沈阳市银信商座写字楼物业管理顾问方案书商业地产(编辑修改稿)

沈阳市银信商座写字楼物业管理顾问方案书商业地产(编辑修改稿)内容摘要：

库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 15 （十四）小区会所前期建议 会所的规模和格局：根据小区的面积、住户数量以及小区所处的位置和环境，向发展商提出会所的规模和格局建议。 会所的功能设置：根据市场情况结合小区特点（住户的结构性质等），提供较合理的功能配置方案，尽量做到全面而实用。 会所项目的面积要求：根据项目特点和市场需求，测算出精确的（某些体育项目）、科学又合理的面积数据。 会所的装修格局：会所装修的格局和用料与会所的后期经营 有着密切的关联，应结合小区环境和项目要求，提出相宜的装修建议。 会所的器材配置：向发展商提出较为详尽的器材清单和器材合理功能搭配等方面建议。 会所的节能要求：会所的许多项目与 ISO14000 环境管理相关，如泳池的节能和药污染、餐饮业的排污、娱乐项目的噪音等，我司将对此提供专业的处理建议。 会所的管理和经营：包括会所的管理方案、管理章程、经营模式、经营价位以及人员配备等方面的建议。 三、 实操指导阶段 合作期限 ：共 12 个月，由本物业入伙之日前二个月起计，又分为 前期筹备 、 集中入伙 、 装修搬迁 和 正常管理 四个 时期。 前期筹备期 指物业入伙前，中海协助管理商从机构组建、人员培训到为物业入伙做 相应筹备的工作时期。 （一） 在发展商需要对物业设施设备系统进行增加、减少或改动时，协助发展商进行整改，并提供切实可行的方案和解决办法，确保系统的稳定。 （二）协助管理商建立各专业管理模式、机构设置、拟定人员编制： 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 16 （三）协助管理商根据物业项目实际情况，测算物管成本，提出物业管理收费标准，报当地政府物价部门审批。 人工费用测算； 设备耗能费用测算； 设备维修保养费用测算； 清洁定额费用测算； 园艺绿化项目的定额 费用测算等。 （四） 协助管理商选聘各专业物管工作人员，组建工作队伍： 提供人员配置及相应素质要求的具体方案； 协助对招聘人员进行笔试、面试、实操考核。 （五） 协助管理商培训各专业物管工作人员，以确保人员素质。 提供员工入职及岗前培训参考计划，并协助做好培训计划； 协助拟制员工在职培训年度规划，并对规划实施进度、落实 情况等进行跟踪检查和指导； 协助对操作工进行操作培训； 协助对操作工进行常见故障诊断及设备管理培训； 就管理商员工外培事宜提供咨询和协助； （六） 协助制定入伙交接验收标准及实施程序： （七） 指导管理商准备设备移交、接管验收的相关资料，协助管理商与发展商之间各类专业设施设备的交接与验收工作（包括各专业工程 的竣工资料的交接工作等）。 （八） 指导管理商对设备外观出现的缺陷进行整改，对运行中的设备进行节能改造以利于提高设备管理质量。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 17 （九）协助管理商按 ISO9000 体系标准编制各项管理制度及建立相关 资料、文件： 提供管理运作所需的工作程序蓝本，并结合项目实际协助管 理商进行修订、充实和完善； 协助建立各专业设施设备移交的有关手续、资料、文件和程 序； 协助制定各专业设施设备管理规章制度、设备操作 规程及维 修保养标准、程序和措施； 协助制定设施设备运行记录监控的有关程序和文件； 根据设计图纸及操作手册等协助制定相关操作指导书、安全 规程、应急处理方案、维修保养方案等指导性文件； 协助制定消防、给水和排水、水泵、机电设备等项目管理方 案； 协助管理商制订清洁保洁标准和程序，编制清洁作业指导书； 协助制订园艺绿化操作标准，拟制绿化养护规范； 提供员工手册和人事管理制度示范文本，指导并协助编制员 工手册及人事工作相关制度； 根据项目配套设施情况，协助编制项目年度社区文化活动规 划； 1 提供质量管理相关的各种 记录表格、样本，并结合项目管理 目标和质量要求协助管理商进行修订和取舍； 1 结合会所的实际，协助制定一套完善的管理制度；协助发展 商做好会所宣传工作；协助制作宣传广告册、会徽、广告牌、会员卡等； 1 协助制定项目公众制度； 1 协助设置会计帐薄，建立会计核算体系； 1 协助建立健全财务管理制度。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 18 （九） 协助管理商建立各专业原始技术资料、维修保养记录等档案；并就物业管理档案资料的整理提供咨询和指导。 产权资料：项目批准文件、用地批准文件等。 技术资料：规划图、竣工图、工程合同、隐蔽工程验收签证等。 物业资料：住宅区基本资料、商业网点资料、娱乐设施资料等。 住户入住资料：入伙通知书、业主公约等。 其他相关资料。 （十一）协助管理商制定日常物业管理所需设备、材料清单，协助编制对外分包项目的评审、质量控制等有关程序，协助评价和选择各专业分包方。 （十二）指导会计核算，帮助进行财务成本分析，提高经济效益。 （十三）协助制定入伙前工作计划。 （十四） 指导管理商从创优的角度，根据市 /省 /国家级优秀物业管理小区的考核评比标准，对各专业设施设备的维修保养、园艺绿化清洁、物业 管理档案资料、创优资料提出专业改进建议。 集中入伙期 指业主在发展商书面通知前来入伙的时限内集中到物业现场收楼、验楼、办理入伙手续的工作时期。 本期时间短，工作量大、环节多，需丰富的工作经验及工作技巧。 如何将有限人力资源合理分配到各个工作环节中去，使入伙工作得以有条不紊地进行，并给业主留下良好的最初印象即成为集中入伙期工作的难点。 因为集中入伙期是业主第一次与物业管理机构打交道，第一印象的好坏，将决定物业管理机构日后长期物管工作能否得到业主的配合而轻松、顺利地开展。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 19 为此中海物业将提供以下顾问服务，以保证入 伙工作顺利进行，为今后物业管理的正常进行打下良好的基础：  指导成立入伙期各工作组，制定各个工作组责任制度。  指导制定入伙工作流程，紧急应变方案等。  协助发展商有关部门在集中入伙期间实行联合办公，提供一条龙服务。  场景布置：根据制定的场景布置方案摆放花篮、盆景，悬挂条幅对联高挂气球等。  设置导向路标，安排引导人员，使业主在办理入伙手续、收楼过程中感到方便。  管理处与发展商之地产部、财务部在入伙接待处进行联合办公，实行一条龙服务。  指导管理商在业主办理入伙手续的同时，提供给业主相应资料及物件，如钥匙、开户存折、 业主公约、住户手册等。 装修搬迁期 指业主办妥入伙手续后，为其物业进行二次装修，直至搬迁入驻的工作时期。 此时物业管理公司的工作难点有二：  面对大量不同的装修单位和素质较低的装修工人，如何利用有效的管理手段和一定的管理力度去对其加以控制，保护公共设施设备，不侵害业主公共利益，同时又监督装修质量，避免遗留安全隐患等。  业主入驻有先有后，怎样兼顾先入驻业主的正常生活和后入驻业主的顺利装修，如何将两者有效的隔离开来，从而避免被有效投诉，也是一个棘手的问题。 为此，中海将提供一整套根据长期实践经验总结出来的行之 有效的管理办法，有效帮助解决以上问题，主要内容包括：  指导建立严格的装修审批程序。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 20  指导建立装修单位进场管理工作流程。  指导建立各业主 /用户的装修档案。  指导建立装修日常监督管理制度等。  指导建立装修现场验收制度。  指导建立装修单位退场管理工作流程。  指导建立各业主 /用户的入住管理办法。 正常管理期 指物业现场大部分小业主的二次装修工作已基本完成，银信商座环境的维护、机电设备的保养等日常物管工作均已规律开展的工作时期。 此时中海主要提供的顾问服务内容有： 一、通过日常工作中的实际运作进一步完善物业公司之 管理机构组建、人员培训及管理等行政方面事务。 二、指导建立严格的封闭化安全管理制度，包括保安巡查制度、紧急情况处理制度等。 三、指导建立清洁、园艺绿化操作考评管理制度。 四、指导建立财务管理制度、财务人员岗位责任制。 五、指导建立机电设备维修保养管理制度。 六、按照 ISO9000 国际质量保证体系标准建立物业管理规范及相应文件并将其切实贯彻到日常管理工作之中。 七、顾问团定期对项目进行考评，并就各专业所涉及的内容、范围进行全面检查，指出问题，分析原因并提出整改意见，跟踪纠正落实情况： 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 21 各项管理 规章制度、岗位、部门职责及其执行情况： 按 ISO9000 标准对管理商的各专业设备管理体系运行状态、维修、保养情况进行检查； 根据管理商运作过程的实际情况，对涉及各专业管理的文件进行修正补充。 八、会所的开业筹备及正式投入运转后的指导。 对会所设备设施的完善与否提出整改建议：现场考察已装修配置完毕的会所，根据会所的装修格局和功能设置，若发现器材配置不够完善，达不到营业要求，及时向发展商提出建议，以期达到预期效果。 提供人员配置、素质要求以及人员培训的具体方案：如果要代管会所，就需对人员进行实 操培训演练。 结合会所的实际，提供一套完善的管理制度（包括会员章程、各娱乐点管理制度、员工管理制度、经营方式、经营价格等），并制作成册。 开业前的宣传：制作宣传广告册、会徽、广告牌、会员卡等，协助发展商做好宣传工作。 会所的装饰：开业前，须对会所进行全面装点，增加喜气，渲染气氛。 开业酬宾：开业之日，邀请业主、发展商以及相关人员前来观摩娱乐，了解会所、热爱会所。 会所运转指导：服务人员工作流程、顾客消费方式（单次消费、各类消费卡；会员消费、贵宾消费等）、消费价格、营业时间、帐务管理等。 九、建立日常管理资料 保洁管理相关记录、保安管理相关记录、出租屋管理相关记录、车辆管理档案、装修管理档案、工程返修档案、设备管理档案、社区文化档案等资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 22 三、服务质量跟踪阶段 合作期限： 实操指导阶段结束后的三个月。 服务质量跟踪阶段是中海的顾问团在驻场顾问撤出一段时间后，再次实地考察项目，对项目物业管理机构进。