西湾国际社区楼盘策划营销方案

西湾国际社区楼盘策划营销方案内容摘要：

整体规划科学、合理，具备高品质楼盘的素质。 外立面：美观、轻快的浅色系、简约的现代风格，美观的飘窗形成大气的视觉天际线。 户型：符合市场的错层、平层住宅，流行的双卫概念。 高绿化率：住宅首层架空，立体绿化。 面积：主力面积在 90— 140 平方米之间。 智能化系统：提供闭路监控系统、门禁系统、电子商务系统、远程抄表系统、车辆出入管理系统、紧急呼叫系统等，业主高度享受高科技带来的舒适和拥有更多的服务和资源优势。 四川金港企业营销策划有限公司 第 21页共 74页 二、优美的景观环境： 外环境、 开发区 、灵泉寺、 大英 二中等，同时周边将逐步拆迁形成好的大环境。 内环境：大门观景广场，中庭音乐广场，多处组团主题景观、知名园林景观公司设计施工，良好的小区环境，兼具中心景观和组团环境的均好性。 高绿化率： 三、完善的配 套体系： 教育：本项目周边拥有的 大英 二中的包装；与知名院校共建幼儿园及素质培训学校等。 医疗：与周边或市区最好的医院合作建立“特约医疗站”。 购物：建立商业中心、引入大型超市，满足购物方便。 餐饮娱乐：设备主题餐饮商业休闲风情街。 运动休闲：社区内置羽毛球场、网吧、保健美容、台球室等各种运动休闲设施。 金融：与项目周边的金融机构建立联系，为社区业主提供“贵宾服务”。 四、一流的物业管理系统： 维护良好的社区环境。 四川金港企业营销策划有限公司 第 22页共 74页 系统优质的服务体系。 内部良好的信息交流（投诉）平台。 丰富的业主生活。 安全安定的社区治安。 其他亲情化服务等。 四川金港企业营销策划有限公司 第 23页共 74页 第四章 项目定位 第一节 总体定位 西湾国际社区 总体定位为： 大英 地区经典楼盘的代表作 —— 都市新坐标，成功人士引以为荣的居所，项目拥有一流的居住环境、一流的配套设施、一流的物业管理，是高品质生活及名士身体的象征。 第二节 项目定位 一、功能定位 ● 纯宅美地，体现家的宁静之美 ● 社区环境优美和功能设施具全体现“以人为本”之上上生活。 二、物业类型定位 ● 住宅： 28+1 高层电梯公寓 ● 社区功能服务和家政理财 教育服务。 四川金港企业营销策划有限公司 第 24页共 74页 三、档次定位 ● 住宅：中高档次 四、价格定位 ● 住宅：均价 2020 元 /平方米左右 五、差异化定位 ● 住宅 —— 大英 迄今综合品质最高、规模 前矛 、配套完善、生态环境优美，一流物业管理水平、亲情化服务、以健康为主题的新型高品位社区。 第三节 项目定位语 “ 西湾国际社区 ，纯宅美地，品尚荣耀 （ 经典名盘 品尚荣耀） ” 第四节： 主题广告语 “ 西湾国际社区 ，上上生活” 第五章 项目总体营销策划方案 项目营销力分析 项目总体营销思路 四川金港企业营销策划有限公司 第 25页共 74页 第一节 本项目营销力分 析 一、核心价值 整个“ 西湾国际社区 ”项目为大型健康生活样板社区，公建及内部配套设施齐全，建筑质量过硬，外观现代时尚，环境规划合理，既有中心景观，又兼具多元性、均好性，生活动线及商业动线设置科学严谨，能充分满足目标消费群体对住宅或商铺的需求，是追求高品质生活人士的理想生活家园。 宣传卖点提炼 价格策略 营销工具准备 广告推广策略 销售现场包装策略 公关促销活动策略 四川金港企业营销策划有限公司 第 26页共 74页 二、附加价值 本项目开发商（投资商） 宏辉开发公司 、皆具有较高的知名度，再加上车马的顾问品牌、物管品牌以及类似于“阳光生活方式”的社区文化等，必将为项目提升更多的附加值。 第二节： 本项目总体营销思路 【营销中心思路】 “ 西湾国际社区 ，上上生活” 在项目的“ 上上 ”两字上做文章，通过 上上 形象工程、 上上 居家系统、 上上 生活方式等整体性、创新性开展营销工作，实现品牌创新、文化创新、管理创新、营销创新、技术创新。 并在营销的全过程中，以“体验”的方式与目标消费群体形成互动，以良好的口碑保持项目旺销。 【思路一】重塑区域形象 —— “ 上上 形象工程” 本项目所在的 城北 区域目前在消费者心中的形象，已经成为本项目销售的最大阻力，如何改变该区域在消费者心中的形象，成为本项目营销策划需要解决的首要问题。 充分认识 城北 ，认识 城北 在地产开发和营销上的优势和 不足，扬长避短，重塑 城北 区域形象，成为本项目营销第四川金港企业营销策划有限公司 第 27页共 74页 一个需要攻克的难题，我们为这一轮的营销攻势定名为“ 经典 形象工程”。 （内容详见第六章第一节）。 【思路二】项目形象包装 —— “未来居家系统” 除了区域形象需要塑造外，项目自身形象塑造也同等重要。 本项目将为目标消费群体提供一套完整的、系统的生活、居家、经商解决方案 —— 完整的产品系统、完整的服务系统、新颖的生活方式。 我们将“高品质生活及身份的名片，成功人士引以为荣的居所”作为项目形象塑造的目标，全面演绎和引导 城北 社区居住的新趋势。 我们将这一轮营销攻势称之为“ 上上 居家 系统”，它包括：完整的产品系统、完整的服务系统、新颖的生活方式，同时，在营销中我们将赋予项目更多的附加值，如： （ 1）有氧社区（ 02 社区） —— 把社区绿化广场及商业步行街做成目前全市规模最大的融水景、园景、街景三位一体的墨西哥风情休闲街，回归自然，享受美景，情景处处，意趣万千。 （ 2）智能社区 —— 第一个智能化大型社区，网络、服务无处不在，电话、电视、电脑网络一体化，生活方便轻松。 （ 3）学府社区 —— 置业，不只是一次购房，更是一次生活体验。 全心全意为业主着想，更应为其子孙后代着想。 项目周边有 大英 实验中学 及其他 大 英 知名小学、幼儿园，建议与某知名幼儿园共同筹建幼儿园。 （ 4） VIP 社区 —— 为业主提供统一的酒店式服务，将酒店式服务公寓的模式向全区个延，面向全区业主提供统四川金港企业营销策划有限公司 第 28页共 74页 一的社区配套服务，包括送菜、订餐、家居清洁、洗衣干衣、家电维护、汽车租用、订阅书报、订购车船飞机票，同时发放业主 VIP 卡，为业主提供购物、休闲、饮食、旅游、康体等方面的优惠服务。 （ 5）健康社区 —— 与周边 大英 医院及其他知名医院建立良好关系，对社区业主实行“特约贵宾服务”，建立业主健康医疗保健卡，提供预约上门医疗保健服务和全区统一的应急救护服务。 （ 6）文 化社区 —— 文化广场、康体中心、运动中心、丰富多彩的社区文化和配套设施，成为业主感受文明生活的组成部分。 （ 7）安全社区 —— 物管前期介入，让消费者能够感受到居住后的安全感，同时配备较先进的报警系统，提升项目区位及周边环境的安全感。 【思路三】体验式营销 由于本项目处在旧城区，在 大英 市民心中的形象较差，对该区域的认可度低，本项目要想征服消费者，必须要让消费者参与进来，亲自体验小区的环境、产品、物管、生活方式等，形成良性的营销互动。 因此，项目动作的各阶段都应设置社区主题活动（主要是家庭参与性活动），邀请目标客户参 与，在活动中体验项目及社区生活，让真实打动消费者。 并建立和维护以“ 21 世纪城市健康生活”为特征的社区文化和社区生活方式，启动业主“口碑工程”，靠品牌和口碑持续旺销。 四川金港企业营销策划有限公司 第 29页共 74页 【思路四】精确制导 —— “点射”，精确寻找目标客户 本项目的消费群体主要集中在中高收入阶层，而在 大英 ，这部分群体特征明显，一部分是在本地有事业的外地客户，二部分是企事业机关的干部职员需要二次或二次以上置业的群体，第三部分是 大英 周边区域有经济实力，希望到大英 置业的群体，另外还有部分外地打工回家的群体。 因此针对这部分群体的特征，制定相应的营销策略，进 行“点射”，提高销售的准确率，降低营销费用。 如 ● 针对企事业机关的干部：（如联通、移动、财政所、银行、高校、电力局、税务局等）对每个单位进行专题项目推荐会或直接邮寄资料。 ● 针对在本地有事业的外地客户；可在各大宾馆大厅设置项目展示区，因为这类群体多住在酒店。 ● 针对外地打工者，在他们返乡的高峰期（如五一、十一、春节），进行相应的公关促销活动。 【思路五】产品持续改进 预留项目改进空间，不断在项目建筑风格、户型、环境营造和广告创意上寻求创新和突破、巩固基础性客户，靠创新领跑市场。 【思路六】引导消费 就 目前 大英 房地产市场而言，消费者购买商品房还主要以分期付款和一次性付款为主，按揭购房的接受还不是很四川金港企业营销策划有限公司 第 30页共 74页 高，这与当地消费者的消费习惯和收入保障有关。 但针对在如银行、政府机关部门、高校、医院、中国移动等收入稳定且收入较高的群体，引导其按揭购房的消费习惯，将扩大本项目的购买群体。 方法一：加强对金融部门的公关，争取更多更。