深圳某工业园总公司战略实施方案节选

深圳某工业园总公司战略实施方案节选内容摘要：

均价 成交量 成交均价 成交量 成交均价 成交量 成交均价 成交量 成交均价 成交量 成交均价 成交量 成交均价 0901 — 4830 4934 5809 5734 8767 5991 7706 0902 6288 5655 5533 6039 6997 9119 6971 6747 0903 7374 6098 5624 6213 6357 9963 6493 6529 0904 7241 6468 5902 6238 6324 10140 7049 6557 0905 7906 6196 6002 6539 6252 10030 7468 6432 0906 7602 6489 6420 7046 7123 11040 7747 6978 0907 7608 6529 7407 8349 7432 11505 9034 7837 0908 10305 7269 7153 7906 6999 11237 7248 7299 0909 9097 6618 7525 8628 6918 10848 8063 10172 0910 10645 6923 7231 8806 6398 12796 8138 9595 0911 11683 7538 7819 8443 7289 12926 7987 9027 0912 12498 8019 7992 8981 10332 12418 7582 10223 1001 12304 9113 7440 9545 8706 18185 8004 9792 单位：万㎡、元 /㎡ 全市各板块备案量较大的是金山板块，作为新开发的住宅区，商品房推量及成交量占据大比例，均价也节节攀升。 北江滨板块由于资源缺乏，成交量一直保持低水平。 各板块在上一年中均价上涨幅度都比较大，其中市中心板块和北江滨板块由于地理资源的优越性及稀缺性，均价遥遥领先。 在售高端项目目前概况 片区 项目 已供应 面积 待推面积 主力产品 当前均价（元 /平米） 去化率 市中心 片区 世茂天城 215543 24940 三房 200 臻园 224000 235% 阳光白金瀚宫 77560 0 四房 256270 25000 72% 恒力城 43416 48240 二房 719 三房 127169 21000 85% 群升国际御园 107712 0 二房 7 三房 139144 二房 17000、三房 15000 364% 江滨片区 融侨观邸二期 87781 54808 四房 150184 1801 单元 25000、 0 05单元 19000 18三单元去化 61% 融汇江山 79119 0 四房 198220 ㎡ 16000 95% 三迪凯旋枫丹 120200 0 四房 200206 215000 149%、 25% 世欧上江城 32584 167416 三房 132149 119000、 616500 42% 公元道 1 号 449221 0 四房 219231 22020 70、 7 72去化 63% 未来两三年内高端供应量预计将近 180 万㎡ 今明两年楼市热点集中在市中心片区及江滨板块；项目周边地块竞争较大，如【中庚帝国大苑】、【融侨公馆】区域距离较近，同属于晋安区，客源相近，竞争较为激烈。 片区 项目 总建 容积率 项目定位 预计主力产品 推出时间 市中心片区 融侨公馆 91837 高档 三房 2020 年中 海晟地块 127234 中高档 三房 2020 年底 群升白马地块 99307 中高档 三房、四房 2020 年底 中庚帝国大苑 68022 3 中高档 三房 2020 年中 世欧塔头地块 125614 中高档 三房 2020 年中 万科白马地块 146723 高档 待定 2020 年初 江滨片区 江南水都 五、六期 高档 四房 1351四房 171180 2020 年中 亿力滨江 高档 三房、四房 2020 年底 永兴俪江 36432 高档 三房 112128 2020 年底 中庚江滨地块 93452 高档 三房、四房 2020 年初 合计 公寓竞争市场总结 观点一：加大土地供应量，以中心和郊区为主； 地块供应将以城中心改造地块，结合向城外延开拓，开拓新区地块，如东部新城、闽侯上街、南屿地块。 观点二：已成交产品以满足改善性需求为主； 近期片区成交产品中面积段以 90130 ㎡为主，总价段在 80180 万 为主。 目前主力均价集中 1000011000 之间，市中心与江滨高端项目均价 1600025000元之间。 观点三：未来两三年内高端供应量预计将近 180 万㎡； 高端项目集中在市中心及江滨板块；项目周边地块项目多以小盘为主，竞争压力不大如【中庚帝国大苑】、【融侨公馆】区域距离较近；项目主力竞争市中心及江滨片区，竞争压力大，其总体量达 180 万左右。 项目竞争分析 商业部分 福州近两年商业市场运行情况 07 年到 08 年底，由于受到国家相关政策调控的影响 ，市场步入滞销期，商业市场处于供远大于求的状态。 2020 年底国 家出台了一系列政策，给房地产行业带来利好消息，商业市场复苏，复苏时间比普通住宅来得晚点。 福州商业市场从 09 年 1 月至 10 年 1 月，累计新增供应 万平米，累计成交备案 万平米，去化率为 %，未来两年商业供应量约为 60 万平米，整体商业市场供销总体处于平稳状态； 商业市场供销总体处于平稳状 福州目前各片区商业价格情况 本案所处区域目前没有在售楼盘，二手店面出售价格在 45 万元 /平米之间，处于市区平均水平 福州现有商圈分布及未来新增商业分布 东区 东区商圈空白明显 东区开发成熟 ，人口发展较快，但目前成熟商圈仍处于空白状态； 未来的万达项目，由于地理位置处于边缘，仍难以覆盖到整个东区； 商业市场容量分析 福州人均商业面积比例较高，市场份额趋于饱和，但本案凭借东二环及地铁 3 号线的交通优势可辐射东二环沿线及东区板块合计近 50 万常住人口 福州人均商业面积超过 2 平方米，与国内其他主要城市比较处于较高比例，商业份额相对饱和，商圈竞争激烈。 北京 上海 深圳 宁波 武汉 杭州 东莞 福州 福州市区常住人口分布 本案 商业辐射范围 福州商业市场运行整体平稳， 09 年去化率 %； 福州商业价格稳定上升，目前王庄片区商业价格在 45 万元 /平米； 福州未来两年内商业供应量约 60 万平米，与 0 09 年持平； 东区商业布局零散，商圈尚未形成，本案存在建立东区新商圈的机遇； 本案拥有足够的商业规模，凭借成熟的区域环境、临近东二环、地铁 3 号线路的交通优势，有条件建立辐射整个东区近 60 万消费人口的东部新商圈。 商业市场环境调查总结 福州主要商圈现状 主要商圈 主要商业 商圈优势 商圈劣势 东街口商圈 （最成熟 的商圈） 东百、东方、大洋、金泰路、新华都 最早形成的商圈、福州人几十年形成的购物习惯、本土高端百货群聚 街道狭窄、交通拥堵、规划落后、购物环境纷乱 八一七路商圈 （培育中的商圈） 冠亚、盛世茶亭、群升国际 连接东街口与台江商圈、大片的翻新提供更好的购物环境，有承接、互补两大商圈的潜力 商业布局狭长、分散，群聚效应被消弱 台江商圈 （复苏的商圈） 中亭街、台江步行街、元洪城 传统的批发集散地、对仓山的辐射力强 缺乏高端商业、交通拥堵 万宝商圈 （成功的新商圈） 宝龙、万象 临近二环、充裕的停车位对有车族的吸 引力很大；一站式的休闲购物环境十分便利 主力百货缺乏凝聚力、竞争力 五一商圈 （没落的商圈） 正大广场、先施 人流量大、周边高档娱乐消费场所聚集 两端的商业被扩宽的五一路隔断，缺乏群聚效应 火车站商圈 （区域性商圈） 火车站商贸城、火车站地下商场、新华都 拥有火车站、汽车北站带来的庞大过往人流 人群、业态杂乱影响到商圈形象，商圈辐射面窄 老商圈饱和、拥堵、规划落后，城市交通提速为新商圈崛起带来机遇 商圈功能占比 主力百货 餐饮 娱乐 生活 精品店 东街口商圈 大 大 大 大 小 八一七路商圈 中 大 中 中 中 台江商圈 中 中 中 中 中 万宝商圈 中 大 大 中 小 五一商圈 弱 大 中 中 大 火车站商圈 弱 弱 中 中 小 福州主要商圈功能、型态比较 线型商圈：线型商圈布局主要是在路的两侧，长距离的步行让人在消费过程中感觉疲惫，同时商圈易受道路环境变动的影响； 点型商圈：分散的商业布局，消费路线易被道路隔断，商圈内商业的发展容易出现不均的局面，点与点之间互相带动的能力减弱。 通过对线型商圈、点型商圈存在的制约问题分析，可以发现：集中式面型商圈具有更强的群聚效 力 成熟的商圈应具备：主力百货、餐饮、娱乐、生活、精品店五大功能 福州商业发展趋势 商业因素 发展趋势 商业业态 越来越快的生活节奏让消费者由单纯的购物场所转向集购物、餐饮、娱乐、休闲一站式消费场所 商业形态 集中式综合体商业模式比零散的街区商业布局更具消费效率 商业交通 城市交通提速让临近二环沿线、地铁站点的区域比传统的市中心核心区域更加便利 硬件配套 私家车的迅速增长让拥有良好停车环境的商圈更有吸引力 商圈格局 多格局的商圈布局形成，传统商圈难以撼动但本地份额将减少，周边城市外来人群份额增加，新商圈会逐 步分化辐射区域消费群体脱离传统商圈 临近二环沿线或地铁站点、拥有良好停车条件、能够提供一站式消费的集中式商业新商圈将占有辐射区域更多的市场份额。 福州商业容量过于饱和，传统商业中心竞争激烈，随着城市发展，未来将出现一个中心多个副中心的商。