中原：2010中益国际家居MALL营销策划177p 营销策划－营销传播策略

中原：2010中益国际家居MALL营销策划177p 营销策划－营销传播策略内容摘要：

中原：2010中益国际家居MALL营销策划177p 营销策划－营销传播策略 项 目 营 销 策 划 报 告中益国际家居 资焦点成为城市资本时代的商业领航者一、项目分析二、产品分析三、项目定位四、营销推广六、营销机构 /销售组织和管理系统营销报告内容五、推售顺序与方法九、销售培训七、营销难点及对策八、招商策略一、项目分析二、产品分析三、项目定位四、营销推广六、营销机构 /销售组织和管理系统营销报告内容五、推售顺序与方法九、销售培训七、营销难点及对策八、招商策略二、项目 目指标一、项目指标公建（商铺） 公寓首层 二层 三层 四层 39068 19570 5727 5727 41106套数 504 504 1 1 1000总计 89011 (不含展厅）总套数 约 2200套一层业态：陶瓷卫浴主题，板材、商业配套。 配套商业街陶瓷卫浴板材街一层业态计算业态 面积 铺位数 百分比陶卫区 31 66%板材区 06 21%商业配套 7 13%合计 04 1%业态分布特点二层业态：木装批发主题，配饰配套。 楼门街地板街橱柜街配饰街二层业态计算业态 面积 铺位数 百分比楼门区 74 35%配饰区 20 24%地板区 44 29%橱柜区 6 13%合计 04 1业态分布特点三层业态：五金电料市场、美食广场及管理配套。 市场管理五金电料市场美食广场公寓业态 建筑面积五金涂料超市 发商办公 食广场 计 态分布特点四层业态：灯饰超市、美食与管理配套。 办公用房业态分布特点灯饰超市公寓美食广场业态 建筑面积灯饰超市 发商办公 食广场 计 目 策 划 推 广 报 告一、项目指标 (商业街 ）商业街各层面积比例：各层面积比11%11%38%40%首层商铺二层商铺三层商铺四层商铺以上各层比例可以看出：首层 面积占 38%,对资金回笼及整个项目招商及未来运营（品牌商家），有基本保证。 二层 面积占 40%， 一、二层 面积接近，对市场的营业起到相互促进的作用。 两层占近 80%，可以有效统一经营和管理。 三、四层 面积各占 11%，可以填补首、二层的商业业种空白和丰富家居 目 策 划 推 广 报 告一、项目指标 (商业街 ）商业街各层经营套数比例：各层套数比1 15045040200400600首层 二层 三层 四层首层二层三层四层以上各层比例可以看出：首、二层 套数各 有 504套，大连最大的可售建材市场，加上展厅，就可以体现项目的巨大规模，并有效吸引附近商家进场经营。 项 目 策 划 推 广 报 告二、项目 区域价值 ：项目位居大连新城区，与大连主城区仅半小时车程，随着人口增加，逐渐变成城市的重要地 区，地块的价值会不断攀升。 商业气氛 ：周边陶瓷、建材经营商户众多，是大连心目中传统的家具装饰的采购地域。 配套完善： 跟同类项目对比，项目规模、规划、设计具有很强的竞争力，齐备的配套，提供了投资者、经营者优越的创富平台，给消费者提供良好的购物环境。 升值潜力 ：大连乃至金州新城市组团规划快速实施。 交通优势 ：沈大、丹大高速及金州火车站，交通便利。 规模优势 ： 60万总建的超大型家居（建材）采购基地。 业态整合 ：完善的配套、合理业态分布、容易形成“一站式”采购中心。 整合优势 ：整合北中国区中高当家居生产、经营企业，有效集聚社会资本，高速创造财富。 二、项目 经营气氛 ：由于项目体量大，短期内形成浓厚的商业气氛，但需要一段较长时间养商期。 培育周期 ：需考验本商业招商、运营、管理的能力，信心建立尤为重要。 竞争气氛 ：中益、后盐、华南等竞争对手，经营时间较长，积累部分忠诚商户。 二、项目 商业格局 ：周边的同类市场，将来会按照城市规划配套，将不断变化，具有较多的不确定性。 知名度 ：本项目一直受到“中益”品牌的影响，延续该品牌将“受制于人”，对项目以后的销售及经营。 商家忠诚度 ：商圈内的经营者，都是生意人。 若商场没有稳定的客、商流和较快增长的收入，他们会随时转换经营场所。 竞争对手 ：针对本项目，他们可能随时调整销售及经营策略，继续吸引商家继续经营。 会笼络各自的经营商家、制造对项目不利的消息、或者抢夺经营客户。 运营能力 ：项目巨大、项目运营能力，会直接形象到项目是否成功。 二、项目 区域升温 ： 09年后，住宅及商业物业租金不断上涨，说明金州区域价值在不断提升。 市场空白 ：大连金州及开发区和北三市尚无象本项目科学的业态布局，填补了城市发展经营场所空白点。 格局调整 ：由于大连市的各建材城都开始增容，“居然之家”的进入提升了项目的竞争格局。 信用等级 ：政府支持、给项目增加了信用度，对提升项目品牌价值，项目的销售及经营都有很大带动。 一、项目分析二、产品分析三、项目定位四、营销推广六、营销机构 /销售组织和管理系统营销报告内容五、推售顺序与方法九、销售培训七、营销难点及对策八、招商策略(一 )、商业街(二 )、公寓(三 )、展厅产品分析(1)、商业街指标商铺首层 二层 三层 四层胜利路 策 划 推 广 报 告(2)、街铺 内街铺首层面积比7%12%81%胜利路 外街铺 内街铺 首层商铺分布特点首层商铺临近胜利路的占首层面积 7%，总共29套，平均 47 /套。 ，只能提供 5级品牌进驻。 临近中益陶瓷建材市场的也仅占 12%， 总共 19套，平均 34 /套。 说明首期对外展示功能较好商铺的展面比例较少。 剩余 81%的商铺都在商业区内，说明商铺大部分按照商场铺价值，限制商铺价值提升。 单铺开间 4米，进深 8米，属于小面积商铺。 做成较大展厅柱子较多，难度较大。 (2)、商业街分布特点 1464 2427156790200040006000800010000120001400016000向胜利路 向外街 向内接二层面积7%12%81%胜利路 外街铺 内街铺 二层商铺分布特点按照朝向跟一层分布相似。 二层商铺基本属于专业类市场铺。 靠胜利路占 7%，外街 12%，总共19%。 说明二层 19%的商铺较强展示功能。 项 目 策 划 推 广 报 告二、商业街分布特点 三、四层商铺分布特点属于长廊式双排列式商铺，展示功能较弱，需要较强的引导指引。 420042003950 3950420042003950 3950 395042003950 39504200420042003950 395042003950 39504200 42003850 3950200420039504200550 4400 420063950三层平面图1:100未加盖出图专用章无效06111580611152大城建勘证丙字证书号技术总负责人工程负责人主管副院长单位负责人校对设计审核专业负责人大连市金州区规划建筑设计院建设部设证乙字4200号设计编号比 例日 期图 号2010 年日月建 施 - 32009055025030020020015002000250800080001005015014003000295025050902403600000909009002400420090 905000 6 050办公室300300605600 90 9010000900 900 90024000 90 90420024002400 900900 900 900300503003001024办公室 办公室250 6 060600 90 90400900 900900002400900250300030000 00 0001683020010020010039504200250250400 420000 240090010242501024102410241024102460560办公室395042002504200四层平面图2504200950300办公室90办公室3002002503950 170025039505606060办公室3001 2 6 0300办公室。