资产评估学第1讲资产评估总论讲座(编辑修改稿)

资产评估学第1讲资产评估总论讲座(编辑修改稿)内容摘要：

置成本，仅考虑了价格变动因素，因而确定的是复原重置成本；而重置核算法既考虑了价格因素，也考虑了生产技术进步和劳动生产率的变动化因素，因而可以估算复原重置成本和更新重置成本。 （ 2）物价指数法建立在不同时期的某一种或某类甚至全部资产的物价变动水平上；而重置核算法建立在现行价格水平与购建成本费用核算的基础上。 一项科学技术进步较快的资产采用物价指数法估算的重置成本往往会偏高。 物价指数法和重置核算法也有其相同点，都是建立在利用历史资料基础上。 中国最大的管理资料下载中心 (收集 \整理 . 部分版权归原作者所有 ) 第 19 页 共 144 页 ， 也称生产能力比 例法。 这种方法是寻找一个与被评估资产相同或相似的资产为参照物，计算其每一单位生产能力价格或参照物与被评估资产生产能力的比例，据以估算被评估资产的重置成本。 计算公式为： 被评估资产重置成本 =（被评估资产年产量 /参照物年产量）参照物重置成本 前提条件和假设是资产的成本与其生产能力成线性关系，生产能力越大，成本越高，而且是成正比例变化。 由于规模经济效益作用的结果，资产生产能力和成本之间只成同方向变化，而不是等比例变化。 计算公式参照教材 x是一个经验数据 ， 成为规模经济效益指数 ，一般介于 ~1之间。 在用成本法对企业整体资产及某一项同类型资产进行评估时，为了简化评估业务，还可以采用统计分析法确定某类资产重置成本。 第一，在核实资产数量的基础上，把全部资产按照适当标准化分为若干类别。 第二，在各类资产中抽样选择适量具有代表性资产，估算其重置成本。 第三，依据分类抽样估算资产的重置成本额与帐面历史成本，计算出分类资产的调整系数。 根据调整系数估算被评估资产的重置成本。 （五）实体性贬值、功能性贬值、经济性贬值及其估算 中国最大的管理资料下载中心 (收集 \整理 . 部分版权归原作者所有 ) 第 20 页 共 144 页 实体性贬值的 估算，一般可以采取以下几种方法： （ 1）观察法。 计算公式为： 资产实体性贬值 =重置成本（ 1成新率） （ 2）使用年限法。 资产的实体性贬值 =[（重置成本 预计残值） /总使用年限 ]实际已使用年限 ①预计残值是指被评估资产在清理报废时净收回的金额。 在资产评估中，通常只考虑数额较大的残值，如残值数额较小可以忽略不计。 ②总使用年限指的是实际已使用年限与尚可使用年限之和。 计算公式为： 总使用年限 =实际已使用年限 +尚可使用年限 实际已使用年限 =名义已使用年限资产利用率 名义已使用年限 是指资产从购进使用到评估时的年限。 实际已使用年限是指资产在使用中实际损耗的年限。 实际已使用年限与名义已使用年限的差异，可以通过资产利用率来调整。 资产利用率计算公式为： 资产利用率 =截至评估日资产累计实际利用时间 /截至评估日资产累计法定利用时间 100% （ 3）修复费用法 利用恢复资产功能所支出费用金额来直接估算资产实体性贬值的方法 2. 功能性贬值及估算 功能性贬值是由于技术相对落后造成的贬值。 功能性贬值的估算可以按下列步骤进行： （ 1）将被评估资产的年运营成本与功能相同但性能更好的新资 中国最大的管理资料下载中心 (收集 \整理 . 部分版权归原作者所有 ) 第 21 页 共 144 页 产的年运 营成本进行比较。 （ 2）计算二者的差别，确定净超额运营成本。 净超额运营成本是超额运营成本扣除所得税以后的余额。 （ 3）估计被评估资产得剩余寿命。 （ 4）以适当的折现率将被评估资产在剩余寿命内每年的超额运营成本折现，这些折现值之和就是被评估资产功能性损耗（贬值），计算公式为： 被评估资产功能性贬值 =∑（被评估资产年净超额运营成本折现系数） 此外，功能性贬值的估算还可以通过超额投资成本的估算进行，计算公式为： 功能性贬值 =复原重置成本 更新重置成本 3. 经济性贬值及其估计 经济性贬值是由于外 部环境变化造成资产的贬值。 经济性贬值率 =100% [1（资产预计可被使用生产能力 /资产原设计使用能力） ]x x为功能价值指数，多采用经验数据，一般在 ~ （六）运用成本法评估资产的步骤 ,并估算重置成本。 （七）资产评估方法的关系 资产评估方法很多，各种方法都有其各自的特点。 同时，这些方法之间又是互相关联的。 研究资产评估方法的特点，并分析比较各种 中国最大的管理资料下载中心 (收集 \整理 . 部分版权归原作者所有 ) 第 22 页 共 144 页 方法之间 的联系和区别，对于选择资产评估方法具有重大意义。 评估方法是实现评估目的的手段。 评估基本目的决定了评估方法间的内在联系。 而该联系为评估人员运用多种评估方法评估同一条件下的同一资产，并做相互验证提供了理论依据。 但是，运用不同的评估同一资产，必须保证评估目的、评估前提、被评估对象状态的一致，以及运用不同评估方法所选择的经济技术参数合理。 多种方法得出的结果应该趋同。 各种评估方法是对评估对象在一定条件下的价值的描述，他们之间是有内在联系并可相互替代的。 但是，各种评估方法都有自成一体的运用过程，都要求具备相应的信息基础，评估结论是从某一角度反映资产的价值，所以，各种方法之间是有区别的。 评估人员应该具备选择最直接、最有效的评估方法完成评估任务的能力。 （八）资产评估方法的选择 资产评估方法的选择主要应考虑下面因素： ，评估时的市场条件，被评估对象在评估过程中所处的状态，以及由此所决定的资产评估价值类型相适应。 、理化状态等因素的制约。 评估对象是单项资产还是整体资产，是 有形资产还是无形资产等，往往要求不同的评估方法与之相适应。 同时，资产评估对象的状态不同，所要求的评估方法也往往不同。 经济技术参数能否收集的制约。 中国最大的管理资料下载中心 (收集 \整理 . 部分版权归原作者所有 ) 第 23 页 共 144 页 总之，在评估方法的选择过程中，应注意因地制宜和因事制宜。 但是，不论选择哪种评估方法进行评估，都应保证评估目的、评估时所依据的各种假设和条件与评估所使用的各种参数数据，及其评估结果在性质和逻辑上的一致。 在运用多种方法评估同一评估对象时，要确保运用不同评估方法所得到的评估结果的可比性和相互可验证性。 资产评 估学第 4讲资产评估程序讲座 一、资产评估程序的定义和分类 （一）资产评估程序的定义： 资产评估程序是指资产评估机构和人员执行资产评估业务、形成资产评估结论所履行的系统性工作步骤。 资产评估程序由具体的工作步骤组成，资产评估具体程序或工作步骤可不同，但资产评估基本程序是相同或相通的，可以适用各种类型的资产评估业务。 狭义上的资产评估程序开始于资产评估机构和人员接受委托，终止于向委托人和相关当事人提交资产评估报告书。 广义的资产评估程序则开始于承接资产评估业务前的明确资产评估基本事项，终止于资产评估报告书提交后的 资产评估文件归档管理。 （二）资产评估程序的分类：资产评估程序根据不同的标准可以有不同分类。 根据各工作步骤的重要性，资产评估程序通常包括以下主要环节： 中国最大的管理资料下载中心 (收集 \整理 . 部分版权归原作者所有 ) 第 24 页 共 144 页 （三）资产评估程序的重要性 资产评估程序应当以资产评估机构和人员为主体，反映它们为执行资产评估业务、形成资产评估结论所必须和必要履行的系统工作步骤。 资产 评估程序的重要性如下： 、提高资产评估业务质量的重要保证 、保护自身合法权益、合理抗辩的重要手段之一。 二、资产评估具体程序 （一）明确资产评估业务基本事项 明确资产评估业务基本事项是资产评估程序的第一个基本环节，包括在签订资产评估业务约定书之前的一系列基础性工作，对资产评估项目风险评价、承接与否以及资产评估项目的实施有意义。 具体如下： 方基本状况：相关当事人主要包括：资产占有方、资产评估报告使用方、其他利益关联方等，在可能的情况下还应要求委托人明确资产评估报告的使用人或使用人范围以及资产评估报告的使用方式。 ：应尽可能细化资产评估目的，说明资产评估业务的具体目的和用途，避免笼统 ：资产评估机构和人员应当特别了解有关评估对象权利受限状况。 中国最大的管理资料下载中心 (收集 \整理 . 部分版权归原作者所有 ) 第 25 页 共 144 页 ：应在明确资产评估目的基础上，恰当确定价值类型，并确信所选择的价值类型是否适用于资产评估目的 ：明确资产评估基准日，并确信资 产评估基准日有利于资产评估结论有效地服务于资产评估目的，减少和避免不必要的资产评估基准日期后事项。 确定是否承接资产评估项目要考虑下面因素： ，分析执业风险； 、人员的专业胜任能力及相关经验 、人员的独立性，确认与委托人或相关当事方存在现实或潜在利益冲突 （二）签订资产评估业务约定书 ：资产评估业务约定书是资产评估机构和委托人共同签订的，以确认资产评估 业务的委托与受托关系，明确委托目的、被评估资产范围及双方权利义务等相关重要事项的合同。 ： （ 1）资产评估机构和委托方名称 （ 2）资产评估目的 （ 3）资产评估对象 （ 4）资产评估基准日 （ 5）出具资产评估报告的时间要求 （ 6）资产评估报告使用范围 （ 7）资产评估收费 中国最大的管理资料下载中心 (收集 \整理 . 部分版权归原作者所有 ) 第 26 页 共 144 页 （ 8）双方的权利、义务及违约责任 （ 9）签约时间 （ 10）双方认为应当约定的其他重要事项 （三）编制资产评估计划 资产评估计划是资产评估机构和人员为执行资产评估业务拟订的资产评估工作思路 和实施方案，对合理安排工作、工作进度、专业人员调配、按时完成资产评估业务具有重要意义。 资产评估计划应当涵盖资产评估工作的全过程。 编制资产评估计划应当重点考虑以下因素： 、资产评估对象状况 、资产评估项目的规模和复杂程度 、行业特点、发展趋势 、类别、数量及分布状况 、诚信状况及提供资料的可靠性、完整性和相关性 、经验及专业、助理人员配备情况 （四）资产勘查 资产评估机构和人员执行资产评估业务，应当对评估对象进行必要的勘查，包括对不动产和其它实物资产应当进行必要的现场勘查。 （五）收集资产评估资料 资产评估机构和人员所收集资料的全面、详实、深度、广度及来源的可靠性与否很大程度上体现资产评估机构和人员的执业能力。 资料收集工作是资产评估业务质量的重要保障。 是评定估算的基础 中国最大的管理资料下载中心 (收集 \整理 . 部分版权归原作者所有 ) 第 27 页 共 144 页 （六）评定估算 评定估算主要包括以下具体工作步骤： ；确定其可靠、相关和可比信息。 ；有成本 法、市场法和收益法 ； ； 资产评估机构人员应当对所收集的资产评估资料进行充分分析，确定其可靠性、相关性、可比性。 理论上在任何资产评估项目中，资产评估人员都应当考虑成本法、市场法和收益法三种方法的适用性，若不采用某种资产评估基本方法，资产评估人员应当予以必要说明。 对宜采用两种以上资产评估方法的评估项目，应当采用两种以上的资产评估方法。 （七）编制和提交资产评估报告书 资产评估机构人员在执行了必要的资产评估程序、形成资产评估结论后，按有关资产评估报告 的规范编制资产评估报告书。 资产评估报告书基本内容包括： （八）资产评估工作档案归档 资产评估机构和人员在向委托人提交资产评估报告书后，应当将资产评估工作档案归档。 利于资产评估项目备查、资产评估机构和人 中国最大的管理资料下载中心 (收集 \整理 . 部分版权归原作者所有 ) 第 28 页 共 144 页 员业务水平的提高，同时按国家有关规定对资产评估工作档案进行保存、使用和销毁。 三、执行资产评估程序的基本要求 的范围内，建立、健全资产评估程序。