济南房地产报告(编辑修改稿)

济南房地产报告(编辑修改稿)内容摘要：

之最（见图 11），进入市场买卖房屋的居民家庭越来越多，市场发展后劲十足。 同时，住房市场的发展带动了相关产业的发展，成交金额的增长带动了房地产交易税收的增长。 图 11 住房成交套数为近几年之最 自实行住房制度改革以来，人们已经逐步摒弃了靠单位解决住房的依赖思想，转而把目光投向欣欣向荣的住房市场。 “ 卖旧买新 ”“ 以小换大 ”“ 以次换好 ” 已成为人们改善居住条件的基本方式，这种住房市场上特有的、阶梯型的 梯次消费 形式，也是住房一、二级市场得以长久发展的推动力。 虽然，我市二手住房成交面积在 2020 年位居商品住房之后，增势放缓，但两者平分天下的格局已定、协调发展的大势已定。 今后一个时期，谁排名第一已不再重要， 重要的是我市住房市场整体的 持续、健康、平稳、发展。 当然，这一切的一切，都离不开政府的有效监管和宏观调控。 大量管理资料下载 图 12 各类房产买卖面积构成图 五、住房抵押市场运行特点 近几年，特别是 2020 年我市住房抵押形势继续看好，居民住房信贷比上年增长 1 倍，个人住房抵押贷款政策已显成效，对 促进我市居民住房消费、繁荣住房市场起到了明显的保障作用。 图 13 住房抵押面积显著增长 六、存在的问题 当前济南住房市场存在的问题主要有以下几点： （一） .住房二级市场房源匮乏 近几年，我市住房二级市场上流通的已购公房，仅有执行济南市房改方案的24 余万套已购公房，而执行 其他 7 个房改方案的 20 余万套已购公房，则因种种 大量管理资料下载 原因未能上市，影响到我市住房消费的进一步拓展。 2020 年 12 月 1 日省直已购公房开始上市交易，这是济南住房二级市场的一大利好。 对于带动执行其他房改方案的已购公房上市，缓解房源相对不足的供需矛盾具有十分重要的作用。 但是，由于一个政策的出台到市场做出明显反映需有一个过程，又由于省直已购公房上市的 门槛 还比较高，一个月来，办理完买卖和其他转移登记手续并发证的只有十几件，仅占 12 月已购公房转让总件数的 %；办理抵押登记的有27 件，占 12 月已购公房抵押总件数的 %。 （二） .税收负担相对较重 我市住房交易手续费已有了大幅度降低，但交易契税现行税率仍为 %和3%，一直没有降低。 2020 年我市平均每套商品住房的售价约 万元，二手住房约 万元。 买一套住房大约需纳契税 ～ 仟元。 在房价不断上涨的情况下，加重了广大中低收入者的购房负担。 （三） .房屋租赁市场运行不够规范 房屋租赁市场是住房二级市场的重要组成部分，其中私有住房出租占相当大的比重。 但因税率过高（ %～ %）和缺乏多部门协管，使居民不愿进行租赁登记，以至 税收严重流失。 七、对策与建议 （一） .全面放开住房二级市场 根据根据国务院 18 号文件精神，执行单批方案的驻济有关单位应尽快统一思想，制定具体措施，捉紧出台上市规定，解除对已购公有住房上市交易设置的限制条件， “ 降低门槛 ” ，扩大交易，全面放开我市住房二级市场。 （二） .加大房贷对住房市场的支持力度 大量管理资料下载 济南市统计局发布数据显示， 2020 年 111 月济南城市居民可支配收入为10065 元，同比增长 %。 由于 2020 年我市住房价格的上涨速度明显高于居民收入增长速度，使居民购房的经济压力加大，而负 债（贷款）买房这一观念正越来越为广大居民所接受，已经成为居民提前实现住房消费的重要手段。 所以，今后居民住房消费将更加需要房贷的积极支持。 （三） .增加高层和小高层普通商品住房的供应 由于城市土地资源有限，以及居民收入水平和居住理念的改变，住房需求层次更加分明，我市的高层、特别是小高层住房正越来越受到人们的青睐。 但目前我市小高层和高层住房在整个商品住房交易中所占的比例还比较小，我市应把握住市场需求的变化动向，增加高层和小高层的住房供应，一方面保证高收入者的高档次住房需求，另一方面采取有效措施，降低建筑 成本、降低房价，增加一般中等收入家庭也能买得起、住的起的高层和小高层楼房供应，使普通商品住房供应结构日趋合理。 （四） .控制超大户型和超小户型商品住房的建设 建设普通商品住房， 130 ㎡以上的超大户型与 50 ㎡以下的超小户型均不宜过多。 因为，前者有提高房屋总价，从而增加购房者经济。