精品文档]郑州市城中村改造工作流程

精品文档]郑州市城中村改造工作流程内容摘要：

设开发，所以政府必须先解决好这二个前提，才能接下去让开发商（代建商）完成以后的 “ 一揽子工程 ”。 前提一：制定建设标准和取费标准 建设标准由城中村改造工作领导小组办公室制定，应严格参照国家强制性条文，并结合城市实际，对规划技术中的住宅容积率、绿化率、日照间距、标准层与车库层的层高、小区智能化系数及配套公益设施标准等进一步明确。 现阶段我国房屋开发建设中收费项目众多，手续繁杂，标准不一。 因此，政府对改造工程建设中的土地勘测费、白蚁防治费、 人防费、墙改费、审图费、放样费、测桩费、管道煤气、有线电视费等取费作统一的优惠标准，在其它手续费用上也要明确该免的免，该减的减。 前提二：按时完成征地与拆迁工作 由于城中村改造工程建设多基于原村庄或农田上，房屋拆迁与农作物损失是不可避免的，如果不处理好，就会影响开、竣工日期，既容易引起开发商（代建商）与政府的矛盾，也会延迟广大村民的回迁安置，直接增大政府开支，甚至引发社会的不安定。 因此，在代建与回购工程公示前，政府应做好这些前期征地与拆迁等工作。 四、对代建和回购模式的一些建议 代建 模式或回购模式，不同程度地存在着代理问题，故新的模式也需要在制度上加以不断完善。 加强对建设工程的监督。 政府要借助管理、审计等单位的力量，及时有效地对建设项目的进度、质量、投资等进行监控。 政府（业主）自身要重视诚信，及时按合同支付进度款或住宅回购款。 保护企业的适度利润。 正确处理好投资、质量进度三者的关系，制定合理的代建管理费率（一般为建设总投资的 2— 5%）和回购价格，确保工程质量和进度。 重视限额设计。 所谓限额设计就是按照设计任务书批准的投资估算额进行初步 设计，按初步概算造价限额进行初步设计和施工图设计。 在整个设计过程中，要做到技术与经济的统一；在建设与投资中，引入价值工程理念，重视寿命周期成本分析。 保障农民工利益。 在代建模式中，政府与代建商签订代建合同时也要签订廉政责任书，并要其交纳廉政保证金，代建商与施工单位、材料商之间在正式合同之外的小合同或承诺现象要防止和杜绝。 代建中的工程款要专款专用，决不能挪作他用，民工工资要及时兑现，以保障民工权利。 对工程合同价的探讨。 在回购模式中，由于整个工程的合同总额已经确定，因此重点是正确预见今 后出现的各种风险，如物价波动、恶劣气候、地质地基条件困难及其它规划、设计方面的变更等等，这些风险中哪些是合同总价包括的范围，必须明确规定，以使开发商对回购工程总开支做到心中有数，能有效控制资金的使用。 在代建模式中，为避免代建商企图获得更多的代建管理费而对成本不加控制，应采取成本加奖罚确定的合同价，即首先确定一个目标成本，然后根据工程实际成本支出情况另外设定一笔奖金，当实际成本低于目标成本时，代建商除获得实际成本与管理费外，还可根据成本降低额得到一笔奖金，如果等于或高于目标成本，则无奖金。 此外，对超过合同价的 上限时，还要处以一笔罚金。 对政府组织城中村改造工程建设投资公司的探讨。 城中村改造工程建设中，目前最紧缺的是一支既会运作（通过土地收储和投放达到增值以求工程建设资金平衡或实现赢利）又懂工程的专业队伍，而各镇街道都组建一支专业队伍不可取。 建议区政府成立一支既会运作又懂工程的专业队伍，各镇（街道）在具体实施中主要负责监督管理职责，其它事宜可委托这支专业队伍实施。 （作者系路桥街道办事处主任） 关于我市安置房建设模式的探讨 索引号： 发布机构 ：漳州市城乡规划局 备注 /文号：不详 生成日期： 20201124 15:55:39 点击： 1193 关于我市安置房建设模式的探讨 这几年，随着我市城市建设全面展开，拆迁、安置工作任务十分繁重，拆迁面积达几百万平方米，需安置面积数百万平方米。 市委、市政府的高度重视此项工作，划拔用于安置土地数千亩，为我市的拆迁安 置工作打下了坚实的基础。 但由于拆迁安置工作所需资金量庞大，资金的缺乏严重制约了安置房建设的顺利进行。 因此在安置房建设中，必须通过创新运作方式，积极寻找突破资金瓶颈的办法，加快建设进度。 本文以龙文区为例对我市安置房建设模式进行了初步探讨。 一、龙文区成立以来安置房建设模式概述 龙文区安置房建设经过 10年探索，就安置房建设模式来看，主要有以下三种做法： 政府包干模式。 这种模式主要由区政府下属实体单位龙文区城市建设开发中心、龙文房地产开发公司统一建设安置用房，如莲池花园、威山新村、联丰浩苑、龙江小区一期等。 优 点是政府对项目管理到位，便于统一指挥。 缺点是建设管理难度大，运行效率低，实体单位既是建设业主，又要承担拆迁安置职能，需要大量的专业人才；而且这种政府包干模式若大面积推广会出现阶段性的资金和人力资源短缺问题，所以这种模式无法全面展开。 自建模式。 主要是由区政府支付建筑物、构筑物拆迁补偿款，划出安置地，由拆迁户自行建设。 这种模式的优点是有利于减轻政府的建设资金压力。 缺点是受制于村集体经济和村民实力，建设周期较长，在村民意见难于统一的情况下，出现议而不决、久拖不决，最后不了了之的可能，在实际操作中，由于村集体 缺乏开发建设的经验， 10年内无论是埔下安置还是桂溪模式，尚无成功案例。 委托开发模式。 由政府负责建设项目的征地、拆迁、安置工作，土地拆成净地后，交付中标人。 中标人负责本项目的开发建设全过程的具体组织和实施，具体包括：建设项目前期工作、小区总体规划设计和工程建筑方案设计及其审批、工程资金筹措、工程建设和施工管理、竣工验收、房屋销售、工程维护保修等项目内容。 在招标文件中设定条件，要求投标人承诺招标人回购所需全部或部分安置房的价格按成本价结算。 比如龙文花园一期工程、明发中心商贸广场等项目，这种模式尚在尝试中。 从上述三种改造模式可以看出，政府必须通过其杠杆作用，均衡各方利益，加大政府监控力度，实行政府调控与市场运作相结合，突出土地集约利用与建设用地调控。 在委托开发模式中，政府成功地引入了开发商的投资与建设，与以往由政府实体建设相比，提高了政府工程的公开性、公平性与公正性，也使建设项目在投资、工期、质量等方面受到了更好的控制。 对开发商而言，在目前开发商品房竞争激烈、销售存在较大市场压力的情况下，代建与回购模式则对他们产生了较大的吸引力，一方面利润虽然不高，但较为稳定，更无资金回笼风险，另一方面，能扩大开发 业绩与市场影响，培养队伍，有利于今后企业的资质晋升。 另外，由于这种模式采取了市场化方式运作，质量上得到保证，并配以到位的物业管理，也使拆迁安置户得到了实惠，因此在总体上是种三赢的局面，可加以肯定。 二、安置房建设方式探讨 经过上述分析，在实施安置房建设时， 要坚持“政府主导、市场运作”，而代建并回购模式是好办法，主要有以下三种方式： (一 )委托代建 即在政府完成土地整理后，由相应资质的开发商代理建设开发并收取适度酬金（管理费）的安置模式。 这种模式里开发中的一切事宜由代建商总代理，包括计划立项、规划许可、建筑审批等，造价经审计后据实报销，相当于 EPC承包模式（也称项目总承包模式）。 代建模式的主要步骤有：①政府公布拟建工程情况（包括质量与工期要求、代建管理费率范围等），以及对投标人在各方面的资质要求。 ②按照《中华人民共和国招标法》及相应的法律、法规，采取公开招标方式，确定入围的投标人。 ③按约定的评标方式，开标时随机确定一个基准分，各投标人的管理费率报价以基准分为满分来打分，最高者为中标人。 ④中标人 即代建商与政府（或由政府下属实体公司）订立代建合同，组织开展勘测、设计、施工、监理等工作。 ⑤代建商在竣工且物业公司进 驻后，将代建工程移交给政府。 ⑥区政府按合同约定支付进度款，并按代建商的中标管理费率支付管理费。 代建模式的 主要特点和利弊： ⑴政府的组织协调工作量小，但合同管理难度较大。 由于只与代建商签订合同，合同数量少，使得业主的组织管理和协调工作量小，这也可发挥代建商多层次协调的积极性，但由于合同条款不易准确确定，容易造成较多的合同纠纷，因而合同管理难度较大。 ⑵有利于控制工程质量。 由于代建商与各施工单位之间通过合同建立了责、权、利关系，对于工程质量，既有施工单位的自控，又有代建商的监督管理，还有政府的监管，从而增加了工程 质量监控环节。 ⑶有利于缩短建设工期，开发商为了尽快完成工程，获取所得利润，会尽力缩短建设工期。 ⑷对代建商而言，责任重、工作量大。 不仅需要外部环境协调，还需要做好项目参与单位之间的协调，因此需要具有较高的管理水平和丰富的实践经验。 ⑸由于代建模式中采取的是成本加酬金合同，这类合同中，业主需承担建设中实际发生的一切费用，也就承担了项目的全部风险，而代建商由于无风险，其报酬往往也较低，因此，这种模式的最大缺点是业主对工程总造价不易控制，代建商也往往不注意降低建设成本。 (二 )净地分期挂牌招标，部分回购 即政府完成土 地整理后，将拟建项目的分期土地使用权采取挂牌和招标方式，由开发商买入并按要求建设住宅、店面及公共设施等，建成后政府再向开发商以原先约定的回购价部分（ 60－ 70%）回购。 建设资金为开发商自筹，开发商在投标时必须根据回购价和自身的计划建设成本确定自己对宗地的竞买价。 挂牌回购模式的主要步骤如下：①公告出让土地的位置、建设的质量与工期要求、建成后的回购比例或价格等。 ②挂牌招标土地使用权，由各竞买人加价竞买，最后以最高出价者中标。 ③开发商与政府签订回购合同，并按政府提供的初步设计图纸（或施工图），在工期内完成建设投 资。 ④工程验收合格后由政府按约定方式回购。 挂牌回购模式 特点和利弊： ⑴在土地使用权出让时为带方案挂牌招标，具体建设内容以规划部门提供的规划条件书和规划方案为准，其建设内容基本上不存在可变性，这要求政府前期工作准备充分，至少要做好方案规划论证，因而政府工作量相对较大。 ⑵开发商需要有较大的资金实力。 ⑶由于回购价固定或基本固定，一定范围内的工料价格上涨风险将由开发商承担。 ⑷开发商的利润点主要在于成本节约上，因此能督促其加强项目管理，重视对工程投资、进度方面的控制。 ⑸政府的经济收益明显，一方面，在前期拍卖土地中能收 到一笔土地出让金，可用于前期费用或进一步用于其它项目建设地块的拆迁、开发；另一方面，如果采取拍卖方式，在众多的参拍企业中由价高者得，而同时回购价固定，这就在很大程度上保证了经济收益。 因此，相对于方案一这种模式更接近市场化。 (三 )土地整理及安置房建设一次性挂牌招标部分回购，分期整理和建设 上述方式一、二的前提是，无论是代建或挂牌招标方式产生的开发商，他们均需要在政府交付净地的前提下并按约定的标准建设开发，所以政府必须先解决好这个前提，才能接下去让代建商完成以后的“一揽子工程”。 为更好地完成土地整理工作，在安 置房建设一次性挂牌招标的基础上，把土地整理也一次性纳入挂牌招标，通过挂牌方式运作，以期达到降低成本，缩短土地整理工期和利于土地整理完成后审计的目的。 其 特点和利弊： 该模式把土地整理也纳入挂牌招标，引入代理商负责土地整理，可以使政府把有限的精力放在统一协调管理上，更好地控制成本、工期、质量。 同时通过挂牌招标，所有工程费用公开、公平、公正，有利于决算，更利于决算后的审计。 三、实际操作中的应注意的问题 以上三种安置房开发模式都是创新尝试，在诸多方面需要细化： 加强对建设工程的监督。 政府要借助管理、审计等单 位的力量，及时有效地对建设项目的进度、质量、投资等进行监控。 政府自身要重视诚信，及时按合同支付进度款或安置房回购款。 保护企业的适度利润。 正确处理好投资、质量进度三者的关系，制定合理的代建管理费率（一般为建设总投资的 2— 5%）和回购价格，确保工程质量和进度。 重视限额设计。 所谓限额设计就是按照经批准的投资估算额进行初步设计，按初步概算造价限额进行初步设计和施工图设计。 在整个设计过程中，要做到技术与经济的统一；在建设与投资中，引入价值工程理念，重视成本分析。 保证和谐建设。 在 代建模式中， 政府与代建商签订代建合同时 也要签订廉政责任书，并要其交纳廉政保证金，代建商与施工单位、材料商之间在正式合同之外的小合同或承诺现象要防止和杜绝。 代建中的工程款要专款专用，决不能挪作他用，民工工资要及时兑现，以保障民工权利。 对工程合同价的探讨。 在回购模式中，由于整个工程的合同总额已经确定，因此重点是正确预见今后出现的各种风险，如物价波动、恶劣气候、地质地基条件困难及其它规划、设计方面的变更等等，这些风险中哪些是合同总价包括的范围，必须明确规定，以使开发商对回购工程总开支做到心中有数，能有效 控制资金的使用。 在代建模式中，为避免代建商企图获得更多的代建管理费而对成本不加控制，应采取成本加奖罚确定的合同价，即首先确定一个目标成本，然后根据工程实际成本支出情况另外设定一笔奖金，当实际成本低于目标成本时，代建商除获得实际成本与管理费外，还可根据成本降低额得到一笔奖金，如果等于或高于目标成本，则无奖金。 此外，对超过合同价的上限时，还要处以一笔罚金。 • • • • • • •。