河南禹洲金山城市广场创意社区项目可行性研究报告_39页(编辑修改稿)

河南禹洲金山城市广场创意社区项目可行性研究报告_39页(编辑修改稿)内容摘要：

概况 项目名称 禹洲金山城市广场项目 项目法人简介 本项目由上海康泰物业管理有限公司独资兴建。 上海康泰物业管理有限公司投资建造集商业、商务办公、总部办公为一体的创意社区。 可行性研究 报告 编制依据  《 禹洲金山城市广场项目 建设项目选址意见书的通知》  国家、上海市有关工程建设规范及设计标准  上海市测绘院提供的 1:2000地形图  业 主提供的其他有关本项目的文件资料 可行性研究 报告 编制的范围 本可行性研究报告采用控制性详细规划方案的部分内容和业主提供的项目方案 设计 、资金筹措方案，主要以项目建设的必要性、方案实施的可行性及投资估算评价作为研究重点。 可研报告中不作项目选址的方案比选。 项目概况 拟建地点 本工程位于 “禹洲金山城市广场”位于金山朱泾镇亭枫公路以北、朱泥泾河以东、新旺路以南、新莘路以西，其周边以现代制造业、加工工业为主导产业，与生态产业相协调的绿色工业基地， 总用地面积 平方米 ， 总 建筑面积 259777平方米。 项目性质 本项目为 新建建筑。 项目构思 本工程 力求将 建设成为创意新颖、主题突出、技术合理与自然环境相融合的高品质办公、商业为一体的社区。 它不仅满足精英阶层日常办公的需要，并满足周边工业、马场、高尔夫等的会议需要，还满足周边人群及上海市区部分人购物、休闲及娱乐的需要。 本着功能齐全、特色鲜明、服务先进的设计理念， 建设单位 进行了全方位的定位和设计考虑，力求既保持和传承中国传统历史文脉，又达到现代化的标准， 根据实际情况，合理布局，体现以人为本的环境氛围。 它的建 成将大幅提升该地块配套服务设施的完整性，是密切关系该地区居民生活的重要工程之一。 建设内容与规模 总建筑面积 259777平方米。 投资建造集商业、商务办公、总部办公为一体的创意社区。 项目总投资及资金筹措 工程 总 投资 估算项目建设投资 50899万元。 资金筹措方式： 自筹 ，不考虑银行贷款。 项目建设进度 本项目整个建设周期 启动 计划为 4年， 施工周期计划为 3年， 拟于 2020年 11月 30日 开工， 预计于 2020年 12月 30日 竣工并交付使用。 、主要技术经济指标 名称 数量 单位 总用地面积 平方米 总建筑面积 259777 平方米 地上建筑面积 209777 平方米 其 中 商业 50000 平方米 办公 159777 平方米 地下室面积 50000 平方米 容积率 建筑密度 40 % 绿地率 30 % 停车数 1100 辆 建筑层数 地上 18 层地下 1层 层 建筑高度 不超过 80米 米 表 11 主要技术经济指标 可行性研究结论 有效 解决周边 办公、工业基 地的 配套服务 本项目的建 成 它不仅满足精英阶层日常办公的需要，并满足周边工业、马场、高尔夫等的会议需要，还满足周边人群及上海市区部分人购物、休闲及娱乐的需要。 建设条件基本具备 项目用地已经取得，建设项目符合规划要求，建设方案体现了 综合体 的 特征，建设规模符合用地的规定，市政设施配套齐全，建设条件基本具备。 建设资金基本落实 本 项 目 总 投资 50899万 元。 建设投资 资金 已落实。 结论 禹洲金山城市广场 项目 的建设得到了 上海市 政府、 上海康泰物业管理 有限公司 的高度重视，社会效益 十分 显著 ，本项目建设是必要的，也是可行的。 建议尽快完成立项和前期准备工作，加快项目建设进度。 第二章 项目建设的背景和必要性 项目建设的背景 本工程地块地理位置优越，基地内小河穿过，周边环境优美，在充分满足目前办公市场需求的前提下，我们力求将本工程建设成为创意新颖、主题突出、技术合理与自然环境相融合的高品质办公、商业为一体的社区。 它不仅满足精英阶层日常办公的需要，并满足周边工业、马场、高尔夫等的会议需要，还满足周边人群及上海市区部分人购物、休闲及娱乐的需要。 在总体规划上吸收了现代园林造景的原理和手法， 在整体环境设计上，充分考虑一人为本的设计理念，设有公共交流广场，沿河绿化景观带，打断了传统办公各自为政的格局，让人们充分感受到社区的温馨。 同时采用现代的规划理论及空间与环境的塑造手法，力求创造出大气、雅致、理性与浪漫于一体的现代化商业、办公社区。 禹洲金山城市广场是每个人心目中理想的办公、购物、休闲等场所，社区以每栋为单元创造社区的氛围，同时多层次的绿化和人文景观，井然有序的道路系统，使得社区富有极强的整体感和标志性。 建筑的现代感和他所包容的文化内涵结合整体环境的处理体现出鲜明的个性。 充分体现社区的可持续发 展性，体现“以人为本”。 形式、功能、寓意相结合，创造具有雕塑艺术感的商业、办公空间。 充分应用各项国内外高新技术，享受先进的办公空间 注重可再生能源利用和生态科技应用，建设绿色生态办公建筑。 全区设计有多种组合方式，形成不同组团，规划整体而富有变化，保证开发的灵活性；同时通过社区内的各级景观轴线和建筑层次创造出丰富 的立体景框。 随着 金山区 的发展， 城镇化进程和人口集聚的进一步加快，以及外来人口的增加，社区的矛盾日益突出，已很难满足人们 解决 生活 问题的迫切要求。 因此建设一个上规模有档 次的现代化城市广场是非常有必要的。 该项目的实施，对于周边地区的完整发展有着必要性。 第 三章 场址选择 场址选择 场址 位置 简介 本项目位于 “禹洲金山城市广场”位于金山朱泾镇亭枫公路以北、朱泥泾河以东、新旺路以南、新莘路以西。 本项目 地址与地理位置 社区南侧靠为高层办公、商业中心，几栋高层办公及商业裙房沿亭枫公路形成具有标志性的天际线。 商业部分为大型餐饮、特色餐饮、沿街商铺等一体的综合商业体。 社区东侧为高层商务办公楼，由南向北形 成东面的天际线。 项目中西部和沿河两岸有多个不同的组团构成了总部办公基地，每个组团有相对独特的景观绿化。 场址土地权属类别及占地面积 建设单位名称： 上海 康泰物业管理 有限公司 用地规划性质： 用地性质为 RC6（ 社区 ） 建设工程性质： 新建 建设用地面积： 场区自然地理状况 气象 场址地处北亚热带东亚季风盛行的地区，气候温和、湿润，雨量适中，四季分明，冬夏长，春秋短。 年平均气温 ~℃。 一月最冷，平均气温~℃；七月份最热，平均气温 ~℃。 城市气温空间分布上存在 “ 热岛效应 ” ，即市区气温高于郊区，气温最大差值可达 ~℃，年无霜期 240天左右。 年降水量约 1100mm，年降水日 130天左右，全年 70%的雨量集中在 4~9月，年平均相对湿度 77%~83%。 年平均风速市区 、郊区为~，风速以春季最大，冬季次之，秋季最小，夏季盛行东南风，并多受台风影响，冬季多为西北风。 水文 参考类似周边地专供勘测报告， 场址区从上至下 主要有浅部土层中潜水，潜水水位一般埋深 ，潜水位 受降水、潮 汐、地表水的影响而有所变化。 第⑦层和第⑨层土层中有承压水，承压水位一般低于潜水位，呈年周期性变化，埋深为。 地下水 PH值接近 7，多为弱酸性。 对混凝土无腐蚀性、对钢结构腐蚀多为弱腐蚀。 地震条件评价 上海属于中国地震活动分区中的地震活动程度弱、频度低的地区之一。 拟建场地地基土类型为软弱场地土，场地类别为 IV类，位于抗震设防烈度 7度区，设计地震基本加速度为 ，所属的设计地震分组为第一组。 液化判别深度为 15~20m。 公共设施条件 供水 本工程供水由市政管网供给 ，从亭枫公路东侧和西侧分别接入 DN300 市政供水管引入基地并在基地内形成环状管网。 供电 1) 本项目总用电负荷约为 2 万 KVA，在基地西侧设置 35KA 开关站。 两路进线从亭枫公路引入。 2) 对消防、电梯等重要设备均采用两路同时供电、末端自动切换。 3) 户照明采用白炽灯，户外采用庭院及草坪灯具，地下车库设应急照明，商业一般采用节能型电子镇流器荧光灯。 供气 项目周边 使用天然气，采用用户调压的二级制供气方式。 天然气采用（表压）输气， （表压）配气。 通 讯 可提供多种通讯服务，包括电子信箱、 PDS综合布线、租用专线、可视图文、无线寻呼、移动通讯、用户传真、卫星通讯、数据通讯等服务， 项目周边 已建成光缆环网供进驻企业使用。 公交线路 莘金专、金枫线、金张卫支、金漕线、朱卫专、朱石专、南金线、朱松线、朱卫高速线等。 第 四 章 项目建设方案 设计总说明 工程设计依据 与 本 工程有关的依据性文件 设计所执行的主要法规和所采用的主要标准 a. 国家有关建筑设计规范、规程和规定： 《中华人民共和国工程建设强制性条文 房屋建 筑部分》 （ 2002年版） 《建筑工程设计文件编制深度规定》 建质（ 2020） 216号 《民用建筑设计通则》 GB503522020 《办公建筑设计规范》 JGJ672020 《建筑设计防火规范》 GB500162020 《建筑内部装修设计防火规范》 GB5022295（ 2001年版） 《汽车库、修车库、停车场设计防火规范》 GB5006797 《建筑工程建筑面积计算规范》 GB/T503532020 《建筑采光设计标准》 GB/T 500332001 《公共建筑节能设计标准》 GB501892020 《建筑地面设计规范》 GB5003796 《建筑玻璃应用技术规范》 JGJ1132020 《城市道路和建筑物无障碍设计规范》 JGJ502001 《屋面工程技术规范》 GB503452020 《建筑外门窗气密、水密、抗风压性能分级及检测方法》 GB/T 71062020 《建筑外门窗保温性能分级及检测方法》 GB/T84842020 《建筑门窗空气隔声性能分级及检测方法》 GB/T84852020 《建设部关于发布建设事业“十一五”推广应用和限制 禁止使用技术（第一批）的公告》 中华人民共和国建设部公告第 659号 《建筑安全玻璃管理规定》 发改运行 [2020]2116号 b. 上海市有关建筑设计标准、规程和规定： 《上海市城市规划管理技术规定（土地使用 建筑管理）》 （ 2020年修订版） 上海市《城市居住地区和居住区公共服务设施设置标准》DGJ08552020 上海市《建筑工程交通设计及停车库 (场 )设置标准》 DBJ0872020 上海市《无障碍设施设计标准》 DGJ081032020 上海市《建筑防排烟技术规程》 DGJ08882020 上海市建材业管理办公室《 关于公布 〈 上海市禁止或者限制生产和使用的用于建设工程的材料目录 〉 （第一批）的通知 》 沪建材办（ 2000）083号 上海市建设和管理委员会《 关于公布 〈 上海市禁止或者限制生产和使用的用于建设工程的材料目录 〉 （第 二 批）的通知 》 沪建建 [2020]617号 上海市城乡建设和交通委员会《 关于公布 〈 上海市禁止或者限制生产和使用的用于建设工程的材料目录 〉 （第 三 批）的通知 》 沪建交[2020]1044号 设计基础资料 a. 工程所在地区的气象、地理条件 : 本工程位于上 海市 金山区 ，地处东亚季风盛行的滨海地带，属海洋性气候。 夏季多东南风，冬季多西北风。 四季分明，雨量充沛，光照充足，温度适中。 全年平均气温 ℃，最冷月平均气温 ℃，最热月平均气温 ℃，平均年降水量 ，平均年蒸发量 1336mm。 b. 建设场地的工程地质条件 : 本工程建设场地地貌属滨海平原，场地地势较为平坦。 本工程尚无岩土工程勘察报告。 本工程拟建场地填土较厚，局部有暗浜，浜底以淤泥为主，含黑色有机质、腐殖质、植物根茎等，应挖除杂填土进行换土垫层处理。 c. 地震基本烈度 : 本建筑的 抗震设防类别为 丙 类建筑，抗震设防烈度为 7度。 总平面及建筑设计 规划设计原则 周边相关环境，充分利用地形，合理确定功能布局。