项目前期及设计阶段管理方案

项目前期及设计阶段管理方案内容摘要：

4． 针对管理工作内容，编制初步设计阶段项目管理规划细则，明确管理工作所开展的活动、人员，分工及职责，工作要求等。 5． 项目管理部向业主及有关方面收集必要的资料，包括： ● 项目建议书及可行性研究报告 ● 用地红线图 ● 规划设计要点 ● 消防意见等 6． 在主业主 持下召开初步设计阶段管理交底会，提出本阶段所管理方法及要求。 7． 将初步设计阶段根据方案确定的实际情况，划分出若干子阶段。 8． 在每个子阶段，要求设计单位提供阶段性的设计计划和设计输入文件，由指定的人员审查签认，填写《设计跟踪检查记录单》，报业主审核。 9． 在设计实施过程中，每天与 SOM 进行书面联系，跟踪设计进展情况。 10． 在初步设计的中间阶段，与业主协商约定，实地检查所有设计的进展情况。 11． 实地检查工作主要包括以下几个方面的内容 ● 设计进度 是否满足合同及计划要求 ● 设计人员资格配备情况是否与合同要求一致 ● 设计专业配合情况 ● 已完成阶段性成果的设计质量及深度 ● 已完成部分工程成本估算 12． 在实地跟踪检查过程中，填写设计跟踪检查记录单，并报业主备案。 13． 如在检查过程中发现不符合要求的问题，则专题发出《整改通知书》，要求相关人员在一定时间内进行修正，保证本阶段任务的完成。 有关通知书报业主备案。 14． 定期组织召开有国、内外设计公司参加协调会，参加人员必须为各项目主要负责人。 15． 派出专人组织设计单位与有关部门，如规划、建设、市政、消防、环保、地震、人防、园林、供水、供电、供气、供热、电讯、交通等协调工作。 16． 建议设计单位聘请有关规划、消防等单位的人员担任相关专业的顾问人员，保证审批的通过。 17． 在初步设计完成之后，组织业主、设计单位及相关的外部协作单位共同对设计图纸进行审查及验收。 审核的主要内容包括： ● 审核设计项目是否满足合同规定的内容数量及深度要求 ● 审核设计项目对可研评估意见及规划要点的执行情况 ● 审 核设计项目中对现行法规、规范、标准的执行情况 ● 审核公用工程项目的完整性、可靠性及建筑物内部的使用功能是否满足要求 ● 审核新技术、新工艺、新材料、新设备的应用是否符合工程总目标的要求。 要审查其使用的可靠性、安全性、经济性以及其有利于技术的发展和提高的程度与价值 ● 审核项目外部条件的落实情况。 设计与城市建设及金融街 B 区总体建设要求的协调性，水、电、通讯、供热、供气、施工用地等条件是否与地方各部门签订了有关协议，有关消防、环保、交通、卫生等条件的处置情况 ● 注意设备选型与 配套的合理性 ● 注意设计方案对施工操作的可行性、合理性和对今后物业管理的影响 ● 方案主要有建筑方案、结构方案、机电方案、交通方案、环境方案、市政方案、装修方案、楼宇自控方案、园林绿化方案等 ● 建筑造型、使用功能、装饰标准等方面满足业主及市场销售的要求并要满足： 结构安全 经济性好 技术先进 ●审查图纸的规范性。 如图纸的编号、名称、设计人、校核人、审定日期、版次等栏目是否齐全 ● 建筑造型与立面设计。 考察在建筑造型与立面设计方面具体体现选定的设计方案情况 ● 平面设计。 包括房间布置、面积分配、楼梯布置、总面积满足情况 ● 空间设计。 包括层高、空间利用情况等 ● 装修设计。 包括外墙、内墙、楼地面、天花板装修设计标准及协调性，满足业主装修要求情况 ● 结构设计。 核查结构方案的可靠性，经济性情况。 要审查主要结构参数取值情况，必要时审查结算书 ● 设备设计。 包括设备的布置、选型。 如电梯的布置、选型，锅炉的布置与选型等 ● 机、电方案等设计。 包括 给水、排水、强电、弱电、消防、自控等设计的合理性、可行性 ● 满足城市规划、环境、消防、卫生等部门的要求情况 ● 各专业设计的协调一致情况。 审查建筑、结构、水电等专业设计之间是否存在尺寸不一致等情况。 18． 初步设计阶段投资控制 要做好这项工作，首先必须做好项目资金规划，明确项目的投资目标。 在设计阶段，要科学地进行投资切块分解、编制合理的投资计划，对项目设计工作的进度情况进行投资动态跟踪和控制，如果没有明确的投资控制目标，便无法把项目的实际支出额与之进行比较 ，也就无法找出偏差，使投资控制措施缺乏针对性。 因此，做好投资规划是十分重要的。 投资规划工作主要为：确定和分解拟建项目的投资目标，使用科学的方法，对建设项目所需的投资总额，即投资目标作出合理的估计 (根据市场销售的调查和在金融街已完成工作客户的反馈意见及预期的利润指标等 )，并按一定的方式进行分解，从而得出可操作性分目标，进而对此分目标进行主动操作，以期达到对投资进行主动控制的目的。 通过技术经济指标的计算、比较与分析初步设计的总体方案及单项目设计方案进行评价，在满足设计功能要求 下尽量节约投资，选取最佳方案。 因此，投资控制要做到以下几方面工作： (1) 实行限额设计 根据国家规定，初步设计概算不得超过可行性研究估算，施工图预算不得超过初步设计概算，设计合同中要设专门条款予以明确，并且要求设计单位按分项、分专业编制施工图预算，分析投资增减情况，如有超过，要采取措施予以核减。 包括： A、审查编制概算采用的《概算定额》或《概算指标》，材料、设备的价格和各项取费标准是否遵守国家或地区的规定。 审查概算文件所包括的设计内容是否完整，设计项目有无遗 漏或多列，工程量是否按照设计要求确定。