 塔楼 — — 主要是指以共用楼梯、电梯为核心布置多套住房的高层住宅。 通俗地说，塔楼以电梯、楼梯为布局核心，上到楼层之后，向四面走可以直接进入户内。 板楼、塔楼的不同，在内、外两方面均产生影响： 外部 —— 建筑高度、密度、容积率不同 内部 —— 户型、销售分摊不同 板楼基本形式 小高层板楼：９至１２层左右的板楼 高层板楼： 16 层以上甚至更高的称为高层板楼 多层板楼：６层以下的 联排别墅 由三个以上的相同单位平行组合而成。 是 Townhouse项目最为常见的建筑形式。 双拼别墅 两个相同的单位平行组合而成。 叠拼别墅 从建筑立面上看，与双拼非常相似，也是由两个单位。