工程维修部工作手册(20xx-315)

工程维修部工作手册(20xx-315)内容摘要：

率； g. 当遇有台风、地震、火灾等自然灾害时，灾后应对玻璃幕墙进行全面检查，并视损坏程度进行维修加固； h. 努力学习，提高技术水平。 熟悉一般建筑的结构及原理及防水材料性能，熟悉一般装修、木工材料及装饰材料性能，努力完成上级交给的装修维 修、制作等工作任务； i. 严格遵守 公司 的各项规章制度，严格执行本岗位责任制； j. 积极参加节能降耗活动和提合理化建议活动； k. 为客户维修服务时 ,必需遵守管理处的有关规定； l. 配合上级进行土建项目的交接、验收和整改工作； m. 完成领导交办的其他工作。 CBREJRJDGZEM04 1460 4． 工程 维修部 管理 制度 特种作业人员管理制度： 目的 ： 从措施上保证安全，特种作业岗位保证不出安全责任事故。 适用范围 ： 适用于 金融基地 特种作业。 内容 ： 1) 特种作业岗位 ： a. 电工 :在高低压配电室内值班、维修工作人员，应具有有效的电工操作证（由劳动部门颁发）， 在配 电室操作人员，应具有市供电局颁发的进网作业许可证。 b. 焊工 :应具有有效的焊工操作证（由劳动部门颁发） c. 制冷（空调）工 :应具有有效的制冷（或空调）工操作证（由劳动部门颁发） d. 水工 :应有市卫生防疫站二次供水体检合格证 ,及二次供水卫生知识培训合格证 . 2) 新员工上岗前，应熟知下列事项，并经考试合格后，方可允许上岗独立工作： a. 电工：  本公司有关电气方面的操作规程和有关制度、措施；  本公司高、低压变配电系统一、二次接线和设备分布、结构性能、操作要求和维修保养方法等；  电气安全装置、设施等性能、作用及管理使用方法；  电气安 全防护及人身事故抢救；  本公司变配电运行方式，负荷情况和负荷调整方法、电压调节等措施。  本公司有关消防方面的操作规程和有关制度、措施； b. 焊工：  本公司有关消防方面的操作规程和有关制度、措施；  本公司电、气焊设备操作要求和维修保养方法  一般电气安全装置、设施等性能、作用及使用方法；  电、气焊接安全防护及人身事故抢救；  熟悉本大厦平面布置及消防分区。 c. 制冷（空调）工：  本公司有关消防方面的操作规程和有关制度、措施；  本公司制冷、空调设备操作要求和维修保养方法；  一般电气安全装置、设施等性能、作用及使用方法；  焊 接安全防护及人身事故抢救；  熟悉本大厦平面布置及消防分区。 d. 水工：  本大厦有关给排水、消防水设备、设施方面的操作规程和有关制度、措施；  本大厦有关给排水、消防水设备、设施的管理要求和维修保养方法； CBREJRJDGZEM04 1560  二次供水的卫生要求及熟悉本大厦给排水、消防水设备、设施平面布置。 3) 工作 要求： a. 工作人员应按规定穿戴整齐；必要时必须穿戴规定的劳保防护服装（或用品）； b. 工作前做好必要的安全防护准备（如焊接前要开动火证及准备灭火器等）； c. 工作中必须严格遵守相应的安全操作规程（或规定）； d. 工作中分工不分家，各工种应相互配合，相互保护； e. 遇有意外发生，相应专业人员必须按各种事故紧急预案处理，不得临阵脱逃及躲闭； f. 意外发生处理后，相应专业人员必须实事求是的填写事故报告，不得隐瞒。 4) 其它： a. 电梯、消防、中央空调外包必须是有合格资质的外包专业公司 ,来大厦维保人员个人资质应提供复印件在工程维修部存档。 b. 来大厦维修玻璃幕墙或其它高空作业的必须是有合格资质的外包专业公司。 c. 来大厦进行二次装修的施工队，其队内个人特种作业资质应由楼宇管理部核对把关及存档。 高低压配电室安全工作制度： 目的 ： 从行政组织措施上保证安全，杜绝人为安全责任事故发生。 适用范围 ： 适用于 本大厦高低压配电操作。 内容 ： 1) 在高低压配电室内值班、维修工作人员，应具有有效的电工证（由劳动部门颁发），在配电室操作人员，应具有市供电局颁发的进网作业许可证。 2) 新员工上岗前，应熟知下列事项，并经考试合格后，方可允许上岗独立工作。 3) 工作时间，工作人员应按规定穿戴整齐；严密监视变电室各种设备、仪器仪表信号装置等的运行情况，早班每二小时应进行一次抄写各种运行数据的记录和相关说明 ,中、夜班每四小时一次。 4) 严格按工作票、操作票制度进行操作，发生事故紧急处理并上报，做好记录。 5) 每班在抄写运行参数时 必须巡查高低压变配电室的通风、照明及气体灭火装置是否正常，有无影响安全运行的异物或异常现象。 6) 保管好各种资料、图表、工具仪器、消防设施与器材、电气安全用具等，做好室内设备及环境卫生 . 7) 按制度做好交接班工作。 闲杂人员不得进入供配电设备房，若需进入，须经工程经理批准，并在运行电工的陪同下方可进入。 8) 按计划做好维修保养工作和各项必要的安全试验，必须严格按电气设备检修安全技术措施办事。 9) 每月中和月未中班应启动柴油发电机组，运行 20 分钟。 10) 倒闸操作以及维修工作，一般都应有二人以上，一人操作、检修，一人监护。 11) 高压室无 杂声、通风良好、温湿度正常，电压指示灯正常闪烁，高压柜按规定上锁、挂牌。 12) 离开高低压配电室应锁好门。 CBREJRJDGZEM04 1660 变配电工作票、操作票制度： 目的 ： 做到“安全第一”，确保不出任何人为安全责任事故。 适用范围 ： 适用于 本大厦电气设备操作。 内容 ： 1) 在全部停电或部份停电的电气设备上工作，必须执行工作票、操作票制度。 2) 经理或主任在停电任务确定后，即签发工作票一式两份（或委托领班签发），一份交给领班，一份交给值班电工。 3) 值班领班或电工应负责审查工作票所列安全措施是否正确完备，是否符合现场条件，并应完成施工现场的安全措施 ，并应认真填写操作票，按操作票所列顺序操作，即进行停电验电挂临时接地线，挂标识牌及装设临时遮拦和下达工作许可通知，工作终结的恢复供电工作等。 4) 操作票内容： 5) 包括：填写日期、编号、发令人、受令人、下令时间、操作开始时间、操作结束时间、操作任务、顺序、项目、操作人、监护人及备注等。 6) 执行操作票的具体要求： a. 高低压变配电室的倒闸操作均应填写操作票。 b. 填写操作票必须以命令或许可为依据。 命令的形式有书面和口头两种。 c. 书面即工作票；口头命令可由经理或主任亲自向值班领班或电工当面下达或以电话方式下达。 d. 值班领班或电工必须 将口头命令复诵，确认无误后，将受令时间填入值班记录内，操作票由值班领班或电工填写。 e. 操作票应按操作顺序填写，不应涂改，不许用铅笔填写。 f. 操作票应进行编号，已经操作过的应注已“执行”，每月交文员存档。 g. 操作项目中应包括以下内容：  按要求的操作程序填写清楚。 如：拉开 XXX，合上 XXX。  应检查临时接地线是否拆除。 如：拆除 XXX 处的接地线。  若停电则应检查需要悬挂临时接地线的设备或线路确已无电。  某一回路送电前，先检查所有高压断路器（或自动开关）确在断开位置。 如检查 XXX 确在断开位置。  拉开的高低压断路器、隔离开 关、自动开关，应检查实际的断开位置。 如：检查 XXX 确在断开位置。  合上的高低压断路器、隔离开关、自动开关，应检查实际的合闸位置，如：检查 XXX 确在合闸位置。  电压互感器的隔离开关合闸后，应检查电压情况。  取下或装上某控制回路及电压互感器一、二次侧熔断器，亦需填写操作票。  解除或恢复继电保护装置以及改变整定值时，应将其内容填入操作票。 h. 不需要操作票的操作项目： 在发生严重威胁设备或人身安全的紧急情况下，不需填操作票，应立即断开有关电源，但事CBREJRJDGZEM04 1760 后必须向上级报告，同时将详细情况记入值班记录本内。 i. 操作中发生疑问时， 必须立即向领班或主任报告，弄清楚后再进行操作。 不准擅自更改操作票。 相关记录： 1) 《停、送电操作票》 2) 《停、送电工作票》 电梯安全管理规定 ： 目的 ： 电梯属于国家规定的危险性较大的特种设备，是大厦主要的垂直交通运输工具。 为保证电梯正常安全运行，更好地为客户服务，特制订本规定。 适用范围 ： 适用于大厦直梯和扶梯的安全管理。 内容 ： 1) 电梯维保单位应具有与电梯维修保养相适应的各种器具、设备、仪表、仪器和调试检测手段，管理处电梯工负责监督电梯维保单位对大厦电梯的维修、保养工作； 2) 电梯工须具有高中以上文化， 并经深圳市质量技术监督局培训取得电梯操作证和维修证后方可上岗，无证人员禁止操作。 3) 电梯工应配备必要的联络工具，做到随叫随到，确保接到电梯故障通知后，能尽快赶到现场。 4) 电梯机房应悬挂《 电梯紧急情况的应急处理措施 》，如发生困人故障，应严格按规程执行。 5) 电梯工应每日对电梯进行巡视、检查，并填写《电梯机房巡视记录》，对不能解决的问题应及时书面报告主管研究解决。 6) 未经管理处书面批准，电梯任何设备及功能不准变动，否则，后果自负。 7) 电梯维保单位的维保人员认真按《电梯保养作业报告》的保养项目进行定期保养。 8) 因例行保养、电梯 故障等原因造成的电梯停运，应事先通知 物业 服务部并在基站放置检修指示牌。 9) 在大厦监控中心设立报警点，保证电梯发生故障时能及时接到警报。 10) 工程维修部 应严格按程序文件规定对电梯分包方进行评审，合格的电梯公司方能承担大厦电梯维保工作。 11) 经深圳市质量技术监督局检测不合格，未取得《安全检验合格》证的电梯严禁投入使用。 电梯维保服务考核制度 目的 为保证 电梯安全运行 ，保质保量地完成 电梯维护保养 任务。 适用范围 适用于 金融基地 工程维修部。 CBREJRJDGZEM04 1860 内容 金融基地 中心电梯维保服务考核表 日期： 年 月 序号 扣罚项 扣罚内容确认栏 时间地点 事项 扣分数 1 电 梯 困人 处理 5 分钟内到达现场 超过到时间每次扣 15 分 2 维 保 工作 不规范 ,对客户造 成 影响 而受到投诉 不允许 超过到时间每次扣 15 分 3 维 保 计划 执行 不完成 超过每天扣 15 分 4 对 故 障无 法查明原因 普通故障不超过一天 ,特殊故障不超过三天 超过每天扣 10 分 5 故 障 不能 彻底排除 ,只采取 临 时措 施处理 不超过约定解决时间 超过每天扣 10 分 6 配件供应 按合同约定时间完成 超过每天扣 10 分 7 日 常 工作 抽查 设备施工现场维保记录不合格 每项每次扣 5分 8 电梯年检 超过时间办理年审 超过每天扣 5分 9 设 备 环境 维护 应整洁、美观，不按规定进行维护 每次扣 5分 10 按 时 提交 维保事件报告 一般性事件不超过一天，特殊事件不超过三天 超过每天扣 5分 11 服 务 承诺 覆行 按合同承诺 违 反 每项每次扣5分 12 扣分合计： 说明：扣分项目每月扣减在 20 分以内，超过每一分扣款 100 元。 工程维修部负责 人： 三菱电梯公司 跟进人： CBREJRJDGZEM04 1960 电梯机房管理规定 ： 目的 ： 规范电梯机房的管理，确保电梯系统正常运行。 适用范围 ： 适用于大厦电梯机房。 内容 ： 1) 电梯机房必须正常上锁，机房门上应标有 “ 机房重地，闲人免入 ” 等标识，通往机房的通道必须畅通。 2) 电梯的各项管理制度按要求上墙并张贴于显眼位置。 3) 机房通风良好，温度控制在 5℃ 至 40℃ 之间，相对湿度不大于 85%(在 25℃ 时 )。 4) 电梯机房钥匙应设专人保管，无关人员严禁进入机房。 5) 电梯机房应防止墙壁与天花板渗水，在台风暴雨时要注意防止雨水从排风扇进入电梯机房。 6) 机房不得住人、存放杂 物，机房内严禁烟火。 7) 机房照明设施完好，电源插座要保证电源供应。 8) 轿厢平层位置应用黄色油漆在主钢丝绳上作出标记，使其清晰可见。 9) 清扫控制柜时，应关掉电源，用手提吹风机清扫，不能用毛刷、毛巾直接清扫控制柜内的电子元件。 10) 每周打扫一次机房卫生，保持机房清洁、整齐。 设备机房管理制度： 目的 ： 使 设备机房日 常工作有据可依．有章可循。 适用范围 ： 适用于 金融基地 设备机房管理。 内容 ： 1) 机房标识： a. 凡易燃易爆的设备间（房），高电压、高温等设备场所。