济南某商业项目市场调研报告

济南某商业项目市场调研报告内容摘要：

三季度商品住 房平均价格为 2281 元 /㎡，比上季度增长 %，比去年同季增长 %，平均递增幅度为 %；三季度二手住房的平均价格为 1733 元 /㎡，比上季度下降 %，比去年同季增长 %，平均递增幅度为 %。 二手住房价格除房策天下－天下地产人网上脑力风暴会 第 10 页 共 57 页 与上季度相比为负数外，同比增长幅度比商品住房高 ，平均递增幅度比商品住房高 个百分点。 另外，商品住房与二手住房平均价格之间的差别没有明显变化，依旧恒定在 1： 左右。 1985 2020214122812221173317571532142514151000150020202500300002 年3季度 02 年4季度 03 年1季度 03 年2季度 03 年3季度单位：元/ 平方米商品住房 二手住房 图 2 商品住房与二手住房均价走势示意图 另外，由于城市 新规划 的 实施形成大量拆迁户对 商品住房的空前需求 以及 二手房 市场仍未完全放开、 市场供应相对不足，以及商品房销售司法解释的出台，导致了二手房和新建商品房销售面积悄然发生了换位， 二手住房销售面积已从去年高于商品住房 万㎡（ 减 ）降至今年 9 月末低于商品住房 万㎡（ 减 ），其连续几年的榜首位置已回归商品住房。 （详见附表 2） 房策天下－天下地产人网上脑力风暴会 第 11 页 共 57 页 结论：商品房交易、投资两旺，显示了市民投资意识增强，不动产投资已成为市民闲散资金的主要出路。 图 3 2020 年 1~9 月各类住房销售面积构成情况 四、 2020 年经济发展展望 2020 年 1 月，规模以上工业增加值实现 亿元，同比增长 21%；居民消费价格指数同比为 ；社会消费品零售总额实现 ，同比增长 %，至 2 月份结束，累计实现。 依据 2020年整体经济运行态势及本年政府继续实施“大抓工业、抓大工业”发展战略，加快发展速度、调整优化结构，与城市相关的基础设施建设和工业投资力度继续加大，投资继续保持高速增长，汽车、住房、通讯产品以及旅游等新兴消费品正日益成为消费亮点、热点，消费结构升级步伐加快，现代服务业比重将逐渐提高。 据市统计局预测， 2020 年社会消费品零售总额将增长 %，城市市区居民人均可支配收入可达到 12020 元，社会经济发展前景依然看好。 结论：社会的持续高速发展及人民消费结构的不断升级、可支配收入的增多，给中高档商品零售业及现代服务业提供了极大的市场机会。 房策天下－天下地产人网上脑力风暴会 第 12 页 共 57 页 第二部分 济南市市区商业调研 一、济南市商业物业综述 （一）济南市近期商业发展历程 上世纪 90 年代中期以前， 济南 市民的主要购物场所是 “ 六朵金花 ” ：济南 百货、大观园、人民商场、济南华联、山东华联、济南一百。 “六朵金花”无一例外是大而全的百货店。 大到家具，小到一根针，在一 个店里就可以买全。 1996 年崛起的银座商城 及 1997年 出场的贵和购物中心率先向传统商业模 式发出了挑战，把专业店搬进商场。 以三联家电为代表的各种专业商场、专卖店也在济南遍地开花，传统百货店遭到严重挑战，大部分客流被分流。 “超市要革百货的命”，在一定程度上概括了济南商业第二轮洗牌的演化过程。 世界购物广场的出现，如原子裂变般释放出巨大能量，不少有外省资金以及外埠管理背景的企业接踵而至，纷纷来到济南开办超级市场，新国道、万嘉隆、绿地、将军惠员、大润发、上海联华等如雨后春笋。 两个回合下来，不少曾经辉煌的济南本土 商号逐渐淡出。 第一回合中，老字号的济南第一百货出局；第二回合，开“平价商场”先河的中兴商厦、曾是中国企业 500 强的济南国贸大厦相继出局， 济南最早的百货店 —— 济南百货大楼也是元气大伤。 我国加入世贸组织的同时，最新一轮的济南商战才是真正较量的开始。 首先是业态升级大战。 集购物、休闲、娱乐和饮食于一身的银座地下购物广场，自 2020 年开业至今持续火爆，一站式的超级购物模 式这种新兴的第三代商业形态不断叫响泉城。 随后上海联华、北京国美等省外实力商家及沃尔玛、家乐福等国际零售巨头及纷纷抢址济南，构建以济南为大本营的房策天下－天下地产人网上脑力风暴会 第 13 页 共 57 页 商业发 展新版图。 随着济南 与 16 个地级市全部实现高速公路贯通 ， 使整个山东形成 了以济南为中心的半日生活圈，半日生活圈的形成，以及《济南市城市总体规划》、《济南市商业网点发展规划》的出台，优化资源，调整结构，大大提升了济南的商业竞争力。 （二）济南市商业发展现状 济南商业、餐饮业蓬勃发展。 2020 年全市商品交易市场总数达 713 处，其中城市市场 229 处，农村市场 484 处，市场成交额达 亿元，社会消费品零售总额 亿元。 同时，以连锁商业为重点的现代经营形式和营销方式迅速崛起，2020 年底，全市共建连锁公 司 27 家，连锁超市、便利店 820 多家，经营面积达 10 多万平方米，成为商业流通业最具成长性的业态形式。 目前，形成了市区中部以泉城广场为中心聚集了银座、大润发、三联、苏宁、贵和、百大等大卖场；联华、大润发、新一佳、济南华联等环布在城市四周，形成了济南市新的商业格局。 济南餐饮业历来兴盛，鲁菜最为流行，其他菜系的餐馆也随处可见。 小巷深处的传统名吃与风格独特的精美西餐相映成趣，成为济南餐饮业的一道亮丽风景线。 济南零售业中的重要组成部分 —— 百货业由于原有计划经济的烙印太深，历经多年发展，普遍呈现不景气，与之形成 反差的是各色超市快速发展。 在面对外来竞争压力的情况下，纷纷以服务为先导，求变求新，出台多项刺激消费的措施、办法，增强自身市场号召力。 在老百货业没落的同时，以银座、贵和为首的百货新生力经过近几年的迅猛发展，现已成为山东省知名商业品牌企业，具有极大的市场号召力。 国际零售巨头改变省城商业版图。 随着沃尔玛、家乐福这些国际巨头的真正出现，济南面对面的商业国际竞争开始进入白热化阶段。 （三）济南市区几大商业区 济南市商圈格局表现出以全市级商业中心泉城路 — 经四路商业区为龙头，经二路商业区、花园路商业区、北园路商业带房策天下－天下地产人网上脑力风暴会 第 14 页 共 57 页 等多个商业区割据的态势。 泉城路商业区 泉城路东起青龙桥，西至泺源桥，北通太平寺巷、高都司巷，鞭指巷、省府前街、县东巷、县西巷；南接旧军门巷、榜棚街、卫巷、舜井街、历山西街，全长 1560 米，毗邻大明湖、趵突泉、泉城广场、黑虎泉等诸多景点，相连芙蓉街、曲水亭古城区。 泉城路历来是济南繁华的中心商业区，商家云集，名店众多，是泉城东西向发展的主轴，有“十字金街”’之地位，是一条具有购物、交通、休闲、旅游、文化五大功能的准步行商业街。 泉城路商业区位于城市中心地带，集中了各类商业形态，客户群范围广泛，以白领为主。 作为济南市最古老的商业街，泉城路不仅吸引了庞大的济南消费群体，同时还作为一个大型的旅游文化商业中心接纳了大量的旅游消费者。 目前，泉城路商业业态分布改造时 划定 的 5 个主题经营区， 虽有所出入，但基本上还是保留了这五大经营区的总体格局。 详见附表 21：泉城路业态分布情况表。 原有 5 个主题经营区分别为：以三联商厦为中心的家电经营区；分别以济南百货大楼和贵和为中心的两个百货、休闲经营区；以金街 IBO 和舜井街东侧地区为主的两个时尚服饰商品经营区；以齐鲁金店为中心的黄金珠宝首饰商品经营区；芙蓉街至舜井街地区精品服饰经营区。 经过两年的市场洗礼，这五个主题经营区又增加了诸如美国加州牛肉面大王、千百味日式快餐、意诺自助比萨、必胜客自助比萨、大快活快餐等餐饮业，梦莱茵婚纱摄影、浪漫经典婚纱馆、时尚新娘婚纱摄影、金夫人婚纱摄影等婚纱摄影专业店，新东方、精益、宝明斋、亨得利等眼镜店。 无可讳言的是，由于区域规划设计、步行街商业建筑单体与交通组织存在的缺陷，加以政府管理方面存在的部分问题，泉城路现有商业业态分布比较零散，无法形成一个较为集中的商业区域，整体形象与品牌效益未能达到最佳，竞争力相对较弱，已 严重制约了泉城路商业区商业业态、人气及 发展空间。 图 4 泉城路商业街骑楼建筑形式及后街建筑人流稀少的景象 房策天下－天下地产人网上脑力风暴会 第 15 页 共 57 页 经二路商业区（华联商业区） 以华联、嘉华为主体构筑的经二路商业街已成为省城西部的一条商业金街，是槐荫区的商业中心。 周围近千平方米的区域，已有数十家服装、鞋类专卖店，还有肯德基、麦当劳、永和豆浆等多家中、西式快餐店，另外，该区域的小商品批发市场在全省乃至国内都发生业务往来。 以百货、购物中心、小商品批发市场为商业核心，包括专业市场、专卖店 (以服装、鞋业为主 )、风味小吃、特色烧烤等，基本上涵盖各种业态形式，人气较旺。 图 5 经二路嘉华 购物广场 经四路商业区 济南传统商业区，以人民商场、大观园、地下人防商城为代表，人民商场、大观园均为大型百货，洋快餐（肯德基、麦当劳、米力乃、开心汤姆）、风味小吃、大观影院、中国影院、保龄球、游艺厅点缀其中，人流量较大。 以中低档消费为主，服装、鞋业、日用品为主要消费品。 图 6 经四路东段北侧商业门头及人民商场 花园路商业区 花园路中段道路改造工程的完成带动了该区域商业的发展，在这里拥有济南市区最大的酒吧一条街、洪楼教堂、山东大学东校区，历史文化的沉淀及现代时尚潮流的涌入，为该区域增添了独有的文化休 闲特色。 经一路延长线道路改造工程的实施，联动济南东、西两大传统商业区；大润发超市、国美电器及其它品牌店的成功进驻，必将迅速带动该区域商业的快速发展。 图 7 花园路海蔚商业广场及富翔天地商业街东段 北园大街商业带 房策天下－天下地产人网上脑力风暴会 第 16 页 共 57 页 北园大街商业带是家居、建材类专业市场的聚集地，餐饮、娱乐业均较发达，新国道超市，银座购物广场北园店、国美电器北园店、新一佳超市的聚集，使得这一区域商业业态更为多样。 随着北园立交的建成通车，该区域交通环境进一步改善，商业前景广阔。 表 2 济南商业区比较分析 商业区 地理位置及交通 商业区地位 商业核心 商用物业租赁价格 出租率 消费群来源 泉城路 商业区 济南市中心区，交通、商贸中心 零售业绝对领头羊，市级商业中心 购物中心、大型超市、品牌店 大型商场一般以联营方式扣点 2030%作为租金；一般商场租金约 250 元 /月；售价 15 万 80%左右 全市市民、外地游客、客户群范围广泛 经二路 商业区 区域中心，交通便利 二级商业区，西部区域商业中心 购物中心、大型超市、大型小商品批发市场 大型商场一般以联营方式扣点约 20%作为租金；一般商场租金约 150 元 /月 90%以上 西部槐荫区、天桥区居民 经四路 商业区 交通便利 传统中央商业区 大型百货 大型商场一般以联营方式扣点约 20%作为租金；一般商场租金约 180 元 /月 95%左右 全市消费者 花园路 商业区 区域中心，交通便利 二级商业区，东部商业中心 超市，咖啡店、酒吧集中区域 一般商场租金约 200 元 /月 90%左右 历城、历下区居民 北园大街商业带 主要的交通枢纽 二级商业区，专业市场聚集地 家居、建材类专业市场 一般商场租金 100 元左右 /月 85%左右 鲁中（家居建材），周边居民（超市） （四）济南主要商业物业比较 表 3 济南主要 商业物业比较 物业名称 位置 规模 (㎡ ) 业态形式 租售价格 (不含进场费 ) 经营方式 档次 经营范围 车位 房策天下－天下地产人网上脑力风暴会 第 17 页 共 57 页 万达购物广场 泉城路西端 约 5 万 超市、专业店、专卖店 F1 售价： 万元 F1租价：约 300 元 /㎡ /月 一层自营 二 四层联营 高档 生活用品、家居、品牌服装 143 个 银座商城 泺源大街与佛山街 5 万 百货商场 扣点约 20%作为租金 联营 中高档 生活用品、时尚用品 约 240个 贵和购物中心 泉城路中段 万 百货商场 扣点约 25%作为租金 联营 高档 高档用品 约 35 个 嘉华购 物广场 经二纬九 4 万 摩尔 扣点约 20%作为租金 统一经营 中高档 精品、生活用品、 约 300个 百脑汇 山大路 124号 万 专业商场 租价： 120 元 /平方米 /月 统一经营 中高档 电子等科技产品 200 余个 大观园商场 经四纬二路 万 百货商场 扣点约 15%作为租金 联营 中低档 百货 约 50 个 国美电器商城 花园路中段 万 家电连锁 租价： 1。