河南东苑名家地产项目执行应用手册90页(编辑修改稿)

河南东苑名家地产项目执行应用手册90页(编辑修改稿)内容摘要：

国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 住宅： 28 层 地下（设备房）：一层 占地面积： 5000 平米 建筑面积： 42600 万平米 住宅建筑面积 31423 平米 商业建筑面积 11354 平米 建筑密度： % 容积率： 5 建筑层数： 28 绿化率： 总户数： 242 车位： 34 [规划设计篇 ] 一、 项目总体规划 规划宗旨 城市名片， 以“人文 财富 和谐”为设计宗旨，强调项目的人文内涵，在项目的形态、外观、环境等方面均展示出项目高贵、典雅的气度，用建筑语言向人们传达和谐创建财富，绵绵不息，人文与财富共生。 总体规划 本项目规划为商业、住宅、假日商务酒店综合项目， 将建设成为永城市第一高楼，共 29 层电梯高层， 顶层为复式结构， 负 1 至 3 层 为商业裙楼， 3 楼以上是住宅 ，住宅由 三栋塔楼组建而成。 其中名家、名园为 29 层高层， 名庭 为 14 层。 二、 项目的详 细布局 — F2：停车场、设备房 — F1： [名会 ] 超市 、娱乐 皇家都会 [性质：娱乐 ] 定位：高端 功能组成：洗浴 [盐浴、泰式浴、皇家浴、足浴 ]，包房 [棋牌、 MTV 等 ]、美容健身俱乐部 F F F3=名店、餐饮 、假日商务酒店 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、 更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 东苑假日购物中心 [性质：休闲购物中心 ] 定位：中 高 端 功能组成： F1 外围：情景商业街 （名街 =女人时尚街 +活力动感街） F1[化妆品、珠宝、饰品、鞋包 ] F2[品牌服饰主力店、休闲运动装 ] F3[滋味堂（餐饮）、超市 ] 三、 项目建筑风格 项目设计风格为现代 式建筑风格 ， 具 有很强的现代与时尚感， 商业外立面材料以大理石和玻璃为主， 色彩明快、质感而高贵，项目的设计符合了“ 永城第一高楼”的物业定位， 将 成为永城市的标志性建筑。 四、 项目户型、面积的配备 157 平米 18 户 % 149 平米 50 户 20% 128134 平米 168 户 70% 复式 6 户 % 五、 项目的配套设施 生活配套：超市、百货、数码、餐饮、金融、休闲娱乐设施等 物业配套：商业 —— 中央空调、水电、暖气、消防、停车场等 住宅 —— 暖气、水电、煤气、空中会所、智能化、宽带、可视对讲等 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、 更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 [开发建设篇 ] 项目 现状及建设进度计划 投资成本分析 盈亏财务分析 资金回笼周期分析 资金运营表 [市场篇 ] 项目 SWOT(项目优势 /劣势 /机会 /威胁 )研究分析 优势分析（ S） 1. 环境： 本项目位于永城市中心广场旁边，雪枫河畔，新城的黄金中心地段， 毗邻 中心广场 ，是永城人散步 休闲的聚集地。 2. 地段： 项目处于城市中央，周边生活配套完善，金融、购物、医院、公园进在咫尺，交通也十分便捷。 3. 规划设计 ： 把握好人们居住的生活尺度与项目开发的效益相结合，注重空间的舒适性，在户型的设计上千锤百炼，达到比竞争者优势明显，加大 了竞争筹码。 4. 城市 标志 ： “永城市第一高楼”，在永城市毫无疑问的将成为城市坐标，就像深圳的帝王，担当城市名片之美誉。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、 更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 5. 项目 气质 ： 本项目承前载厚，跳出地产，结合永城历史文化，着重人文的建设，项目 融进 永城千年来的 汉 梁文化，再一次以现代的手法展现了古代悠久的历史文化。 6. 品牌效应： 国际商业品牌和国际化商业管理的引进，对项目长期的商业运作是一个很大的优势，投资者的长期效益得到保障，对招商和销售起到很大的促进作用。 劣势分析（ W） 1. 项目入市晚，竞争对手都已纷纷面世 ， 起步 早 ， 分流 部分客流。 2. 项目由于占地面积小，容积率比较 高， 影响楼盘整体素质。 3. 项目 绿化 缺乏。 4. 发展商在本土还没有开发过项目，缺乏 品牌 力 度。 机会点（ O） 1. 旧城拆迁，生活和商业重心转移到新城，从而增加了市场的需求量。 2. 永城市整体经济发展迅速，人们的生活水平明显提高，加大了消费市场的需求，对商业的运作是利好的。 3. 政府的大力支持，政策的利好导向，对市场起到促进作用，对投资者的支持，加速了项目的运作周期，缩短了工期。 4. 永城市大环境的改善，打造生态市，雪枫河生态走廊，创建了生态大环境。 威胁点（ T） 1. 2020 年房地产市场供应量加大，对项目的 顺利面世构成 威胁。 2. 《 永城 发展广场 》与项目相隔甚近，对本项目构成最大威胁。 3. 2020 年股市大跃进，投资者多了投资渠道， 对房产的投资减弱，一定程度上影响了市场。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、 更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 [住宅篇 ] 一、 项目定位 市场定位： 高尚人文名宅 定位栓释：高尚 —— 本项目是永城市的第一高楼， 城市 坐标，理所当然聚集的都是永城市金字塔尖的人物， [高尚 ]的定位是迎合他们社会地位的。 人文 —— 这个项目的居住优势缺乏，并不是最佳的人居环境，结合永城的历史文化，给项目注入更多的提升项目档次的内涵，那就是人文牌。 人文，并不是提一下而已，建议在公共广场、楼顶 花园的环境设计，都注入人文元素，而在后期的活动宣传上更需要“画魂”，认真而全面地栓释“人文”。 名宅 —— 做为最高建筑物，项目毫不疑问在永城市是具有传播效应的，名宅体现在他的建筑、知名度、内涵、生活方式等。 客户群定位 目标客户定位 在前面的市场分析可以得出，在永城市购房的是有一定经济实力、有自身需求的人，永城市的旧城拆迁计划使相当一部分人面临置业的问题，没有多少收入的会购置二手房，而有经济基础的会趁机旧换新，购置新房，项目营销要瞄准的也是这群人： 永城市有经济实力、社会地位、讲究生活品位的人士 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、 更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 他们是： 1) 政府、企事业单位的机关干部 2) 私营企业领导、个体户老板、外来投资者 3) 政府、事业单位公务员 4) 在外地打工高收入者 5) 准婚青年 预计所占比例 25%40%20%5% 10%政府、企事业单位的机关干部私营企业领导、个体户老板、外来投资者教师、公务员在外地打工高收入者准婚青年 这类人群的特征如下： 1) 需求购房 购房者大多都是自身需求原因才购房，在永城很少投资行为出现。 2) 年龄主要在 3050 岁之间 购房者年龄主要集中在 3050 岁之间，他们这个年龄阶段的人都有一定的原始积累了，或者结婚需要新房，或者在外地打工高收入者想回永城置业的人，他们都有一定的经济实力，追求高档次的生活。 3) 家庭收入 在 20000 以上的家庭 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、 更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 在永城的高收入人群，家庭收入高，有能力购房，他们多数都是企业主，事业单位的公务员，教师等。 4) 有一定的文化层次，追求高品质生活，注重心理需求 目标购买者文化层次较高，讲究生活的便捷性、档次与品位，他们同时注重物业带给他们的尊贵、社会地位。 目标客户的购房动机：他们都是需求者，需要购置新房，他们希望通过购置房改变生活环境，他们希望新的居住环境能给他们新的生活，同时赋予他们的还有物业带给他们的社会地位。 目标客户对物业的要求： A. 建筑外观在楼盘销售中占很重要的因素，直接影响楼盘的档次 ，他们都希望房屋建筑外观靓丽时尚。 B. 目标客户希望地理位置在市中心，配套齐全，交通便捷，提高生活的素质。 C. 他们希望物业有带给他们心情愉悦的景观环境，当地的休闲生活不发达，没有很多的休闲方式可供选择，所以周边休闲的景观带和广场是他们主要的饭后休闲地方。 D. 由于永城人多是一家三代人同住一屋檐的情况，所以他们对户型的要求多在三房一厅、三房两厅，满足一家人的居住条件。 E. 客户多是购房自住，很少投资的行为出现，他们有闲钱会选择其他的投资方式，原因是永城市当地人口少，基本无外来人口（除投资者），房价已经偏高，房屋出租市场不活 跃。 F. 客户对楼盘的质素要求比较高，开始注重物业带给他们的配套服务设施、物业管理服务以及楼宇的功能性。 G. 目标客户大多数是永城本地人，他们热爱永城，以永城的历史文化为傲，项目在运作上注入文化元素，比较容易引起心里共鸣，从而引导他们消费。 H. 他们多数选择银行按揭或一次性付款的方式 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、 更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 二、 价格策略 项目定价原则与依据 本项目综合楼层 /方向 /景观的因素合理定价。 物业价格的制定，受朝向、楼层、景观等多种因素制约的，因所受作用力不同，同一物业各单元呈现不一样的价格素质，要合。