万通住宅操作手册249p)

万通住宅操作手册249p)内容摘要：

......................................247 附件一：法规 ........................................................................................................................................248 附件二：合同 ........................................................................................................................................249 （内容暂缺） 财务篇 北京万通实业股份有限公司综研中心 1 序言 序言 一、编纂《住宅操作手册》之缘起 专业房地产发展商 北京万通的成长 北京万通实业股份有限公司（以下简称北京万通）是以房地产开发为主业的专业地产公司。 1993 年成立以来，先后成功地开发了万通新世界广场、万通发展大厦（国航大厦）、西安二十一世纪国际商贸中心、万通工商研修学院等项目，取得了良好的经济效益和社会效益。 其中万通新世界广场的开发使“北京万通”在业界名闻遐迩， 一举奠定了在北京房地产界的地位。 1996 年公司认识到高档外销物业市场供过于求，竞争激烈，明智果断地将开发方向转移到量大面广的内销住宅的开发上来。 特别是 1997 年以来，国家把住宅产业作为新的经济增长点，陆续出台了房改、金融、税收等配套政策，并出台了以“经济适用房”开发为主体的住房公共政策，希望以此带动整个国民经济的增长，并解决老百姓的住房问题。 北京万通适时地调整产品结构，将开发重点转移到面向中高收入者的中高档住宅上来（包括相应的土地开发）。 1997 年着手准备、 1998年即向市场推出大型高级住宅项目 —— 万泉新新 家园，从项目的区位选择、规划设计、产品定位、市场行销等方面，均取得了满意的效果，并在开发过程中形成了“万通住宅项目面向用户的总体解决方案”。 在土地开发方面，经过公司上下的共同努力，调整了位于北京商务中心区 (CBD)核心地段的“万通理想世界”项目的功能比例，将公寓、高级住宅的面积比例增加到总建筑面积的 50%以上，使得北京万通在商务中心区 (CBD)具有 40万平方米的公寓、高级住宅的项目土地储备。 同时继续推进位于东四环的万通新新家园（东风农场）的征地立项手续，可望早日完成住宅建筑面积达到 100 万平方米的土地一级市 场的开发目标。 上述系列开发活动，使我们在地产和房屋开发方面已经积累了丰富的经验。 这些经验有：为客户创造多重价值的企业理念，项目寻找与项目定位的方法，产品设计及营销的方法和技巧，项目实施的作业流程，成本控制和质量控制的有效方法，树立“万通高尚住宅社区”品牌的项目操作经验。 为使我们的房地产开发业务不断前行，减少错误，避免损失，力争在每个项目的开发中都实现优良的业绩，提升公司的专业化水平及综合竞争力，我们需要总结经验，汲取教训，编成一份规范的文件，为所有项目开发者服务，以指导我们今后的开发实践。 北京万通实业股份有限公司综研中心 2 序言 房地产开发 经营是一个高度依赖政府资源和各种社会资源的系统工程，运作资金量大（以亿为单位），高风险，高回报，涉及的环节多，政府批准手续繁琐（每个项目需盖 70— 120 个公章），开发周期长（一至数年），过程复杂。 随着公司操作的项目增多，北京万通既掌握了房地产开发的一般运作规律，也形成了有自身特色的经验，并在整个流程运作中积累了丰富的资料文献。 尽管每个项目都有自己的特殊性，但这些项目也都有一个基本相似的作业流程。 以往这些宝贵的经验只掌握在项目操作者的头脑里，如果不系统整理，就不能形成公司的 Knowhow，为全体项目开发者所 共享。 通过编制本“手册”，使万通的项目开发者自觉地将万通的经营理念、作业流程、方法和技巧贯串于项目开发的全过程。 同时也使精通某一环节、某一领域的行家里手，在按本手册操作时，成长为运作整个项目的高手。 对某些新员工而言，手册是入门的向导，是培训的教材，通过手册的引导，减少时间和资源的浪费，早日拥有独立的项目操作经验。 这样，贯串于手册中的理念、方法、作业流程一旦为项目操作者所掌握，就形成公司的核心竞争力。 政府出台了公共住房政策。 “经济适用房”就是目前最主要的公共住房政策，它要实现政府的社会发展目标，因而 ，它集中了大量的政府资源于“经济适用房”的开发，按政府的目标配置资源，它的开发主要由担负政府使命的国有开发商或政府背景浓厚的公司承担，而既无一手土地，又非“国”字号背景的万通实业则很难在“经济适用房”的开发方面分一杯羹，因而只能在剩下的完全面向市场的中高档商品房开发方面一显身手了。 由于给商品房留下的空间已很有限，众多的开发商争夺剩下的市场，因而竞争十分激烈。 由于没有市场准入的限制，许多拥有一手土地的开发商便有了得天独厚的条件，在竞争中有明显的价格优势。 我们没有足够的政府资源，也没有廉价的一手土地，我们唯一 可依靠的力量就是我们自身，唯一可以不断开发，取之不尽，用之不竭的资源就是我们自身。 为了适应竞争的需要，我们正在树“万通住宅”品牌，抓质量，降消耗，练内功，提高自身素质，正是在这种情况下，我们编制《住宅项目操作手册》，可谓正当其时。 二、本手册的编制原则与说明 本手册的编制原则 编辑体例：考虑到初次编制该类大型手册，因而实行以时间为经，以操作内容为纬，独立成篇的体例。 在时间上，大部分工作内容都横跨可研阶段、前期阶段、开发阶段、售后服务等时间段，因而在使用本手册时，应根据工作内容的需要，交叉使用。 北京万通实业股份有限公司综研中心 3 序言 内容上既考虑到了方法与流程的通用性，更多地总结多年来万通在房地产项目运作中的经验和教训。 强调方法与流程的可操作性。 内容上力求全面详实。 为什么编制“ 住宅 操作手册”而不编制“ 房地产 操作手册” 因为房地产的品种多，包括土地开发、住宅、写字楼、商业物业、工业物业等。 不同的物业运作的重点、难点、流程均不尽相同，如果要在一个手册里概括齐全，手册将过于复杂，指导意义和使用价值将大打折扣。 住宅作为房地产开发的主要品种具有较强的代表性，开发数量大，对国民经济发展的影响大，受公共政策的 影响深，在开发过程中，各种开发策略、管理、营销诸环节都能充分展开，而且北京万通今后的发展方向是住宅开发。 因此决定编制“住宅操作手册”。 “住宅手册”确定了，在开发其他物业时，其基本原则、方法、程序均可借鉴。 手册有如军队的作战条令，虽然条令已经规定战斗应该怎样进行，并罗列了细节，但是指挥官在每一次战斗中都不是完全按照条令操作，最后的结果总是既执行条令又适应变化的情况，从而取得了最后胜利。 我们在操作项目时也要遵循这样的原则，既要遵循手册规定的操作要领，又要根据每一个项目 的特殊性 ,适应变化的情况，灵活地处理。 手册是动态的 我们将面临内外环境的不断变化 ,开发项目的情况不断变化，项目的数量不断增加，经验和教训就会不断积累 ,因而手册也会不断丰富。 市场会不断变化，随着消费者的购买行为和购买偏好的不断变化，因而要推出的产品也会不断变化。 政府的住房公共政策也会调整。 人民的生活水平也在提高，消费者对住宅的环境、功能等要求也在提高，对发展商的要求也在提高。 科技在发展，规划水平、建设水平在提高，新技术、新材料、新工艺的广泛采用 ，新的管理方法在不断发展，手册也是永远处在动态中。 但是，也有不变的内容，这就是：为客户创造多种价值的理念、精心策划、精心建设的精神，严格进行质量控制和成本控制的基本操作方法等。 手册的修改 正是因为内、外部环境的变化，为使手册能指导开发实践，必须不断地修 北京万通实业股份有限公司综研中心 4 序言 订 ,每过一段时间（大致为一年），积累一定的资料 ,想法成熟后就推出新的版本。 ISO9000 质量保证体系文件的关系 手册应和 ISO9000 质量保证体系文件接轨，因为 ISO9000 质量认证通过之后 ,在 ISO9000 文件做了规 定的地方，应按该文件操作，否则 ,认证机构在检查时将取消认证资格。 当然，认证也失去了意义。 而在 ISO9000 文件没有规定的地方，或者质量（广义的）以外的部分应适用本手册。 尽管如 ,编制本手册仍有意义 ,因为 ISO9000 体系特别强调文件的历史继承性和可操作性 ,在不违背 ISO9000 基本原则的情况下 ,这些文件仍能发挥作用 ,许多文件经过修改后 ,将进入 ISO9000 质量体系文件中，仍然可以使用。 三、住宅项目的开发流程及本手册的内容 住宅项目的开发流程是指从项目投资动议开始到项目开发完毕，移交给物业 管理公司进行物业管理的全过程，涵盖投资开发经营的全部内容，见下列流程图： 整个流程大致应经过如下几个阶段：可研阶段、前期阶段、开发阶段、服务阶段。 但是这四个阶段并不是完全线性排列的，其中有若干相互交叉之处。 本手册正是涵盖上图所涉及的项目开发全过程之内容，共有 10 篇组成。 篇名分别为：投资篇、前期手续篇、规划篇、营销篇、工程管理篇、预算控制篇、售后服务篇、物业管理篇、财务篇、法律篇。 其中财务篇和法律篇投资策划 法律法规 财务策划 服务阶段 开发阶段 前期阶段 可研阶段 物业管理 售后服务 预算控制 工程管理 营销实施 前期手续 规划设计 营销策划 北京万通实业股份有限公司综研中心 5 序言 几乎贯串于整个流程的始终。 各篇具体内容如下： （ 1） 投资篇：在充分调研市场及掌握项目本 身情况的前提下，对项目进行分析、测算，完成可行性分析报告，作为决策的依据。 （ 2） 前期手续篇：按照项目开发计划，完成项目立项、拆迁、方案审定、市政条件的落实、土地出让等工作，并办妥建设用地许可证、建设工程规划许可证、投资许可证、国有土地使用证、开工证、商品房预售许可证等项目开发销售的必要证件。 （ 3）规划篇：根据市场定位及项目自身状况，提出项目规划设计要求，并组织规划设计，完成产品定型工作。 （ 4）营销篇：分为前期阶段的营销策划和开发阶段的营销实施两部分内容。 选定项目后，根据市场情况和项目自身状况，完成项目的档次 、功能、价格定位，确定广告、宣传、项目包装策划及销售方案，并在项目开发过程中组织实施。 （ 5）工程篇：根据项目的开发销售计划安排、实施工程管理。 （ 6）预算篇：组织工程招投标，并全程参与，控制工程成本。 （ 7）售后服务篇：为业主提供各种服务，如办理按揭手续、提供装修服务、办理产权证，向物业管理公司交接物业。 （ 8）物业管理篇：物业竣工交付使用后，由物业管理公司对物业进行全面管理，并对业主及租户提供全面服务。 （ 9）财务篇：包括项目的财务安排与控制、资金筹划、税务筹划（以达到综合赋税最小之目的）等工作，通过合 理的筹划安排，达到既能保证开发所需资金，又能降低项目综合成本之目的。 （ 10）法律篇：由于房地产项目开发周期长，过程复杂，涉及多种法律法规，在此独立成篇，以期达到在项目运作过程中减少决策风险之目的。 这十篇构成了项目运作的完整体系，其中投资篇、营销篇、规划篇对于项目的成功与否起着举足轻重的作用，投资决策是战略性的环节，只有投资决策的正确才能为项目的成功提供可能性。 营销和规划为项目提供产品设计方案，也是产品能否为市场接受，项目能否成功的重要部分。 前期手续篇、工程篇、售后服务篇、物业管理篇将前期的各项设计变为现 实，使项目成为完整的产品，并把它送到客户手中。 财务篇、预算篇、法律篇是项目必不可少的支持系统，使融资得以实现，使成本得以控制，使政策法律风险得以避免。 总之，十篇内容的完美组合，将使项目走向成功。 北京万通实业股份有限公司综研中心 6 投资篇 投资篇 投资篇： 根据以公司的经营战略和中长期发展规划为基础而确定的公司年度经营目标、公司的资本资产结构和资金筹措情况，有计划、分步骤地储备可供开发的符合城市规划的土地和住宅开发项目。 工作目的：为公司进行项目和土地储备 工作原则： 有一整套科学、严谨的项目论证体系。 项目 选择的成败是项目成功运作的前提和保证。 通过各种渠道寻找到的项目，需要经过现场考察、地域和环境分析、城市规划及发展预测、市政及配套条件的调查、市场的供给和需求分析、市场定位和预测、各种经济指标的测算等大量的调查、论证工作之后，才能进行项目的投资决策。 工作内容： 项目寻找 可行性分析 项目谈判 签定合作协议，取得项目或土地 信息反馈与项目跟踪 投资篇的工作重点： 项目的投资决策工作涉及到的问题复杂，面临的市场风险、政策风险、投资风险等较多，如何在几十个、上百个项目中选择出市场前景广 阔、开发成本较低的项目，需要我们在项目可行性分析阶段尽量将工作做细、做实，使项目的投资决策建立在科学、可靠的基础上。 概括起来，本篇的工作重点如下： 注重对市场的跟踪。