其他资格考试]3级-资产估值技术指南a版12月2日

其他资格考试]3级-资产估值技术指南a版12月2日内容摘要：

拆迁补偿款 拆迁管理费 拆迁服务费 土地出让金 税金 （契税、印花税等） 购买土地的费用 （ =+） 土地购买价款 资产估值技术指南 编号： 00001100830 版号： A 页码：第 13 页 共 31 页 税金 （契税、印花税等） 土地开发成本（元 /平方米） 投资利息（元 /平方米） 合理利润（元 /平方米） 年期修正系数 = 土地出让金对应的土地年限（ n） 待估土地剩余年限（ m） 年折现率 r 土地面积 3 三、房地产价值 (＝ 1＋ 2) 备注 注： 、同一建筑结构类型的土地、建筑物估值。 ，均需进行年期修正。 4） 基准地价修正法 ① 适用范围： 完成了基准地价评估的城镇的土地估价，即该城市具 备基准地价成果图和相应修正体系成果。 ② 公式 待估宗地地价＝待估宗地所处地段的基准地价 年期修正系数 期日修正系数 容积率修正系数 其他因素修正系数 ③ 参数确定 a） 年期修正系数，是指基准地价对应的土地年限与被估土地剩余年限不一致所进行的修正， 参见 成本法 年期修正系数 公式。 b） 期日修正系数是指基准地价对应的基准日与估值基准日不一致所  nmr111r111 资产估值技术指南 编号： 00001100830 版号： A 页码：第 14 页 共 31 页 进行的修正，可 参考 当地的地价变动指数。 c） 容积率修正是指基准地价 对应的容积率与被估土地容积率不一致所进行的修正，一般可查询基准地价资料中的修正表确定。 d） 其他因素修正可根据具 体情况确定。 当估价对象设定的土地开发程度与基准地价设定的土地开发程度不一致时，应进行土地开发程度修正。 ④ 采用基准地价评估 土地价值时， 应选用 最新 基准地价。 对于工业用地估值结果低于 国土资源部发布的《全国工业用 地 出让 最低 价 标准》的， 应关注估值结果的合理性。 表 5 土地估值计算表－基准地价修正法（参考格式） 估值基准日（格式 yyyymmdd）： 序号 土地用途 土地级别 基准地价 1 年期修正系数 基准地价对应的土地年限 待估土地剩余使用年限 年折现率 2 期日修正系数 3 容积率修正系数 4 其他修正系数 5 单位面积开发程度修正（元） 6 待估土地单价 (元 /平方米 ) 7 土地面积 (平方米 ) 8 待估土地总价（元）（＝ 67） 备注 注： 、容积率、其他情况与基准地价内涵一致，或无需修正，则应在相应单元格中填写 1。 ，需直接填入修正的金额。 资产估值技术指南 编号： 00001100830 版号： A 页码：第 15 页 共 31 页 =基准地价 年期修正系数 期日修正系数 容积率修正系数 其他因素修正系数 +单位面积开发程度修正 其他实物资产 的估值 1） 估值人员 应选用适当的估值方法对 其他 实物资产进行估值，对于能取得评估报告的，可考虑 中所列因素后确定资产价值。 2） 机器设备 类资产 估值 常采用成本法、市场法和收益法。 ① 成本法 a） 适用范围：一般 情况下 均可使用。 b） 公式：设备价值＝重置成本 综合成新率 c） 参数确定 重置成本为估值基准日该资产的重新取得成本，主要包括设备购置价和运输安装费。 对于大型设备可适当考虑资金占用成本。 综合成新率 =年限法成新率 40%＋技术鉴定成新率 60%。 年限法成新率 = %100经济使用年限 已使用年限经济使用年限 技术鉴定成新率 的确定： 通过对设备各主要部位进行技术鉴定，综合考虑设备的使用功能、各部件的实际技术状况、负荷程度、制造质量、外观维护保养情况打分，进而确定设备的成新率。 表 6 技术鉴定成新率打分表（参考格式） 序号 部位 权重 % 技术状态 技术评分 加权评分 1 2 3 4 合计 100 d） 对于长期废弃，腐蚀严重，工艺属于淘汰的设备，且不能取得重置成本的，可 确定其 拆零变现 价值。 资产估值技术指南 编号： 00001100830 版号： A 页码：第 16 页 共 31 页 表 7 机器设备估值计 算表 成本法（参考格式） 估值基准日（格式 yyyymmdd）： 金额单位：元 序号 项目 数量 1 设备重置成本（＝ ＋ ＋ ＋ ） 购置价 运输费 安装费 资金成本 2 综合成新率（＝ 40％ +60％） 年限法成新率＝（经济使用年限－已使用年限） /经济使用年限 技术鉴定成新率（根据实际情况确定） 3 设备价值（＝ 12） 备注 ② 市 场法 包括 直接匹配法、因素调整法 和 成本比率调整法 ，其中直接匹配法应用最广泛。 a） 直接匹配法是根据被估对象基本相同的参照物，通过直接比较来确定被估对象的价值。 直接匹配法公式： V＝ V′177。 Δi V— 估 算价 值 V′— 参照物的市场价值 Δi— 差异调整 V′： 与 被估 对象 各项参数 基本相同的参照物 市场 售价。 Δi：考虑参照物与被估对象的差异，加以量化归集计算其金额。 资产估值技术指南 编号： 00001100830 版号： A 页码：第 17 页 共 31 页 b） 因素调整法是通过比较分析相似的市场参照物与被估设备的可比因素差异，并对这些因素逐项做出调整，由此确定被估对象的价值。 c） 成本比率调整法是 通过对大量市场交易的统计分析，掌握相似的市场参照物的交易价格与全新设备售价的比率关系，用此比率作为确定被估机器设备价值的依据。 ③ 收益法 a） 适用范围：要能够确定被估机器设备的获利能力、净利润或净现金流量，能够确定资产合理的折现率。 该方法在机器设备 估值 中使用较少，主要用于生产线、成套生产设备等具有独立获利能力的机器设备，单项设备通常不采用收益法评估。 b） 公式： P= n1i ii )r1( R P— 估算价 值 i— 年序号 Ri — 未来第 i 年的预期收益 r— 折现率 采用上述方法 确定实物 资产价值 后， 估值人员 可考虑 中所列因素后确定资产的初步估值。 债权资产的估值 对评估机构出具的 债权价值分析报告 和 债权调查分析意见 ， 估值人员应分析评估师的评估程序及取得资料的受限情况， 参数的选取情况，了解评估师 采用的分析方法， 重点 关注 抵 （质） 押资产的 价值分析 是否合理 ， 结合尽职调查 所获取的资料和 债务人的还款意愿、近期会谈结果等因素 后 ， 综合确定债权 初步估值。 不宜直接将评估师的分析结论作为债权初步估值。 根据不同的估值目的， 估值人员 可参照《金融不良资产评估指导意见 资产估值技术指南 编号： 00001100830 版号： A 页码：第 18 页 共 31 页 （试行）》 ，选取适当的方法 对债权资产进行估 值。 主要包括 假设清算法、现金流偿债法 、 未来现金流量折现法 、 交易案例比较法 、专家打分法 和其他适用 方法。 1） 假设清算法 ① 适用范围： 适用于非持续经营条件下的企业以及仍在持续经营但不具有稳定净现金流或净现金流很小的企业。 企业资产庞大或分布广泛的项目和不良债权与企业总资产的比率相对较小的项目，不宜采用假设清算法。 ② 适用条件 ： 债务人 及关联企业 能够提供其真实会计报表、界定准确的资产负债范围， 估值人员 能对其资产负债表履行相应的分析程序。 ③ 估值 程序 a） 对债权人的债权资料进行分析和账项调整 ， 剔除企业无效资产，确定有 效资产 ， 剔除债务人无效负债，确定有效负债。 无效资产可能包括福利性资产、待处理损失、待摊和递延资产等；无效负债指长期挂账无需支付的负债以及与福利性资产相对应的负债。 在确定无效资产和负债时要考虑持续经营和非持续经营情况下的范围变化。 b） 对企业的有效资产进行估值定价，对负债进行确认。 企业的现金及银行存款一般以核实后的账面价值确定估算价值（其中的公积金账户等应剔出）。 往来账款应根据实际回收的可能性逐笔认定价值，如果不能对每笔债权取得详细资料，可根据企业 历史上 实际发生的坏账损失率来估算 ，如无法 取得坏账损失率，可 采取账龄分析法确定坏账损失 ； 对于仅能取得账面余额的， 估值人员 可根据企业性质，经营现状 等 尽职调查信息合理估算价值。 资产估值技术指南 编号： 00001100830 版号： A 页码：第 19 页 共 31 页 存货、固定资产等实物资产可参照 中的估值方法估算价值， 应 重点 关注 抵押资产价值。 长期投资，对于 有控股权的 应对被投资企业的整体资产和负债比照对债务企业同样的方法进行估算，以投资比例乘以净资产确定 长期投资价值 ， 对于 非控股权的长期投资 可以取得的被投资企业估值基准日报表净资产（ 宜 采用 审计后 净资产 ）乘以投资比例确定 ，对于上述股权价值，可根据实际情况合理考虑变现率后确定变现价值 ； 对于具有明确市价的股票、 债券投资应以估值基准日的 收盘价 确定其价值。 负债的确认应本着实事求是的原则，对企业不需承担的负债进行剔除，对未计提负债计入，对企业因担保所产生的或有负债进行分析，考虑连带保证责任和一般保证责任在清偿顺序上的差别，避免各种还款来源之间的冲突。 如果被担保企业为同一资产包债务企业且双方均不能偿还自身债务，可不考虑或有负债。 c。