河北“盛水绿都”可行性研究报告(编辑修改稿)

河北“盛水绿都”可行性研究报告(编辑修改稿)内容摘要：

020 年 12 月） 序号 名称 房屋类型 地 段 最低价 (元／平方米 ) 最高价 (元／平方米 ) 1 纳帕溪谷 联排别墅 新华区 1920 2680 2 原乡 联排别墅 新华区 1680 2360 3 花样年华 中档住宅 东开发区 1380 1880 4 都市晶华 多层住宅 桥西区 1580 2580 从 A 市 2020 年 12 月楼盘销售情况分析，于“盛水绿都”同地段中高档住宅售价每平方米在 1500～ 1800 元之间；别墅式高级住宅每平方米 18002300 元之间。 由于各楼盘区位、环境、配套等均有差别，开发成本各异，仅作参考。 2) “ 盛水绿都”价格定位为中高档住宅，考虑各方面因素，多层住宅价格每平方米定在 1400～ 1600 元之间，小高层住宅每平方米定在 1500～ 1800 元之间；花园洋房及联排低层住宅每平方米定在 1600～ 2200 元之间，可研中分别取 1400 元、 1500 元 1800元和 2000 元。 (2)价格优惠策略。 拟采用以下策略：①付款方式优惠；② 集团购买优惠；③选择购买优惠；④特殊消费对象优惠；⑤其他优惠措施。 “盛水绿都”可行性研究报告 10 (3)价格浮动策略。 宜采用浮动售价：①展销会期促销优惠价；②限期销售优惠浮动价；③正常销售期段浮动价；④其 他浮动措施。 (4)定价方式。 主要按期房价、现房价、综合价、集团购买价，并考虑楼层差、朝向差、地段位置差。 定价方式突出小区“卖点”和住宅小区内环境、地段位置、楼层及朝向等购房因素的差异。 三、项目选址及建设条件 1．项目选址 南水北调修通以后，沿河绿化带将作为永久性公园，环境得天独厚，今后 A 市将严格控制这一地区规划，区内建设以园林旅游、休闲娱乐和较高档次的住宅为主，发展为A 市的一个高尚新社区，其周边环境还将进一步改善。 沿南水北调区内开发用地成为开发商竟相争夺的宝地，不可多得。 “盛水绿都 ”项目在此选址具有明显的区位优势和较好的开发建设条件。 2．建设条件 位置优越 “盛水绿都”项目建设地块位于南水北调河东岸，植物园路主干道西南侧， 空气清新，水质优良，主干道 和平路 向前直通市中心区。 沿和平路一带的住宅区，是 A市较早开发的商品住宅片区，区内人口众多商业网点密布，生意兴隆，呈现一派繁荣景象，与 南水北调 片区优雅、清新、和谐、宁静的环境形成鲜明的对比。 随着“人与自然和谐发展”居住观念的建立，中高档住宅的更新换代将成为新的趋势，依托 南水北调 一流的自然环境， “盛水绿都” 住 宅开发建设具有无可比拟的区位优势。 交通方便 已建成的主干道和平西路和植物园路、西三环路形成小区四通八达的交通网络。 公共汽车由 A市的中心火车站方向开往 “盛水绿都” ，坐车由 “盛水绿都” 至市中心只需 15分钟，到火车站 30分钟，到 A市机场 40分钟。 和平路自西三环通往东二环与 307国道接壤，北靠石太高速，交通十分便捷。 建设厂区“五通”条件具备 市政设施有；道路工程、排水工程、供水管网、电信管网、电力沟、路灯工程、煤气管网、道路绿化工程等。 形成完善的路、水、电、气、通讯等市政设施。 供 水；自备深水井。 “盛水绿都”可行性研究报告 11 供电：市政供电。 天然气：具备接入。 地质勘探：地质勘探。 通信：直接由 A市市话通信网接入 场地：建设场地为 B村用地，土地平整，需要拆迁。 2. 4 住宅小区商业及文化教育配套设施齐全 “盛水绿都”与大郭镇、和平西路的商业、教育设施小区新建幼儿园、小学、市十四中等初等教育园地，市物资学校、空军飞行学院等院校也在该区周困，形成了良好的文化氛围。 2. 5 土地征用情况 开发土地以定点拆迁方式获得 B 村村民用地 平方米，未用转让变更方式办理用地手续。 四、建设规模及功能标准 1. 建筑面积和内容 根据市规划局规划批复，“盛水绿都”项目建设为高品质住宅小区，初步规划总建筑面积 815080 万平方米，其中住宅建筑面积 717880 平方头，商业建筑面积 67200 平方米，综合配套 30000 平方米。 2. 功能设施标准 建筑使用功能 2020 年城市住宅流行模式为：家庭向小型化发展，户规模 3 口户为主，户结构以核心户为主，两代人家希望分离居住，但要靠近。 居住环境质量有较大的改善和提高，城市公共交通和私人汽车有一定发展，轻轨地铁也在进一步规划中；学校和托儿所与住宅距离较近，能满足服务半径步行距 离的要求；公共服务设施逐步完善，满足居民文化和购物等要求，环境绿化有较大提高。 2020 年住宅的套型模式：各空间的功能更加明确，设备和装修上更加体现个性，其舒适、配套及与环境协调是发展趋势。 套型的灵活性和适应性要求更高，并使空间有可能再划分。 套型基本面积达到国家预定的目标。 根据这一趋势，“盛水绿都”住宅建筑功能和配套设施按相应的标准规划设计。 设施标准 “盛水绿都”可行性研究报告 12 住宅的室内环境，设备与设施，以及消防、安全防护等基本要求须符合《河北省省城市住宅建设标准》和有关规范，并按中高档住宅有关标准 设计。 (1)住宅装饰及设施标准：住宅为初装修，厨房、卫生间一次装修完成。 ①外墙：高级外墙涂料；②内墙：厨、卫为彩釉面砖，其余为涂料；③顶棚：厨、卫为塑料扣板吊顶，其余为涂料；④地面：厨、卫为防滑地砖，其余为无砂地坪； ⑤ 门窗：高级塑钢窗带纱窗；分户门：复合防盗门；户内门：实木镶板门，实木填芯蒙板门；⑥厨房设施：洗涤盆；⑦卫生间设施：台下盆或立柱盆、坐便器、浴盆；⑧阳台：高级塑钢封闭式阳台；⑨其他：楼梯间踏步为面砖，墙面喷塑，塑料扶手。 (2)小区配套设施：小区设有院内花园、草地、水池、休息厅 、网球场、地下停车库、室外消防、配电房、公共照明、电子防盗系统、通风及火灾报警系统、闭路电视及通信系统以及保安监视系统等。 住宅户型规划 根据“盛水绿都” 区位环境和住宅市场需求，初步规划为以下几类户型： 多层住宅户型： 每户建筑面积 90~150 平方米。 小高层住宅户型： 每户建筑面积 100~150 平方米。 花园洋房住宅户型： 每户建筑面积 160~200 平方米。 联排低层住宅户型： 每户建筑面 积 190~260 平方米。 总计约 5214 套各种户型。 以上户型在下一步单体设计时，还应根据消费对象需求，综合考虑住宅使用功能与空间组合、家庭人口、代际关系、职业特征等因素，每套住宅有卧室、起居室、厨房、卫生间、储藏室及阳台、餐厅和书房。 各种功能空间卧室（单双人间）、起居室 (厅 )、厨房、卫生间的使用面积满足规定的要求。 联排高级住 宅主要考虑商住两用按商务和居住两用功能安排。 依据初步规划方案， “盛水绿都” 主要工程项目见表 33 表 33主要工程量一览表 序 号 项 目 名 称 说 明 “盛水绿都”可行性研究报告 13 1 土建工程 建筑面积 815080m2 1． 1 1． 2 1． 3 1． 4 1． 5 1． 6 多层住宅 联排低层高档住宅 花园洋房 小高层高档住宅 商业 配套 建筑面积 269280m2 建筑面积 41280m2 建筑面积 59280m2 建筑面积 348040m2 建筑面积 67200m2 建筑面积 30000m2 2 给排水工程 水箱、水池、水泵机房 3 普通消防系统 住宅区 4 变配电工程 (强电 ) 配电房变配电设备 5 照明工程 小区照明 6 通讯工程 普通电话配线 (端子接单元口 ) 宽带网、社区局域网等 7 火灾报警及安全监视 公共场所火灾报警，可视防盗门 8 闭路电视 住宅区 9 室外工程 室外绿化及部分道路场地 五、建设方案 1．建设场地环境 地形 建设场地为 B 村现状较规则矩形地块，东西长，南北窄，地形平坦。 场地自然条件 (1)地貌：场地位于 A 市西北部，地貌上属河流堆积成因形成的堆积准平原地貌，原始阶地地形明显。 表层现况为建筑物及回填土 层。 (2)地震烈度：根据建设部建抗 (1993)13 号《关于执行“中国地震烈度区划图 (1990)”有关规定的通知》和省建抗 (1993)44 号《关于抗震设防烈度有关规定的通知》，本工程按 A 市地区标准，设防烈度要求为 7 度。 2．总体规划布局 片区规划 “盛水绿都”可行性研究报告 14 A 市规划局对沿南水北调沿岸 B 村控制性详细划，以园林旅游、休闲娱乐和高档住宅为主。 目前，该片区市政配套设施齐全，周边环境还将进一步改善。 小区整体规划设计原则 (1)高绿化低密度； (2)综合服务配套设施齐全； (3)户型设计适应“升级换代”居住要求； (4)体现小区独特的整体建筑风格。 总平面布局 “盛水绿都”总平面略呈“ L 形布局，由 4 个地块形状较为规则大小不同的庭院式住宅建筑群组合而成，中心花园分布在各组。