江苏大丰市新天地花园住宅地产项目可行性研究报告(编辑修改稿)

江苏大丰市新天地花园住宅地产项目可行性研究报告(编辑修改稿)内容摘要：

但土地拍卖和新开发的楼盘数量正在增加，该市 的房地产市场 2020 年变化较大，销售量和价格涨幅增长较大。 随着经济发展、收入增加， 2020 年起大丰市的房地产将会迎来一个蓬勃健康发展的阶段。 四、 消费者调查分析 为了使本项目更适应市场发展，满足大丰市当地居民的购房要求，我们对大丰市部分市民进行了关于住宅消费的市场调研。 （一）问卷调查的问题及汇总 对大丰市新的中心线商品房有投资购买 兴趣的意向 65%表示有兴趣购买， 25%表示可以考虑， 10%表示不买。 对住宅形式的选择 30%的人选择多层； 40%的人选择小高层； 30%的人选择联体别墅。 对开发区房价的预期 50%希望价格范围在 14001600 元 /㎡； 40%希望价格范围在 16001800元 /㎡； 10%的人 希望价格范围在 18002000 元 /㎡。 对付款方式的选择 25%的人选择一次性付款； 75%的人选择分期付款方式，并向银行按揭贷款。 对购买房子面积的要求 10%的人希望 90 ㎡以下； 30%希望 90110 ㎡； 35%希望 110130 ㎡； 20%希望 130150 ㎡； 5%希望 150 ㎡以上。 对房型的要求 40%的人希望房型为三房二厅二卫， 25%希望房型为三房二厅一卫，20%希望房型为二房二厅二卫， 15%希望房型为二房二厅一卫。 对各房间面积大小的选择 80%希望主卧面积在 16~18 ㎡， 20%希望主卧面积在 12~14 ㎡； 70%希望次卧面积在 12~14 ㎡， 30%希望次卧面积在 8~10 ㎡； 75%希望客厅面积在 20~25 ㎡， 25%希望客厅面积在 15~18 ㎡； 75%希望餐厅面积在 10~12 ㎡， 25%希望客厅面积在 5~8 ㎡； 80%希望厨房面积在 9~11㎡， 20%希望厨房面积在 5~7 ㎡； 75%希望卫生间面积在 5~6 ㎡， 25%希望卫生间面积在 3~4 ㎡； 85%希望阳台面积在 4~5 ㎡， 15%希望客厅面积在 2~3 ㎡。 对建筑外立面风格的选择 40%希望是欧式风格的， 50%希望是现代风格， 10%希望是中式风格。 对建筑外立面颜色的选择 50%希望是白色的， 35%希望是黄色的， 15%希望是红色的。 对建筑外立面材料的选择 65%希望用面砖， 35%希望用涂料。 1对屋顶造型的选择 50%希望坡顶式， 25%希望平顶式， 25%希望飘带式。 1对阳台形式的选择 55%希望是封闭式， 45%希望是敞开式。 1对窗台造型的选择 65%希望是落地窗台， 20%希望是普通窗台， 15%希望是六角窗台。 1对窗框材质的选择 65%希望用塑钢， 35%希望用铝合金。 1对阳台造型的选择 60%希望是弧形， 40%希望是方形。 1对小区采用哪种供气方式 85%希望是管道煤气， 15%是瓶装液化气。 1在购买商品房时，考虑哪些因素 70%主要考虑交通和环境因素， 60%主要考虑生活配套， 60%主要考虑地段， 50%主要考虑教育配套， 55%主要考虑房价和房型。 总体上人们都希望小区周边交通、生活配套、教育配套比较完善，因此对这些因素考虑的多一点。 1对绿化形式的选择 45%希望是草坪， 20%希望是树木， 35%希望是花草灌木。 1喜欢的环境景观要素 40%希望有喷泉、花坛， 25%希望有雕塑和围廊， 20%希望有景观、水池。 希望的小区配套设施有哪些 55%希望有医疗中心和小型超市， 20%希望有会所和网球中心， 35%希望有健身房， 20%希望有小 型幼儿园和垃圾集中处理站。 2希望的小区休闲设施有哪些 40%希望儿童乐园， 50%希望有休闲和健身步道， 20%希望有摇椅、秋千。 2希望小区有什么样的智能化服务 70%希望有智能网络系统， 45%希望有 LED 滚屏显示系统和背景音乐广播， 50%希望有智能卡。 2希望小区有什么样的物业服务 50%希望物业智能化、家政物业管理、绿化服务，可视对讲装置， 60%希望有闭路监控系统， 40%希望能 24 小时服务和维修服务、清洁服务，35%希望有餐饮服务。 2希望小区有什么样的保安服务 60%希望有 防盗、防火报警系统， 55%希望有中央呼叫系统和室内求救报警系统， 45%希望有 24 小时电子巡更系统和单元入口防盗门。 2准备投入的购房资金 40%希望投 0~17 万元， 40%希望投 17~20 万元， 15%希望投 20~23 万元， 5%希望投 23~30 万元。 2是否有向购买 70%有意向， 30%无意向。 （二）问卷调查的分析 选择在此置业的客户对小区的认同因素依次为：环境好、距离近、户型合理、付款方式、价格、升值潜力，比例依次为 70%、 50%、 50%、 20%、 20%、 15%。 从以上问卷 调查汇总中，我们可以看出大丰人对多层、小高层、别墅都比较能接受，不再局限在以前的平房中和自建的房子，说明大丰客户希望居住条件能更好；大多数居民期望房价范围在 1500~2000 元 /㎡；选择房型面积偏大型， 说 明市场需求的 是 中 等 价位 、较大 户型 、 中 低 档次房子 ；接受向银行按揭贷款方式买房，说明大丰居民的支付能力增强了；随着大丰客户购房观念的不断改变，他们对产品的综合质量要求也越来越高。 第四章 项目开发经营优势点与机会点分析 一、房地产投资项目开发经营机会形成模式 经营机会的实质是寻求、识别、把握企 业可进取的市场空间。 经营机会是外部市场、环境条件中的有利条件的综合态势与企业本身优势的结合。 经营机会转化为项目个性以后，即成为在激烈的市场竞争中项目的优势点、竞争点、卖点。 二、 项目开发经营优势点 本报告一、二、三部分对该项目作开发经营环境分析时，已作了许多讨论。 现对该项目真正的、突出于新天地住宅市场的优势点集中如下。 （ 1）项目开发经营期几年内相关的经济大“势”。 ①国家宏观经济处于上升繁荣期，恰恰是本项目的开发经营期。 ②住宅业房改、金融、投资、财政、市场管理等政策逐步到位，住宅业将面临有利的政策法规 环境。 ③置业意识 —— 古往今来中国文化观念的组成部分，已经重新泛起，并将成为全社会占主导地位的消费观念。 全社会小康后的家庭消费将首先集中在住房条件的改善方面。 （ 2）项目的区位优势与地段优势及其发展空间与规模 ①新天地花园的自然环境，在江苏省大丰市得地独优； ②新天地花园可作为经济技术开发区、企事业单位人员，私营、民营企业家理想的生活基地； ③新天地花园占地近三百多亩，规模大，是置业的理想地方。 （ 3）项目公司企业领导核心与公共关系状态。 ①项目开发公司领导核心可实行新组建的班子，在人事、财务管理等方面 可实行 全新的体制， ②项目开发公司领导层经营思想应以营造精品品牌，为江苏省大丰市人民作出贡献。 上述这些优势点的正确运用，有利于为开发项目打造良好的基础。 三、项目开发经营机会点 （ 1）人口众多，私营，民营企业今年来不断增加，收入水平持续增加，加之开发区的大规模建设活动，使得整个大丰市的房市较为活跃，有利于新项目的上马开工。 （ 2）项目区域位置紧邻市中心，自然环境得天独厚，加之其成本较市中心同类物业便宜，而且近年来，开发区有大规模的开发建设，整个区域内的基础设施，市政设施不断完善和健全，这就更有利于新 的项目未来的前景，而且整个大丰市的潜在购买力也是相当有分量的，这也正是项目的开发机会点。 （ 3）本项目目前交通状况较好，常新路将在年内完成通车，到时候小区的交通将相当便捷，而且物业的增值可能性是显而易见的。 （ 4） 2020 年南翔路拓宽和盐通高速建成通车将牢固确立项目所在区域的优势和不可替代性，新天地花园销售将适逢其时。 第五章 项目定位 面对竞争激烈的房地产市场，公司要建立自己的品牌与形象，就必须长、短目标兼顾，为实施品牌战略，在本项目定位时，须将区域，交通环境、配套设施，人文文化等各种因素综 合考虑。 一、目标市场定位 新天地花园虽位于经济技术开发区，但紧邻市中心，这决定了主体目标对象为大丰市的中高层消费群。 消费群界定 （ 1）行政事业单位和科研教育单位人士； （ 2）民营或私营企业家或个体老板； （ 3）来大丰市经济技术开发区投资的企业人士及其管理人员； （ 4）富裕居民购房和二次换房的需要； 年龄判断在 30－ 45 岁 购买目的比例依次判断为：纯自住、自住兼投资型、其它。 二、产品定位 根据对项目周边环境及物业市场的调查分析，将项目定位为中高档次，这是基于激烈竞争的市场状况以及项目所处 的环境和区位为前提而作出的明智决策 ,主要原因是 : ； ； ；。 代的优势。 （产品定位的具体建议见第六章项目开发建设建议。 ） 第六章 项目开发建设建议 一、项目总体规划建议 由于项目开发周期较长，在规划设计中既要立足现实，又要着眼未来，充分体现可持续发展的策略，建议在总体规划设计中，将地块分成若干个相对独立的 功能组团，以利于分期开发，每一组团可根据开发时的市场情况进行单独设计。 总体规划中应尽可能兼顾到本地块的周边环境，尤其要注意项目建成后的周边景观以及社区人员的视觉效果。 突出环境设计的宗旨，以“绿地中的公建”和“公建中的绿地”两个手法营造两个中心，形成集中景观，有效利用土地，发挥投资潜能，突出 21世纪居住社区的整体特色。 总体上来说，新天地花园的规划方案中建筑单体设计采用灵活的户型和变化的立体效果。 虽然大丰市私家车相对不多，但在规划上，建议在小区的交通方面，充分做到人车分流并且规划好停车位。 在设计规划上，建立“城市 —— 社区 —— 小区 —— 组团 —— 院落 —— 家庭“ (如上图所示 )的尺度序列，综合考虑内外交通，公共设施，行政管理，环境保护，技术经济要求，合理布局，站在城市的高度看社区建设，为居民创造与城市完美和谐的居住环境。 小区总体规划布局 小区空间结构可以概括为“周边围合、中心绿化”，“三轴一环六组团”。 “周边围合”是指小区东、南、北三面以商业界面临路，将噪杂的城市交通干道与小区的内部空间分开。 既为小区内部创造安宁、舒适的居住环境，又以完整、统一的商业建筑形象面对城市交通干道，为城市的视觉形象 增添层次。 “中心绿化”是利用原有水系，形成完整内庭水景绿化，将中心绿化、组团绿化，以及道路绿化有机统一起来，避免绿化的分散，从而提高绿化的使用价值，再点缀以低层的别墅及会所等。