江苏兴化五里东路住宅项目市场调研报告word公寓住宅(编辑修改稿)

江苏兴化五里东路住宅项目市场调研报告word公寓住宅(编辑修改稿)内容摘要：

地产预测  住宅的投资和供应量将持续增长。  房地产的有效需求量也将持续增加。  房地产价格可保持大体上的稳定或有缓慢增幅。  市场中，经济适用房在国家政策的扶持下，在旺盛的市场需求中将继续保持强劲的增长态势。  高品质楼盘在良 好的性价比下，其楼盘个性将成为吸引购房者的重要因素。  市场投放项目价位集中，其同质化现象严重，市场竞争非常剧烈。  城乡购买客户将成为兴化楼盘主要消费群体。 三、 兴化 房地产市场特征： 市场总体特征如下： 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 房地产热已然形成，住宅集中开发新城区，目前在售楼盘大多销售良好； 房产中介市场呈活跃状态，与新区大量楼盘供应有关； 部分楼盘售楼处乱、差，不注重售楼处环境，且房地产代理公司素质明显底下； 部分楼盘 户型设计没有新颖化，规划比较单调 (大多一梯二户设计 )； 已开发楼盘不注重楼盘的档次化、外立面涂料色彩老化，不新颖； 部分房地产企业开发楼盘不注重小区景观设计，不注重小区会所建造；即便有会所，但其内容和功能均为差强人意而设； 新开个案的规划比以前有了很大的改善，但其造景思路比较简单，对小区规划的理念停留在单一住房刚性需求上； 新开楼盘较注重楼盘的档次化，注重楼盘外里面色彩； 市场对车位的概念为购买型； 当地客户的购房概念比较倾向于多层，对小高层、高层建筑的抗性较大； 1 消费客户群体购买楼盘，城区居民购买大都为二次换房者，比较注重小区环境、户型。 乡镇购买户占多数，已成为兴化楼市不可忽视的客户群体； 1 新城区开发小区相对比较重视 物业管理，但小区智能化配置有待提高； 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 1 销售的手段之一是首付在 30%， 70%余款可以全额按揭； 1 开发商对售楼处的样板房及样板区设置概念不足； 1 市场购房考虑因素：地段、价格、环境、配套等。 1 新楼盘的陆续推出，楼盘产品之间的档次化逐渐拉大。 四、在售楼盘现状分析： 4．． 在在 售售 楼楼 盘盘 状状 况况 售楼处分析 兴化 售楼处中，比较注重形象的多为外省开发商，并且均由代理公司进行销售，售楼处比较宽敞、整洁、明亮，售楼人员形象也较好，热情程度较高，相形之下，其它楼盘售楼处环境形象一般，有的甚至没有专业售楼处，售楼人员相关专业知识、对楼 盘了解程度、对待客户热情程度等都相对较差。 户型分析 在户型设计上，各大楼盘普遍倾向中等户型，销售也较好。 ☆ 主流户型分析 目前在销售楼盘主流户型为三房二厅一厨一卫，这在 兴化 较具代表性。 面积在 110— 140之间较多。 据了解，这种主流户型也是目前最畅销的户型。 ☆ 最大户型分析 最大户型在 130— 150平方米左右，以四房二厅一厨二卫和三房二厅一厨二卫的结构居多。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 ☆ 最小户型分析 最小户型在 60— 90平方米左右，一般是二房二厅一厨一卫。 绿化分析 ☆ 绿化率较高的楼盘 大多数开发商普遍对绿化很重视。 高 档楼盘绿化率都比较高，绿化率都在 30%以上。 ☆ 营造方式分析 绿化营造方式主要有庭前绿化、中心花园、屋顶空中绿化几种。 a、一般的楼盘都有庭前地面绿化。 b、档次较高的都配有中心花园。 配套分析 一般高、中、低档次的楼盘，基本配套有水、电表、有线电视，稍有档次的多配备防盗对讲机、宽带。 兴化楼盘的特色配套不明显，有 24 小时保安巡视、智能化、封闭式管理、远红外电视监控，等等， 业主分析 ☆ 业主职业构成 兴化城市不大，却人气鼎盛，但外地人并不多，所以一般楼盘也多是本地人消化。 在兴化，政府部门公务员、企事业 领导人和私营业主 、城乡居民 的收入相对较高，是买房的主要社会群体。 ☆ 业主年龄构成 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 从年龄结构分析，最多的一类为 40 岁左右的成功人士，消费能力较强，为改善居住环境而购房。 他们通常比较关心孩子的上学问题。 另一类为 30 岁左右，通常事业初成，开始考虑住房问题。 销售现状分析 在 兴化 ，目前 典型楼盘销售均良好（时代 嘉园、嘉鸿豪庭）， 目前销售情况喜人。 营销推广分析 在楼盘的宣传上，个性化楼盘不多， 整体推广 整合性、宣传力度 较强。 宣传媒体主要以 宣传 DM单页、 户外 、横幅、沿街罗马旗、 为主。 市民购买需求调查及购房原因 改善 居住环境为兴化消费者购房的主要原因，占 46%。 其次为给孩子买，占 24%，结婚用房、投资、其他因素分别占 11%、 7%、 7%，为父母买比例最小，仅为 4%。 市民购房需求调查综述 （ 1）大多数消费者购房是为了改善居住环境。 （ 2）目前兴化人以公交车为主要交通工具的很少，一般以自行车和摩托车为主。 （ 3）配套设施问题上，兴化人比较重视菜场、超市和学校，购房者一般通常很关注子女的教育问题。 （ 4）兴化人偏爱大面积的房子，一般要求一间卫生间，希望有独立的客厅。 （ 5）比较重视绿化，以庭前绿化和中心花园为主。 （ 6）价 格是真正购房者最关心的因素，购房考虑中档楼盘比较多。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 （ 7）兴化人一般要求普通物管即可，要求 24 小时保安站岗和智能化这两方面比较多。 兴化主要信息媒体： ☆ 兴化当地人最喜爱看的是《扬子晚报》、其次是《兴化信息报》、信息发布媒体《时代商情》。 房产信息相对集中媒体 ： 房地产信息量密集发布的媒体为：〈时代商情〉、〈扬子晚报兴化版〉〈兴化信息报〉。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 五、兴化在售楼盘调查表： 表一、 项目名称 新世纪嘉园 项目位置 兴化城北新村 开发商 兴化市新世纪嘉园房产开发公司 营销策划 无 建筑设计 扬州是建筑设计院 建筑面积 50000 ㎡ 规划用途 商住楼 建筑楼层 5 层 平均单价 2400 元 /㎡ 单价范围 23002600元 /㎡ 主力总价 28 万 开盘时间 （二期） 总户数 230（二期） 销售户数 180 户 销售率 90% 一次性 30% 售楼热线 05233255333 主力户型 120 ㎡ 银行按竭 中行 调查日期 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 综合分析 新世纪嘉园由兴化市新世纪嘉园房地产开发有限公司于 2002 年投资建设， 新世纪嘉园一露面便引起当地业界不小的震动。 浙江新世纪开发公司要为兴化人营造一个诗意般的家园。 无论是从景观的设计，还是从绿化的安排，每个细节之处无不充分体现了对人的关怀。 该园内 “九龙珠 ”景观别具一格，文化氛围营造得恰到好处，整个小区就是一个可 “居 ”可 “游 ”的诗意家园。 项目开盘后，立即得到了消费者的认可和青睐。 新世纪嘉园获得 “全国人居环境设计科技金奖 ” 表二、 项目名称 金城富康花园（三期） 项目位置 兴化市 楚水路南侧，长安中路西部。 开发商 兴化市金城房地产开发有限公司 营销策划 无 建筑设计 建筑面积 30000 ㎡ 规划用途 商住楼 建筑楼层 5 层 平均单价 2550 元 /㎡ 单价范围 25002700元 /㎡ 主力总价 30 万 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 开盘时间 （二期） 总户数 300（二期） 销售户数 200 户 销售率 70% 一次性 30% 售楼热线 05233259088 主力户型 127 ㎡ 银行按竭 中行 调查日期 综合分析 富康花园总体 占地面积 66880 平方米，开发多层住宅及商业房，计 10 万平方米。 设计风格 “源于欧洲，尊重个性 ”，建筑外墙材质采用以天然岩石为基座，清雅外墙涂料装饰线脚，为当地的最有价值楼盘，被当地市民认作是高档楼盘代表。 表三、 项目名称 幸福小城 项目位置 兴化市 昭阳西路 南 侧、经一路西侧 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 开发商 兴化市 星海置业有限公司 营销策划 龙行地产 建筑设计 泰州市建筑设计有限公司 建筑面积 330000 ㎡ 规划用途 商住楼 建筑 形态 多层、别墅、 价 格 多层： 1822 万一套；别墅： 3040 万一套 多层单价： 23002400（没有最终确定） 开盘时间 多层待定 总户数 320（ 限 多层 ） 销售户数 280 户 销售率 80% 一次性 30% 售楼热线 05233277222 户型 70 ㎡ —— 130㎡ 银行按竭 中行 调查日期 综合分析 幸福小城 是由兴化市星海置业有限公司投资建设，该项目客户定位准确，价格定位适中。 别墅价格定位适中，适于 兴化人接受。 该项目占地面积 266800 万 ㎡ ， 产品涵盖多层、私院别墅、公寓。 项目优势： 项目东临兴化市第一私立学校楚水实验学校，在兴化具有 四年的历史，升学率相当的高。 争取更大的限度让此成为一大配套卖点 ， 兴化是比较重视教育的。 价格优势， 普通多层总价高上 5 万到 10 万甚至 15 万的产品 ， 这样的产品有他奇特的诱惑力。 产品丰富多样。 项目劣势： 项目位于兴化老城区以南。 新规划的行政中心位于项目的东南侧两公里 处。 所以项目是处于新老城区的交界位置，配套 相 对不够老城区成熟。 热销中的国际华城多少的与 此项目 有着相 对较重合的客户群。