江苏灌云县房地产市场调研报告房市分析(编辑修改稿)

江苏灌云县房地产市场调研报告房市分析(编辑修改稿)内容摘要：

建的市民休闲广场近邻，前面紧邻城市规划大动脉 —— 迎宾广场，交通条件非常便利。 户型设计： 103． 7 平米 平米 平米 平米 平米 平米 平米 销售价格： 1638 元 /㎡ 1968 元 /㎡ 别墅： 1969 销售手段：分期营销 营销策略：广告营销、销售中心情景营销 销售状况：一期 2\3\4 层基本售磬，其他楼层和别墅尚有半数选择空间 销售周期：已经销售 1 年 项目优势 中国最大管理资源中心 中国最大管理资源中心 处于城市新区， 是未来城市发展中心 项目体量大，是首家提倡江南园林的社区 项目南对 324 省道和正在兴建的市民广场 ,北靠灌云联合客运站和规划中的汽车总站 项目与新市政中心距离较近 ,能够接受新区转移带来的利好 建筑形态丰富，户型设计多样 ,能够让消费者拥有相当多的选择空间 项目缺点 本案位于城市新区，受新区发展进程的限制 ,目前各类配套均不是很理想 本案周边为规划中的住宅中心 ,随着城市发展的进程 ,项目面临着更多的竞争对手 随着老区和新区楼盘的进一步开发 ,各类楼盘的可比性逐步展示出来 ,给项目造成相当的压力 营销人员的谈客技术不是很理想 ,不能够有效的说服入场参观人员 项目的营销手段相当比较单一 ,诉求对象表象化 诉求主题： 城士风光 怡景花城 ,盛开的花城 ,盛开的生活 怡景花城 ,用美景倾力打造 诉求重点： 地段 \交通 \城市规划 \户型 \景观 主诉卖点： 优雅环境 ,生活乐园 户型 营销点评： 主题诉求比较单一 ,凌乱而且深度不够 营销状态不是很理想 ,不能够很好的把握谈客心理 项目名称： 馨福嘉园 背景资料 开发商： 连云港苏浙置业 营销企划 :南京华坤 项目地址： 西苑中路 项目定位：首席全景园林社区 联系电话： 0518 8882888 8882889 项目概况 概述：该项目是苏浙置业在灌云开发的首个景观住宅，为苏浙置业在灌云的进一步发展奠定了基础，为苏浙集团二期 25 万平米项目 —— 溢彩馨都的开发奠定了基础 建筑形态： 多层、沿街底商 总体规模： 占地近 48899 平米，建筑 71110 平米 建筑环境：本项目位于新区政府旁边，与新的市政中心，东越国际大酒店相邻 户型设计： 二房二厅： 68 平米 86 平米 三房： 平米 平米 平米 销售价格： 三层： 1328 元 /㎡ 1668 元 /㎡ 一次性付款折扣率为 销售手段：一房一价 营销策略：广告营销、销售中心情景营销 销售状况：四层以下全部售磬，五、六层尚有可选择空间 销售 周期：销售两年 项目优势 近邻政府办公处，地段发展前景可观 中国最大管理资源中心 中国最大管理资源中心 项目建筑造型方圆有致，便于营造个性空间 中心景观建设与建筑形态布局鲜明 小区周边公建设施逐步完善 ,星级酒店 \政府办公楼 \温州商贸城等大型公建项目近在咫尺 项目缺点 前面近靠检察院与电视台 ,小区视野被遮拦 北面紧邻尚未开发大伊山山区 ,周边环境比较单薄 诉求主题： 首席全景社区 灌云新区第一盘 一园一天下 ,一户一名门 领舞新区 \荣耀灌云 诉求重点： 周边配套 \周边风景 \户型 \概念 \产品建设理念 \前景规划 主诉卖点：全景园林社区 营销点评： 诉求对象不明确 ,诉求方式较单一 主题诉求不透彻 ,营销人员素质不理想 二 \主要在建商业项目分析 项目名称：温州商贸城 背景资料 项目地址：西苑南路 (新县政府对面 ) 项目定位：灌云首座批发零售复合型建材家居商贸基地 联系电话： 0518 8885888 8885999 开发商： 江苏华景投资实业公司 行销企划 :上海众晟 项目概况 建筑形态： 内铺为主，办公兼之、小高层酒店 总体规模： 项目占地 16000 平方米，规划总建筑面积 200000 平方米 建筑环境：本项目位于城市发展新区，比邻行政中心 分割 设计： 45— 200 平米自由分割与独立分割相结合 主力分割面积 80 平米 底层挑高 米 一 \二两层连售 销售价格： 沿街 5000 元 /㎡左右 内街 3000元 /平米左右 (营销人员预计价格 ) 销售手段：尚未对外销售 营销策略：广告营销、销售中心情景营销 项目优势 是灌云首家地域性专业市场 近邻市政中心 有专业的招商计划 商业配套与建筑形态相融有度 有一定的专业市场操作经验 目标定位清晰 项目缺点 位于新区 ,区域消化能力受影响 中国最大管理资源中心 中国最大管理资源中心 周边储备土地丰富，土地规模化开发红火，竞争激 烈 诉求主题： 财富传奇 掌控财富之道 跟着浙商赚钱去 诉求重点： 地段位置 \市场前景 \交通条件 \一站式消费理念 \区域发展潜力 \产权店铺 主诉卖点：大手笔 \大气魄 ,打造 20 万平米商业巨契 营销点评： 销售人员有一定的专业度 ,对于专业市场的营销把握较为理想 宣传方式较为单一 三、目前商住主要建筑项目分析 项目名称：富园广场 背景资料 开发商： 连云港市富园房地产开发有限公司 项目地址：胜利中路 (县政府所在地东侧 ) 项目定位：一站式休闲购物中心 联系电话： 0518 8896888 8896999 项目概况 项目概况：项目位于传统商业街区胜利路中段 ,与原县政府近邻 建筑形态： 小高层 \多层 \商业中心 \沿街店面 建筑环境：处于灌云商业核心地段 ,周边环境完善 销售价格： 未定 户型设计 :中户为主 (110 平米左右 ) 小高层户型设计以卧室朝南为主 销售手段：开盘前设定优惠方式 付款方式 :一次性付款 营销策略：广告营销、销售中心情景营销 销售状况：未开盘 项目优势 地块地处老城中心，交通便利，配套齐备 项目以“商住”联合，商业出售对于利润的获取有相当的空间 项目区域可开发的土地已经相当稀缺 ，项目销售优势明显 开发面积小，销售周期短 项目缺点 商住联合开发的住宅价值不是很理想 处于城市中心，住宅环境不是很好 诉求主题 ： 城市核心地段 ,投资创富领地 诉求重点： 地段 \开发商品牌 \户型 \建筑形态 (第一小高层 )\物业管理 \周边配套 \业态定位 \景观 \商业管理 \商业运营模式 \产品 \概念 主诉卖点：商业运营模式 \概念 \建筑形态 营销点评： 中国最大管理资源中心 中国最大管理资源中心 有一定的商业运营意识 ,诉求比较合理 营销人员对项目结构认识不够 ,项目知识缺乏 四、主要商业街调查分析： 街区名称：中大街 街区概 述：中大街是目前灌云最繁华也是传统的商业核心地块，周边吸纳了大量休闲娱乐品牌和繁华业态 街区主要建筑：金事达购物中心、时代超市、锦绣中华商贸城、海之舟大酒店、月亮书城、金海湾大市场、人民剧场 街区主要品牌： 主要休闲品牌：阿里巴巴音乐中心、 SOS 酒吧、马士健健康俱乐部、人民剧场、跆拳道馆 主要鞋服品牌：广州牛仔、转折点、红蜻蜓皮鞋、意尔康、新 .SIZA 尺度、雅鹿、今利来、奥沦、李宁、雅戈尔、七匹狼、劲霸、波司登、乔丹 主要餐饮食品品牌：金手指蛋糕城、玉米人、巧媳妇粥世界 大型商超：金事达购物中心、时代超市、 锦绣中华商贸城、苏宁电器、金海湾购物中心 其他品牌：天姿美容、美宝莲专卖、粉佳人摄影、巴黎时尚摄影、美杰婚纱摄影 街区环境点评： 街区已经形成以大型商超和娱乐休闲、品牌购物为主体的综合型繁华商业街 街区以中大街中南部为主要消费枢纽，并进一步向胜利路两端延展的商业气候 街区已经形成以中大街为核心，以内街运营为辅的大型商业运营基地 街区的业态已经形成良性的综合商业效应，形成规模商业氛围 街区经营点评： 以生活类品牌消费街区为主，以主力行业购物中心和休闲娱乐中心为衬托的业态组合显示出一定的规模效应 街区形成以沿街 店面为主，内街为辅的综合商业运营基地，既能够保障商业的外观性，又能够切合商业的内容性 街区拥有城市唯一一家大型酒吧 —— SOS 风暴酒吧，以夜经济对应日经济，形成良好的补充效果 街区拥有全城仅有的两家大型特色餐饮品牌 —— 玉米人、巧媳妇，对街区经济良性循环提供了基础 街区业态组合的优良性避免了业态冲突带来的商业风险性 街区店铺价格抽调： 注： 调查显示，目前中大街店铺所有者一般都存在“持铺待涨”心理。 因此，该区域店铺很少有人愿意出售，形成目前仅租不售的局面。 该街道金海湾购物中心处价位是目前该区域最高的，最高租金达 100 元 /平米 SOS 酒吧是目前灌 云的唯一酒吧休闲品牌，虽然存在很多与酒吧不匹配的弊端，但是其生意却相当火爆 五、运营惨淡商业街： 街区名称：伊新商业步行街 店铺名称 位置 营业面积（平米） 出售价格（元 /平米） 出租价格（元 /平米） 福彩店面 中大街与胜利路交汇处 30 5000 40 元 千喜沐浴王旁店面 中大街区域沿盐河区 30 5600 总 8000（ 22） 中大街北面店面 红蜻蜓旁 30 7600 总 30000（ 83） 大事利鞋业 金海湾一楼 30 8500 35000（ 97） 中国最大管理资源中心 中国最大管理资源中心 街区位置：伊山路南面 街区定位：灌云现代化步行街 街区概况： 街区整体建筑风格还不错，步行街的整体布局还算可以，整个街道完全按照步行的规则布局 街区建筑为两排不同年代兴建的建筑组合，北面兴建的为 98年建筑，南面为 05年兴建的 北面为一层沿街店面，南面为二层连卖店面 街区目前经营惨淡，很多店铺大门紧锁，挂出转让的招牌 街区没有形成统一的风格，没有合理的业态配比，业态组合相当混乱，电动车 、化妆品、鞋服、机电产品等各自为政，未能很好的提升街区竞争力 街区店铺价格调查： 店铺位置 面积大小（平米） 店铺类型 租金 （元 /平米） 出售价格（元 /平米） 南面街道入口 100 上下连层 20000 5600 元 北面中心位置 30 一层 8000 5400元 南面中心位置 45 上下连层 12000 6000 万 六、其他街区价格对比： 七、小结： 灌云的城市商业运营体系已经初现雏形，并且逐步向精细化发展。 以中大街为主的传统生活类商业中心与新区为主的专业化市场如何进行合理调配，是未来时间里商业运营者需要思考的问题。 传 统商业的压力并不在于新区商业的发展。 相反，新区商业的发展将更有效促进传统商业街区的整体升级，并净化传统商业街区的生活商业类型，为打造全新的生活类商业巅峰而奠定基础。 传统商业街区的运营者也应该透彻分析城市发展规律和经济发展形式，及时更新产品定位，给传统街区一个更有利于发展的蓝图，构筑灌云的“王府井”。 店铺名称 位置 面积（平米） 出售价格（元 /平米） 出租价格（元 /平米） 东城水岸沿街店面 项目对面 60（连层） 4800 未知 金陵御花园沿街 人民路 60（连层） 一层 6400 二层 2900 未知 馨福嘉园沿街 西苑路 60（连层） 5800 未知 大事利鞋业。