河南邵阳海洋明珠市场分析及项目相关建议39页(编辑修改稿)

河南邵阳海洋明珠市场分析及项目相关建议39页(编辑修改稿)内容摘要：

㎡、 153 ㎡ / / 面积分布（高） / 120150 ㎡ 138 ㎡、 143 ㎡、 163 ㎡、 169 ㎡元 /㎡ 商业单价 30005800 元 /㎡ 沿街约 10000 元 /㎡ 待定 商业主力面积 3060 ㎡ 5060 ㎡ 未定 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 项目名称 华厦新园二期 雍翠豪苑 所在位臵 大祥区，敏州西路华厦新园一期对面 双清区，双坡南路 产品定位 / 高尚生活区 产品规划 未定稿， 200 亩，多层、高层、别墅，分三期开发 30 栋 6F 工程进度 拆迁 一期、二期、三期现房 多层价格 预计均价 1200 元 /㎡ 一期 900 元 /㎡、二期 1050 元 /㎡、三期 1200 元 /㎡ 高层价格 预计均价 1450 元 /㎡；别墅 25003000元 /㎡ / 面积分布（多层） 待定 89 ㎡、 103 ㎡、 112 ㎡、 116 ㎡、 142㎡、 244 ㎡、 254 ㎡ 面积分布（高） 待定 / 商业单价 待定 层高 米， 25002800 元 /㎡； 层高 米， 32003500 元 /㎡ 商业主力面积 待定 5060 ㎡； 7080 ㎡ 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 四、对现有房地产项目的 市场分析 （ 一）房地产市场处初级阶段，整体开发水平不高 目前邵阳市的房地产开发水平仍处于初级阶段，其主要是满足城市发展和人口扩张所带来的市场需求，住宅市场偏好于卖方市场； 从现有开发的地产项目来看，大部分属经济型产品，其地块小（ 10－ 30 亩）、规划差、景观少、立面粗糙、物管服务弱，市场同质化严重。 在项目的产品规划时应避免出现此类情况。 （二）市场矛盾日益突出，更新换代地产时代到来 随着在建项目的落成和后续片区扩张开发，明年邵阳地产市场将出现供过于求，进入阶段性饱和阶段，主要问题就是今明两年的高速发展、超额集中放量、粗 放型产品严重同质化所造成，而邵阳作为一个经济相对落后的地级市，不具备强大的城市吸引力，城市人口增长和城市化速度偏慢，城市人口收入增长慢、收入低，消费能力不足，供大于求，房地产市场将出现供需失调的市场状况。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 随着同质化产品滞销后果的出现，市场将进入更新换代的发展阶段。 随着海洋明珠、水印名城、凯轩花园、金豪华府等一批高档小高层项目的开工销售，预示着邵阳地产市场更新换代时代的到来。 项目竞争必然促其加快发展。 邵阳的房地产后续开发的项目中，在品质、品位、规划设计、产品细部的打造、项目配套、物业管理等方面将大大的提升。 （三）区域板块分布日益突出，特色各异 根据“控制东西，发展南北”的城市发展方向，火车南站及汽车南站片区，将成为未来城市发展和地产开发的主方向； 邵阳地产市场，今年属于扩张年。 随着火车南站新城区大片区的统一规划、集中开发，今明两年，邵阳地产市场遍地开花，最突出的是火车南站片区、汽车南站片区，东部片区、西部片区、西北片区北站附近也相继有代表性的产品的推出， 大量地产产品涌现市场，房地产板块特征日益明显。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 （四）产品品质的提升，促进了房地产价格的成长 随着一批高档小高层产品投放市场，产品成本的提升，市 场对高端产品市场需求的放大，综合品质高的小高层社区，价格将进一步提升，均价将从目前的 14001600 元 /㎡提升到 15001700 元 /㎡； 多层产品社区，水涨船高，价位也将随之升高，均价将从目前的 11001300 元 /㎡提升到 12001400 元 /㎡，但低端产品市场将在产品同质化进一步严重、滞销与市场价格提升之间徘徊不前，现有部分项目正进行尾盘促销，一定程度上拉低总体市场价格。 （五）商业项目将面临更加严峻的考验 目前，邵阳每个在开发的产品，基本都规划有 1－ 3 层的底商，特别是火车南站片区，商铺店面成群， 明年商业项目将出现严重滞销空臵的局面，后续开发底商铺面的风险将进一步加大。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 第三部分 项目综合分析 一、项目基本概况 （一）地理位臵 项目地块位于邵阳市东面，处宝庆路及东大路两大主街之间，东、南与城市乡村相接，西临双坡路，北依得丰市场，属双清区管辖。 该地块距双清区市委市政府约 500 米，东塔公园及市三中约 公里，离市中心红旗路约 2 公里左右，距火车南站约 5 公里。 （二）技术指标 总征地面积： 72670 ㎡（ 亩） 用地面积： ㎡ 占地面积： 18247 ㎡ 总建筑面积： ㎡ 建筑密度： % 容积率： 绿化率： 30%“海 洋 明 珠 ” 项 目 市 场 分 析 及 相 关 建 议 源东房产 22 （三）地块地貌 该地块呈梯形状，整体极不平整，呈坡状，地势西低东高。 该地块西面落差小，地势稍平整；东南面有一突起的小山丘，最大落差近 7 米。 “海 洋 明 珠 ” 项 目 市 场 分 析 及 相 关 建 议 源东房产 23 （四）周边环境 项目地块位于邵阳城市东区，属城乡结合部区域，周边综合环境一般。 项目北靠得丰市场、“雍翠豪苑”，南面、东面属于村庄和农田，西面属于该片区拆迁回迁户；周边各种配套设施较少，除农业银行外，其余市政配套都与项目的地块有一定的距离；社会治安环境一般。 “海 洋 明 珠 ” 项 目 市 场 分 析 及 相 关 建 议 源东房产 24 二、项目 SWOT 分 析 （一）产品优势分析（ S） 现有项目增强该区域的居住氛围，奠定项目开发定位成中高档社区的基础 项目北面为“雍翠豪苑”，此项目是目前该区域内已交付使用，面积较大的中高档社区之一，其与项目共同形成了一个居住的“大社区”，并为项目开发定位为中高档社区奠定了基础。 项目地块规模大，社区配套完整，社区居住氛围较易营造 项目地块相对于市中心区及火车南站片区一二十亩的小地块更具地块优势； 项目地块总用地面积 106 亩，地形较为方正完整，更适合规划为高尚住宅区；同时，超过百亩的面积，其必将规划更加完整的配套，完善 的配套设施将更易营造社区的居住氛围，促进消费者的购买欲望。 “海 洋 明 珠 ” 项 目 市 场 分 析 及 相 关 建 议 源东房产 25 （二）产品劣势分析（ W） 区域开发空间不高，升值潜力小 项目地块属城乡结合部，周边农。