河北区致诚里旧区改造康都大厦推广名百丽城堡项目可行性分析报告(编辑修改稿)

河北区致诚里旧区改造康都大厦推广名百丽城堡项目可行性分析报告(编辑修改稿)内容摘要：

米增长，到 2020 年就是增加 7～8 平方米，达到 20 平方米，这是与人均 1 万美元的目标相称的。 因此在未来 8 年中，市场还能保持足够的吸纳能力。 ③ 从政府调控政策上来看，天津 政府对土地供应量控制 已经开始逐步显示 效 果和力度 ， 市场 逐渐走向成熟，在一个 房地产 正常增长的趋势下， 留出了合理价格 的波动空间。 天津市加快建设进程，住宅郊区化速度也将大大提速，这也推动了郊区房价的快速上升。 八、结论 天津市整体宏观条件优越，经济快速发展，基础设施建设成绩斐然，带动了城市各方面的加速发展；尤其是房地产业受益匪浅，销售价格增幅大于销售面积增幅。 经济发展促进社会消费需求增加，同时带动消费供给的增加；居民家庭消费性支出稳步增长，消费结构升级，生活质量提高，推动新型消费模式产生，为满足新型消费模式和增量消费需求的新型商业设施提供了经济 基础和市场需求。 天津房地产 正在 步入全面上升期。 第三章 项 目 分 析 中国最大管理资源中心 第 13 页 共 31 页 第一节 项目情况分析 一 、 项目概况及建设规模 （一）项目概况 ：天津市河北区建国道平安街交口。 ：东至庆安街、南至步云里、西至平安街，北至建国路。 ：住宅、公建。 ：项目已完成动拆迁与三通平，开始施工。 ：出让用地。 （按危改项目优惠政策补办出让手续） ：公司股权收购。 （二）项目技术经济指标 用地面 积 平方米 总建筑面积 21533 平方米 其中：地上建筑面积 平方米 其中：住宅面积 平方米 其中：多层住宅面积 平方米 高层住宅面积 平方米 商业面积 平方米 地下建筑面积 平方米 综合容积率 4 中国最大管理资源中心 第 14 页 共 31 页 建筑密度 ≤ 42% 建筑类型： 高层建筑 绿地率 ≥ 30% 2. 百丽城堡住宅户型面积配比一览表 户型 面积区间（㎡） 套数 占比 面积小计（㎡） 占比 一室一卫 40— 50 26 15% % 一室一厅一卫 60— 80 31 18% % 一室二厅一卫 70— 80 48 29% % 二室二厅一卫 112 7 4% % 二室二厅二卫 105— 125 51 31% % 其他 125 以上 5 3% 10% 合计 168 100% 100% （三）项目总体规划设计 本项目位于河北区平安街、建国道交口，海河东侧。 根据城市的总体规划以及项目基地的具体状况，建筑物为独幢设计，从中间向两翼跌落，呈“ L”型布局，把沿街空间 充分利用起来，裙房设计为商铺，使商业空间和城市空间交汇融合，充分挖掘项目的商业价值。 本项目总体布局充分考虑小区的环境质量及环境因素对每户的均好性，使每户皆能推窗见绿或见水。 注重建筑环境的通透性及城市环境的有机结合，丰富商务公寓的空间环境，力求创造一个布局和谐，空间丰富，多功能的城市多维社区，使人和建筑在绿意盎然的环境中和谐共处。 （四）产品规划设计 根据地块特点，结合市场需要，本项目住宅户型设计为以中小户型为主打，占项目总体量的 90%以上，通过户型面积的控制降低了单位总价；商铺设计充分利用地块临街 、转角的优势，并设计适当的开间与进深，彰显商业价值。 二、项目技术分析： 中国最大管理资源中心 第 15 页 共 31 页 交通组织和道路系统 在平安街口设计小区的出入口。 商铺的入口在大楼的底层面街位置。 商层的车行动向与小区的车辆分开，以保证小区的安全及功能划分合理。 消防 本工程属于一类高层建筑。 耐火等级地上部分不低于一级，地下部分为一级。 小区入口及通道均可供消防车辆畅通行驶。 并配以室外消防栓及接口，消防供水由平安街、建国道各引一路消防水管。 每层设有消火栓系统，在门卫处设有消防安全管理室，统一管理。 商场设置湿式自动喷水灭火系统 ，喷淋系统设置两个水泵接合器。 环卫 本项目实行垃圾袋装化，有专人收集，集中后汇入地面一楼的垃圾收集中心。 绿化 本项目绿化率≥ 30%，整个小区设计绿意环抱，形成了住宅与绿化造景相互交汇融合的一个和谐佳境。 建筑设计 设计原则 本项目设计以相关的规划条件为依据，结合区域的环境条件，倡导“设计以人为本”的现代设计理念，力争创造出一个“人性、自然”完美的空间氛围。 环境清新、品位时尚、底蕴浓厚是本项目的鲜明特色。 单体设计 本项目设计充分考虑人性的因素，大到整个小 区的空间规划营造，小到区内的细节处理，无不体现了“以人为本”的设计理念。 项目地下一层，地上最高 18 层，其中一、二层为商业、三层以上为住宅，所有住宅单位均设置电梯，住宅部分由四个单元组成。 建筑层数及单元形式分别为： A 单 中国最大管理资源中心 第 16 页 共 31 页 元 7 层，一梯四户； B 单元 10 层，两梯六户； C 单元 18 层，两梯六户； D 单元 9 跃10 层，一梯五户。 地下一层为汽车库和设备用房。 建筑最高高度为 米。 地下一层为停车库，并可以满足配电、水泵的需要。 楼宇从中间向两翼跌落，考虑了日照，观景，配以绿化景观，以确保宁静的居住环境。 本项目提升了该地区 在整个天津的档次及形象，组成了良好的城市空间结合点，形成了该地区的区域标志。 本项目设计满足各种单元经济实用，规范合理，各单元直接做到对外的通风及采光，并设阳台。 基础与结构设计 上部结构：本工程为现浇钢筋混凝土框架结构。 地基基础：本工程采用桩基。 结构材料：混凝土强度等级： C30C40。 墙体材料：外墙采用 250 厚空心混凝土小砌块， M5 混合砂浆砌筑。 内隔墙采用 200厚加气混凝土砌块， M5 混合砂浆砌筑。 建筑用材 本项目临建国道与平安街的沿街立面全部采用高级干挂石材，内侧外墙 为涂料，沿街窗一律采用中空玻璃。 给排水设计 给水 水源 本项目用水由市政管网直接提供两路 DN200 进水管，压力不小于 ，两路进水管与建筑物四周成环行，环管供本建筑生活及消防全部用水。 住宅、商场生活泵房，供水系统完全独立。 中国最大管理资源中心 第 17 页 共 31 页 供水系统 商业部分供水系统一、二层给水由市政给水直接供给，二层变频高压水泵直接入户。 排水系统 本项目室内采用污、废水分流，室外雨、污水分流。 水泵房等积水井潜水泵提升后，排入室外雨水管网。 屋面雨水采 取外排水，室外雨水管网就近排入市政雨水管网。 消防系统 按建筑设计消防规范要求设计。 地下设有消防水池、消防水泵、楼顶设有消防水箱，各层公共部位设立消火栓系统。 消防用水量：消火栓用水量按 40 升 /秒设计，室外消火栓用水量按 30 升 /秒设计，间距不大于 120 米。 本项目高低压变配电设备考虑为干式，其设备房按规范配置手提式灭火器。 本工程室外设 DN200 给水环管，由市政给水管提供两路 DN200 进水，室外消火栓设在室外给水环管上，当生活、消防用水量达到最大时，给水环管提供室外消火栓时用水量不小于 的水压。 本工程地下室设置自动喷水灭火系统，系统按中危险 2 级设计，流量 27 秒 /升，商场、办公楼自动喷水灭火系统按中危险 1 级设计，用水量 21 升 /秒，系统为高压消防给水系统。 自动喷水灭火器的报警阀排水，管网排水直接地下室排水明沟。 空调及通风 空调 本项目不设中央空调，设计上预留空调室外机位置。 外观上设计百叶，整体立面效果美观。 通风 住宅和一二层采用自然进风， C 单元 18 层住宅防烟楼梯间合消防电梯合用前室分别设加压送风防排烟设施。 部分卫生间由窗外进行自然换气，部分 非明卫生间均有风井排风。 地下室水泵房和配电间设机械送风。 中国最大管理资源中心 第 18 页 共 31 页 电气设计 供电电源 本项目采用 380V/220V 低压供电，电源引自供电局所设的街坊站。 由市政管网引入南北小区各两路独立的 10KV 电源埋地引入小区，在小区设一个配电所。 经过配电所分配后放射性向区域变电所及用户变电所供电。 负荷。