(最新)营销策划方案

(最新)营销策划方案内容摘要：

江苏大厦 项目 营销策划方案 13 ③．未来居住需求： 企事业领导 家庭年收入一般在 10 万元以上，二次甚至多次置业购买商品房以改善居住品质的愿望较为强烈，主力房型需求为三房以上，面积 130平方米以上及别墅产品。 企事业中层干部 收入相对已步入稳定期， 因此存在购买大面积户型的经济实力，但同时存在由于要抚养未成年子女、需要负担一笔很大的支出，因此不确定因素较大，从而导致在对购买商品房的面积及户型需求上相对均匀分布。 其中由于家庭人口的要求该类家庭对三房需求比重稍大，面积110180 平方米。 私营主 家庭年收入 8 万元以上，由于年龄结构及收入的不等，需求户型也不尽相同。 2535 岁区间相对需求户 型以三房为主，面积 110 平方米左右； 3645 岁区间相对需求户型以三房及以上为主，面积 110180 平方米及以上。 少数私营主会考虑购买别墅。 ⑶．工薪阶层 ①．收入状况： 工薪阶层年收入 36 万元，包括企事业单位基层员工、教师、退休职工等。 ②．居住现状： 目前工薪阶层绝大部分居住环境以经济适用房为主，居 住品质较低， 工薪阶层商品房的需求较强。 ③．未来需求： 工薪阶层鉴于家庭收入的不足，需求主力户型以二房及三房为主，面积 60120 平方米。 单身人群： 由于家庭人口单一以及购买力约束的问题，相应的对户型及面积 要求相对较小，主要集中在二房户型，面积需求主要集中在 90 平方米左右区间。 新婚夫妇家庭： 购买力较单身人群稍胜一筹，该类家庭人口以两人为主，因此 面积需求属于中下等，但部分家庭考虑到今后不久的时间内存在由于生儿育女使家庭人口有扩展的可能，因此该类家庭对户型及面积需求上也有一定向上扩展的要求。 另一部分家庭由于家庭成员年纪较轻总体收入不高，受总价约束，在户型面积需求上也存在向下缩小的空间， 综合而言，该类家庭对面积的需求主要集中在 60110 平方米这个需求空间，户型主要需求为二房或小三房，但受今后家庭发展空间的影 响在 110130 平方米这个面积范围内也存在一定需求。 子女未独立家庭： 该类家庭由于主要家庭成员工作及收入相对稳定， 但同时存在由于要抚养未成年子女、需要负担一笔很大的支出，因此不确 江苏大厦 项目 营销策划方案 14 定因素较大，从而导致该类家庭在对购买商品房面积及户型需求上相对均匀分布。 其中由于家庭人口的要求该类家庭对三房需求比重稍大。 子女已成家的家庭： 由于子女已经成年并独立成家，原有之家庭进入了空巢期，多数家庭的人口又回复至两人，因此受居住人口减少及退休后收入减少的影响，该类家庭户型需求主要集中在 100180 平方米区间。 ⑷． 返乡置业者 ①．收入状况： 外出务工人员以体力劳动为主，决定了这个阶层主导是中低收入阶层，但从中分化出来的置业者，其外来收入高于一般 口岸 人均收入，相对 口岸 的房价水平，具备较强的购买力，同时处于对外出城市的向往和生活的习惯，往往会选择在城市安居。 ②．居住现状： 目前外出务工群体的在 口岸 的居住条件是以原有私房为主，且以农村居民为主，居住条件较差。 随着城市化步伐的加快， 口岸 城市人口将从目前的不足 20 万人 不断增长 ，在这一过程中，对照 口岸 经济发展的背景，返乡置业者占有绝对大的比重。 ③．未来需求： 外出务工家庭，需求商品 房主力户型以二房、三房及带阁楼的大面积住房为主 60120 平方米，部分面积在 130 平方米以上。 ⑸．具体房型的目标客户： ①．二居室： 新婚夫妇、单身一族、老年夫妇等； ②．三居室： 经济较好的企事业职工、私营企业职员、一般公务员、两代同堂家庭； ③．四居室： 经济收入超高阶层、追求家居舒适型及两代同堂家庭的家庭。 务工类型 年限 年收入 家庭结构 体力型 10年 35 万 单身、新婚夫妇或有未独立子女家庭 专业型 5 年 6 万以上 有未独立子女家庭或 已婚 技术型 58 年 510万以上 已婚夫妇或有未独立子女家庭 江苏大厦 项目 营销策划方案 15 目标消费群购买心理及行为分析 本案的中等及中高等阶层目标消费群应当定位于改善住房的再次购房消费群或多次置业者中，他们的消费需求不低，对 房型、小区的生态、文化环境的有一定的要求，但在房价方面却表现出相当的谨慎，因为目前 霍尔果斯口岸 房地产业市场冷淡。 现将着重分析他们对住宅产品的购买心理及行为。 1． 宽敞舒适的房型； 2． 高质量的居住环境； 3． 有一定规模的小区； 4． 高标准的社区文化需求； 5． 追求自由个性和实际效用的统一。 6． 投资潜力巨大 目标消费群需求分析 公务员阶层： 60～ 120 二房、三房 工薪阶层： 60～ 120 二房、三房 返乡置业者： 60～ 120 和 130 以上，复式 富裕阶层： 60～ 120 二房、三房、和 130 以上四房复式 主力： 60～ 120m2二房、三房；部分130 以上的四房、复式 江苏大厦 项目 营销策划方案 16 第三部分 产品策略 策划思路 通过调查发现，目前 霍尔果斯口岸房地产业市场发展尚处于初期阶 段 ，另外消费者的消费理念相对不是很成熟，大部分 本地 居民 没有房地产置业观念。 我们的项目地块地处 口岸核心商业区内 ， 经济发展潜力强劲 ，结合我们项目特点 ， 项目概念定位 为： 亚欧中心 人文品质 国际物流大通道 抢占口岸经济特区最高点 结合区域的市场环境分析，确定本项目的 产品定位 为： 中高端的“品牌社区”路线 据此 我们的目标： 增强置业信心、 提升地段价值、创新生活理念。 我们的策略： 由 经济特区的建设为契机 、塑造 项目 高端品牌形象。 赢得消费者认同 借品牌与地域规划之势而上，撬动区域市场 项目自身胜出 同时通过行 为主张，产品、 特色 差异性跳出周边竞争楼盘 江苏大厦 项目 营销策划方案 17 我们的品牌在 口岸 乃至 伊犁地区 市场三级跳 1．“阳光化”的生活 由于气候的原因，区域居民对住宅的朝向要求较高，因此我们在产品概念中，应该营造出一种“阳光化”的生活，在建筑单体设计时， 可以设置一些 公共阳光会客室、阳光书房等设置，另外在底层（一层）部分与宅前绿化结合，营造阳光花园环境；顶层（阁楼）适当面积设置露台，让住户享受更多阳光，打造空中花园概念。 2． 优美的人文环境 百花汇聚，唐诗宋词景观小品营造古典文化意境。 在我们的调查中 了解到，区域居民对小区的人文环境要求较高，大家认为小区居民的层次要大致相同，小区的环境、配套都要满足居民“人性化”的要求。 但现在区域的楼盘基本没有在这方面做的比较好的，导致区域居民不知道什么是好的人文环境，我们要做的就是告诉我们居民：什么是“好的生活”，什么是“高品质生活”。 我们在小区的环境建设时，应重点提倡社区的文化营造，给居民足够的活动空间和交流空间，用大面积的绿化、清新的空气、充足的阳光、邻里之间浓浓的友谊，打造一种好生活、好文化的理想居家环境，提供住户一种高品质的生活。 3． 提供大众运动空间、创造健 康生活 社区居民提供开放的运动场地，把健康的群众体育、运动、休闲开展在自家庭院，倡导现代人健康文明的新生活。 物理感受（建筑） 精神感受（生活） 行为主张（领导品牌） 地段价值 社区品质 生活品位 增值空间 品牌认同 江苏大厦 项目 营销策划方案 18 总体规划构思 小区的规划及建筑设计以创建 21 世纪居住水准为目标，充分体现“以人为本”的设计理念，创造出具有良好居住环境、配套设施齐全的“百花汇聚，诗情画意”的住宅社区（以四季不同的观赏性花卉 和古丝绸之路的。