泗洪市房地产市场调研报告房市分析(编辑修改稿)

泗洪市房地产市场调研报告房市分析(编辑修改稿)内容摘要：

摊位个体户 91 家 经营定位 服装为主，包含小饰品等 600 个铺位中主要以服装和小商品为主，另有箱包、床上用品、古玩共五大主题 独立店面以建材和汽配为主，内部 A 区建材市场、 B 区家具市场 经营产品包含小商品杂活、 建材、家电家具、农用品、烟酒食品、服装等 经营情况 基本上全部有商家入驻，最内侧部分店面为经营 小商品、服装、箱包接近 95％入驻，但转店面较多，约有 15％，床上用品和古玩空铺较多 整体入驻 50％，一层店铺入驻 85％，建材入驻情况优于家具 青阳镇传统商业街，经营火爆，人气旺盛，但整体无规划，市场总体较乱 租赁价格 入口处约 100， 主入口内侧 80， 内街 2040，最低 15 元 /（㎡ 月） 沿泗洲大道店面100150，商城内铺位主过道两侧 5060，其余 3545 元 /（㎡ 月） 沿街单层 50 ㎡（双层100 ㎡） 700011000 元 /年； 内街带五年租约，每年返租总价 6％ 30 ㎡约 6000 元 /年 40 ㎡约 8000 元 /年 50 ㎡约 10000 元 /年，最高达到 万 /年 简析 步行街是青阳市民购买服装的主要市场，市场整体产品档次不高，以小品牌服装为主，内街商铺租赁价格有限 2020 年开始经营，在泗洪最大的时代超市带动下，人气日增，经营形式看好，但铺位规划给人感觉档次不高 汽车站商圈新兴市场，定位于建材家具，有望成为泗洪建材家具销售中心，但经营仍以店铺为单位 工人路是自发形成的商业街，经营模式批发兼 零售，是老城区购物的首选，但该市场面临整改拆迁 工人路市场专题分析 （本案一期小商品市场主要衔接工人路拆迁问题，就工人路市场的经营现状进行分析，将有助于本案小商品市场定位） 工人路商品市场东起青阳路，西至建设北路，全长 公里，两侧分布店铺约 450 个，摊位 90 多个，工人路道路狭窄，两侧占道经营现象普遍。 A、经营产品分布： 工人路商品市场经营产品类型主要有日常杂货、建材、家电家具、农用品、烟酒食品、服装、餐饮等 7 大主题，具体分布如下： B、经营产品类分析 ：我司通过人员走访、抽样调查的形式对有可 能进驻小商品市场的六类产品的经营利润、是否愿意进驻进行了细致的调查，结果如下： 店铺经营主题 日常杂货 建材 家电家具 经营形式 零售兼批发 零售 零售为主，兼营批发 经营利润 平均利润 23 万元 /（年 户），扣除租金约 2 万元 /（年 户） 平均利润 45 万元 /（年 户），扣除租金约 34 万元 /（年 户），其中 23 万元、45 万元、 6 万以上各占 1/3 平均利润约 万元 /（年 户），扣除租金约 万元 /（年 户） 工人路拆迁后是否愿意去拟建的小商品市场 首选仍是工人路市场，但如果新小商品市场能形成 规模批发市场，特别是政府强制性的，愿意进驻 考虑到汽车站商圈已形成建材市场，基本愿意进驻汽车站商圈，对该商圈形成建材销售中心看好 工人路家电家具经营户，规模小、档次低，日常经营中已零售为主，只有部分考虑进驻市场 需要的物业类型 独立店铺， 4050 ㎡ 独立店铺， 50 ㎡左右，少数要求 8090 ㎡ 独立店面， 4060 ㎡ 店铺经营主题 烟酒食品 农用品 服装 经营形式 批发为主，兼营零售 批发为主，少量零售 零售 经营利润 平均利润超过 4 万元 /（年 户），扣除租金超过 3万元 /（年 户），少数批发零售 超过 10 万元 /（年 户） 平均利润约 万元 /（年 户），扣除租金约 万元 /（年 户），利润主要来自批发 平均利润约 2 万元 /（年 户），扣除租金约 1 万元 /（年 户） 工人路拆迁后是否愿意去拟建的小商工人路烟酒食品经营户多数以批发为主，客户固定，不批发客户主要来自乡镇，如果小商品市场能形成农产品拆迁后考虑去步行街或是泗洪商城，多数没有进驻小商 品市场 考虑去市场，但市场人气起来可以去零售 集中、成规模的批发市场，愿意进驻 品市场的意向 需要的物业类型 独立店面， 1020 ㎡ 独立店铺， 40 ㎡左右，最好有仓库 —— 建材类经营户最有意向进驻，在于汽车站商圈现有建材市场已经初具规模； 若能形成规模的专业批发市场，日常杂货类、农产品类经营户愿意进驻； 家电家具、烟酒食品、服装三类比较无意向，暂不考虑进驻小商品市场。 意向进驻的商家要求商城仅需提供商铺的形式，只有少量经营批发的客户要求有仓库。 对商铺面积需求主要是 4050㎡，少数客户要求双倍面积。 十、房地产市场走势预测 A、供给预测 年度市场供给量包括在售楼盘的剩余可售量和将要上市楼盘的年内推出量。 目前市场上主要在售楼盘有以下 10 多个，各楼盘可售量合计 万㎡，预计 2020 年可售量 50 万㎡左右。 项目名称 剩余可售体量（㎡） 项目名称 剩余可售体量（㎡） 中正苑 20000 奥体新村 14000 百星花园 37000 兰天名苑 13000 学府文苑 157000 御景天成 60000 亿原新城家园 22000 水木清华 66000 洪中清华园 28000 锦绣华庭 50000 东盛 城市花园 26000 泗洪商贸广场 30000 蓝天吉祥苑 5000 金色家园 50000 总计 合计剩余可售体量 578000 ㎡，预计 2020 年可售量 50 万㎡左右 2020 年新上市项目楼盘总建面积超过 160 万，预计 2020 年上市量 30万㎡。 项目名称 占地面积 （亩） 建筑面积 （万㎡） 项目名称 占地面积 （亩） 建筑面积 （万㎡） 汴河小区 369 37 孙何北路小区 49 约 5 交通小区 2 南苑小区 55 约 5 团结花园二期 28 二里坝小区二期 —— 双洪小区 72 7 开发区安置小区 60 洪中东小区 239 约 20 城中商贸市场 10 洪泵小区 （本案地块） 135 小商品市场 （本案地块） 210 教育小区 11 工人路精品街 87 文苑小区 2 建材市场 200 约 25 合计 合计占地面积约 1600 亩，总建面积约 160 万㎡，将在今后三年内逐步上市， 2020年预计上市量 30 万㎡ 综合而言，我司预计 2020 年存量楼盘和新增楼盘可售总量为 80 万㎡。 B、需求预测 泗洪县商品房需求，主要集中在青阳镇，而需求来源主要有以下几个方面： ① 拆迁户置业需求；拆迁户置业需求源于政府旧城改造和拆迁户货币补偿， 2020 年预计拆迁面积 60 万㎡，政府货币补偿共约 48000 万元，按现青阳镇商品房销售均价 1500 元 /㎡换算可购商品房面积 32 万㎡，鉴于拆迁户实际购房支出将高于货币补偿总额， 预计 2020年拆迁户置业需求面积将介于 32万㎡和 60万㎡之间，预计为 3540 万㎡。 ② 其它类型 置业需求；包括改善型置业需求、进城型置业需求、结婚置业需求等， 2020 年除拆迁外的置业需求为 6 万㎡左右，根据县级房地产的发展规律和泗洪目前处于的上升周期，预计 2020 年将增长到 810万㎡。 综合而言，我司预计泗洪县（主要为青阳镇） 2020 年商品房需求总量为 4350万㎡。 总结： 2020 预计市场可售量为 80万㎡，市场需求量为 4350 万㎡，供需差超过 30 万㎡，供过于求趋势明显，市场竞争将进一步加剧。 只有通过准确的市场定位， 领先的产品品质和性价比， 先进有效的营销推广手段， 把握分期开发和推盘节奏 ， 才能在市场中脱颖而出，获得成功。 第三篇 项目分析 一、项目基本规划指标 项目编号 2020B1 2020B2 2020B3 地块位置 泰山路西侧、长途车站北侧 泰山路东侧、泗州大街北侧 濉河与徐沟交汇处 规划用途 商业住宅 商业住宅 住宅 用地面积 210 亩 135 亩 130 亩 建筑面积 万㎡ 万㎡ 万㎡ 出让年限 住宅 70 年 商业 40 年 建筑密度 ≤30% ≤30% 低层 ≤35% 容积率 ≤ ≤ 低层 ≤ 绿地率 ≥35% ≥35% ≥40% 土地出让价格 6555 万元，总建面积 万㎡，平均楼面地价 元 /㎡ 二、项目资源分析 A、地块区位分析 ① 宗地处于青阳镇西侧，是传统上青阳西郊的区域，区域内生活配套资源比较稀缺。 ② 宗地环绕汽车总站，道路良好、交通便利；宗地南面为东西主干道泗洲大街，紧靠汽车总站，道路交通基础良好。 ③ 项目宗地距离泗洪商城（时代超市） 公里，县政府 公里，步行街 公里，泗洪中学 4 公里，环城东路 公里。 B、地块 状况分析 ① 项目宗地东面是泗洪旧城区，西面为老濉河，南面为泗洲大街，北面为濉河，延伸处为开发区， B1 与B2 地块之间为泰山路。 ② 项目南面是泗洲大街，它东起环城东路，西至宁徐公路是泗洪的主干道，是青阳镇的最主要的交通道路。 泗洲大道对面为房地产商业项目泗洪商业广场、商住住宅金色家园和阳光世纪花城。 ③ 项目西面目前为老濉河，河道两侧风光秀丽，再往西 1 公里为宁宿徐。