洛阳帝景桃苑商业地产项目营销方案商业地产(编辑修改稿)

洛阳帝景桃苑商业地产项目营销方案商业地产(编辑修改稿)内容摘要：

物业管理 元 /㎡ .月 元 /㎡ .月 楼盘评价 纯高层社区，板楼、点板楼结构，容积率较高，社区成熟、自身配套完善。 高层接受度有限。 小区一期成熟，二其多层售完，剩余大面积房，三期普通公寓即将推出，关注度较高。 产品纯粹性不高，高层面积偏大，周边环境较好，但有待改善。 楼盘名称 洛浦 .御博城（西工区） 中原人家 文兴现代城 地理位置 御博路一号 南昌路 联盟路三号 项目规模 10 多栋高层组成 三栋高层 共 500 户商住公寓 面积分布 80－ 200 多，二房、三房标准户型为主 二房 105 ㎡，三房 150㎡为主 共 30层， 4－ 10层为平层，其余为楼中楼。 价格 2200－ 3000 元 /㎡不等 均价 2100 元 /㎡ 精装修 2100 元 /㎡ 销售状况 一期现房，销售 80%以上，二期封顶，现推出一栋小户型，销售 80%以上。 2020 年开始销售，目前已售不到 80％。 开盘一年以来，销售一般，选择余地较大 物业管理 较好 一般 较好 楼盘评价 景观高层住宅，规划品质高，但市场支撑 有限，市场销售较差，尤其大面积户型卖不动。 位于闹市区，出行、购物便捷，可观西苑公园，但人流大，嘈杂，市场认可度一般。 地段优，项目品质较高，但高层以及楼中楼产品特征，市场接受程度不高。 定位于投资型商务公 中国最大管理资源中心 中国最大管理资源中心 寓以来，销售有所好转。 楼盘名称 南村小区（经适房） 荣森公寓（商品房） 蓬莱小区（经适房） 地理位置 武汉南路 本案周边 本案周边 项目规模 较大，目前二期 105 户，多层 共 20 余栋，现在售 3 栋 面积分布 80－ 120 多， 实用型二房、三房 73－ 110 ㎡ 40－ 120 ㎡ 价格 均价 1300 元 /㎡ 780－ 1080 元 /㎡ 均价 1200 元 /㎡ 销售状况 200 余户， 04 年 5 月开盘，剩余 14 户 2020 年开盘， 销售 10 余户 较好，较小面积销售一般 物业管理 24 元 /月 — 24 元 /月 楼盘评价 经济适用房小区，但规划 较好，赢得了市场。 周边环境脏、乱、差，自 身无配套，形象差。 规模较大经济适用房社区，以满足周边厂矿、工人为主。 2．市场特征 （ 1）市场供应多元化 面积方面 ： 40－ 200 多㎡不等。 以经济、实用两房和三房为主，面积在 85－ 110㎡之间。 价格方面 ：高层均价在 2000 元 /㎡左右 ，价格主要受地段与环境影响，市中心以及洛浦河一带高层住宅房价较高。 多层房价从 780－ 1800 元 /㎡不等。 （ 2）大众化购买为主力需求 从销售状况来看，单价相对较低、面积紧凑的户型畅销，市场表现为明显的大众化消费特征，且消费能力相对较弱。 （ 3）经济适用房对商品房市场影响较大 商品房与经济适用房品质并没有明显区别，加上经济适用房购买门槛并不高，因此较大的经济适用房供应量对多层商品住宅市场造成了较大冲击。 （ 4）高档市场需求力不足 中国最大管理资源中心 中国最大管理资源中心 以盛世唐庄、上阳花园等多层以及众多高层项目组成的高档市场表现疲软，市场去化速度明 显慢于中低端市场。 需求力不足也与当前市场缺乏打动高端群体眼球的明星楼盘不无关系。 （ 5）购买客群区域消费明显 从涧西区楼盘客群购买情况来看，绝大部分为本地原居住群体，西工等其它区域来涧西购买的客群极少，而涧西居住群体也很少到西工等其它区域购买住房。 （ 6）购买客群层次明显 中高端住宅购买客群构成：涧西区十大厂矿企业中高层干部、技术类人才，区域高校教师、区域科研机构科研人员、区域公务员、事业单位职员等。 中低端住宅购买客群构成：涧西区十大厂矿普通工薪阶层，区域其它中低收入阶层。 （四）区域板块划分 根据涧 西区房地产市场供应特征和区域资源状况，可将其划分为低、中、高端三个市场供应板块。 中国最大管理资源中心 中国最大管理资源中心 档次分布 低端 中端 高端 分布区域 天津路以西、西苑路以南 涧西区成熟商业区、洛浦公园以北 洛浦公园沿线 区域资源 科技大学、生态公园 各项基础设施完善 洛浦河、洛浦公园 发展现状 城市边缘区、起步中的规划区，区域形象一般。 各项配套档次较低，中低收入阶层聚集地，南村公寓、蓬莱新村为典型的安居房社区。 涧西区成熟商业、生活地带，各项配套完善，是享受繁华与便捷的理想之地。 建设中的高端住宅集中片区，进入成熟尚需时间。 单价（元 /㎡） 780－ 1300 元 /㎡ 1300－ 2000 元 /㎡ 1600－ 3500 元 /㎡ 面积区间（㎡） 40－ 120 ㎡ 80－ 150 ㎡ 80－ 200 ㎡ 总价（万元） 4－ 15 万元 11－ 30 万元 16－ 70 万元 代表个案 南村小区、荣森公寓、百 姓家、蓬莱新村等 文兴现代城、凤凰城、亚 赛城等 洛浦 .御博城、盛世唐庄、翠堤湾等 客群构成 周边厂矿企业普通工薪阶层、其它中低收入阶层。 厂矿基层干部、技术类职员、事业单位职员等 厂矿企业高级管理人员、科技型人员、高校教师等。 发展趋势 城市西扩版图， 规划前景好，区域形象将有较大突破，未来城市生态型低密度住宅的主流板块。 板块将继续改善，商业、商务功能将进一步加强。 住宅将有较大发展空间。 随着水榭王城、文兴 .阳光水岸等开发，未来洛阳高端板块雏形初现。 （五）总结 1．涧西区是洛阳房地产市场的主力板块，市场供需量达到市场总量的一半以上，甚至超过洛阳行政区 —— 西工区。 2．区域板块根据不同的资源条件，形成了低、中、高三个不同档次的板块区域。 随着城市发展与演变，目前的涧西西部低档区将成长为生态型的低密度高档社区。 3．区域市场结构中，多层市场明显比其它市场 活跃， 以中低档次的住宅消费的大众化消费特征明显；高层住宅市场有所起色，但市场压力仍然较大。 中国最大管理资源中心 中国最大管理资源中心 4．随着洛阳经济的发展与房地产市场逐渐走向成熟，房地产品牌开发时代随之来临，高端客群消费欲望的释放也将随着区域品牌大盘亮相而浮出水面，高端市场空间将不断扩大。 5．新的城市“西扩”规划将冲击当前的房地产市场板块格局，涧西区西部城市基础设施的进一步改造，将使得当前的低档板块步入升级行列，与洛浦公园沿线的高端住宅共同形成未来洛阳最集中的高档住宅聚集区。 中国最大管理资源中心 中国最大管理资源中心 第二部分 项目篇 一、项目本质研判 （一）基地概况 1．基 地资源 （ 1）地块区位 ■ 地理位置： 地块位于涧西区西南部，具体地点为武汉南路，此区位为城市“西扩”规划中的门户。 从当前区位发展来看，仍然表现为城郊结合部区域，地段较偏，区域有待发展。 ■ 地块四至： 东面为南华公寓社区（安居房）；南面为荒地和规划中的部分森林公园；西面为规划中的森林公园。 北面为建设中的南村社区（经适房）。 （ 2）周边环境 ■ 区域形象： 地块周边目前开发力度不足，少数几个安居房社区、中低收入阶层的日常出行、低端消费品商店的散落分布共同形成了区域低档、偏远、待发展的低层次形象。 ■ 周边配套 ： □ 公交： 8 路，南华公寓 — 九都路 — 西关； 21路，南华公寓 — 联盟路 — 西关；46 路，南华公寓 — 联盟路 — 火车站； 103 路，南华公寓 — 中州路 —火车站。 □ 学校： 耐小、矿小、矿中、五中、拖二中、河南科技大学、解放军外国语学院等。 □ 商业： 绿色生活量贩、大张量贩、南村农贸市场、上海市场生活圈、广州市场生活圈等。 □ 周边资源： 项目西南有 600 亩森林公园，但建设进度没有跟上，对本案造成利基影响不足。 □ 区域规划： 区域为城市“西扩”规划战略中的核心地带，全新的规划将带来区域形象的全面升级。 中国最大管理资源中心 中国最大管理资源中心 2．项目技术经济指标 项目 占地约 381 亩为 254300 平方米，总建筑面积 517611 平方米，项目分二期建设，一期占地 196 亩 130000 平方米，由 35 栋 5 层多层组成。 二期将以小高层和高层为主。 一期技术经济指标如下： 共 35 幢花园洋房 818 套，现已开工 31 幢共 714 套，户型分别为 A、 A 复式、 B、B 复式、 C 共计 5 种，建筑机构框架和准框架。 （ 1） A 户型面积为 143 ㎡ 三室两厅两卫一书房 阳光花房 （ 2） A 复式面积为 240 ㎡ 五室三厅四卫一书房 阳光花房 （ 3） B 户型面积为 118 ㎡ 三室两厅两卫 阳光花房 （ 4） B 复式面积为 192 ㎡ 四室三厅四卫 阳光花房 （ 5） C 户型面积为 92 ㎡ 两室两厅两卫 户型套数1322427642240AA复式BB复式C户型比例18%3%39%6%34%AA 复式BB 复式C 标准层套数数 648 套 复式套数 66 套 总户型套数 714 套 中国最大管理资源中心 中国最大管理资源中心 （二）项目 SWOT 分析 1．项。