洛阳伊川龙辰中央花园项目产品建议书(28页)地产综合(编辑修改稿)

洛阳伊川龙辰中央花园项目产品建议书(28页)地产综合(编辑修改稿)内容摘要：

大，否则定位亦不准确 主力户型差异过大，给物业管理带来治安造成相当大的难度。 不同层次业主各有不同的生活圈，很难避免交叉各自的生活区。 c、具体的户型构成比例，应以目标客户群细分来确定 本项目的客户群 年龄以 30－ 45 岁为主，家庭人口构成接近社会平均户人口数。 细部处理 A、 加宽低沿外飘窗设计 客厅、卧室采取低沿外飘窗的景观窗形式，在提高居室视线开阔度、采光度的同时，增加其实用率。 这是南方先进市场的普遍设计特色。 它可有效的提高 了室内使用面积 ,对于中小户型 ,效果尤其突出。 建议在后期样板间制作中将其不同 用途予以充分体现 , 需求变化 户型构成 市场需求 规划设计 平面布局 容积率 需求层次 12 B、阳台设计 建议采用双阳台设计，即在封闭阳台外面设置景观阳台，即可满足观景需要，也可遮挡风沙天气。 阳台设计别致的造型，增加楼体的立面效果。 增加灵活、生动的局部效果，体现以人为本、 尊贵 、悠闲社区的定位。 13 户型特色卖点设计建议 卖点一：立体花园走入 小高 层住宅 购房者越来越看重居住的环境质量，而现有的居住模式很难实现户户有私家花园，而立体花园则实现了这一要求。 A、空中花园 选取 130160 平米的较大户型设置空中 花园（以赠送或优惠的名义给客户），作为今后销售的卖点，并可适当提高户型价格，增加利润。 ａ、空中花园的形式 空中花园形式一：加大阳台 面积 达 2025 平米，形成阳台式空中花园 空中花园形式二：户内空中花园，即在进入户内先进入景观厅，形成室内种植空间，面积为 2030 平米，而后才是客厅。 b、空中花园户型的优势为： 带动该区域的高档目标客户群 宣传推广的热点， 给客户留下高品质的印象。 B、阳光花园 在顶层退台设置阳光花园，在顶层退台设置阳光花园，充分利用项目具备的景观资源，作为今后销售的卖点，并可适当提高户型价 格，增加利润。 14 卖点 二 ：交通面积功能化 在最少的交通面积服务尽可能多的户数的同时，又结合环境设计把一些半公共绿化空间引入到交通空间中来，使交通空间突破单纯意义上的交通功能。 这样，既在整体上减少了交通面积，又丰富了交通空间，从而实现了交通面积的高效率，提高了得房率。 15 三、 园林景观建议 景观设计为富有创造力的发展商提供了极大的施展空间，“一元投入，五元回报”的利润是诱人的。 但是根据本项目的自身特点，制定合理的景观设计方案，并在营销过程中充分兑现最大价值，却是我们需要深入讨论的。 绿化设计 绿化是住宅外部 环境 的一个重要组成部分。 住宅的绿化设计，应结合具体的环境、气候特点可以分级设 置。 比如，将绿化分为社区中心绿地、组团绿地、道路绿化带 等。 绿化设计 扩展“绿化环境”设计的内涵，集中公共绿地不仅供观赏、游戏、而且利用中心设置的 自然 景 观 吸引了居民停留交往。 绿地中精心布置的健身场地也成为当前居住社区之必需。 在绿色生态社区的绿化环境设计中不容忽视的工作是依据各种植物的隔声、减噪作用及生态效应（主要针对吸收 CO2释放 O抗 SO杀菌、滞尘、吸热及增湿等作用）选择树种并确定数量、搭配和布置。 绿化设计包括树木的造型、 草地的选种和布置、花卉的选种和布置，争取做到社区内四季常青、三季有花草，即使在冬季落叶树也要有优美的树型，同时要保证在树在生长过程中便于管理，并具有良好的观赏性。 绿化环带 用绿色植物形成主干道环形绿化，这对建筑物将起保护作用，使保护对象形成良好的背景，创造适宜于人的良好环境，减缓建筑物之间的不协调，还能遮挡有碍观瞻的建筑设施。 因此，建好绿化环带、林荫带、引导树、绿地，才能使公共绿带达到更高的水平。 立体绿化 立体绿化含阳 台、平台绿化。 立体绿化较好地解决了 16 建筑用地与绿化面积的矛盾。 加强建筑物与景观相互 结合、相互作用。 可使在 小 高层居住和工作的人们 有一种生活 在多层绿化的氛围里，与地面建立愉快的视觉联系，避免来自低层部分屋面反射的眩光和阳光的辐射热，具有柔和、丰富的有生命力的效果。 树种建议 建议以北方本地的常见易活树种为主，具有表现特定园林景观珍贵的成年树种为辅。 环境设施设计要点建议 室外硬质景观设计 住宅外部环境的体现是 多方面 的，其中，室外硬质景观设计也是一个不可疏忽的重要组成部分。 室外硬质景观，是 相对 于由植物形成的软质景观而言的，它包括除绿化和建筑物本身以外的一切有形物体，如室外场地、路 面铺砌、建筑小品、市政设施等。 A、容易出现的一些问题 a、 居住区环境设计中有着它特定的功能性。 它是居民，尤其是老人和儿童享用时间最长的室外活动空间。 许多社区中，室外环境设计只注重营造大 面积 的绿地和 四通八达 的道路系统，甚至被设计成公园甚至是主题公园，而忽略了活动场所的设计和生活气氛的营造。 道路空间虽不可缺少，但它不适宜驻足，置身其中有被催促行进的感觉。 b、 大面积的绿地往往只可远观不可进入，空地虽大功能性却较差。 17 c、 有些社区的环境设计，虽然注意了活动场所的设置，但由于处理欠妥，场所的舒适程度较差。 例如把座 椅设在社区干道两侧，人们坐下来聊天时，会不断地受到过往行人的干扰。 再如儿童游戏场，司空见惯的情况是那些照看孩子的大人无处可坐，只好无奈地站在一旁。 出现这些问题的原因，还是缺少“以人为本”的观念，缺少对人们行为规律哪怕是初步的分析和研究，于是造成社区环境设计质量不高。 B、各种活动设施建议 考察居民在社区里的 生活 内容和居住行为，不难 知道 人们需要进行各种不同类型的活动，如散步、晨炼、休憩、玩耍、交往、读书等。 而不同的户外活动行为需要不同功能的场所。 散步的空间 散步时一般希望有个线性空间，即道路空间，两边有 好的绿化，遮荫的树木和可供观赏的花草，人们漫步其中才会身心舒畅； 晨练的空间 应该有面积适当的硬质铺地，周围伴有葱茏的绿化和舒适的座椅，累了还可坐下来休息一下； 人际交往空间 散步时一般希望有个线性空间，即道路空间，两边晨练的硬质铺地 18 有好的绿化，遮荫的树木和可供观赏的花草，人们漫步其中才会身心舒畅； 晨练的空间 应该有面积适当的硬质铺地，周围伴有葱茏的绿化和舒适的座椅，累了还可坐下来休息一下； 人际交往空间 不必太大，这样容易增加亲切感，但最好形成。