财富广场商业规划报告书-财务综合(编辑修改稿)

财富广场商业规划报告书-财务综合(编辑修改稿)内容摘要：

hopping mall 是集购物、休闲、餐饮、娱乐、商务等多种商业业态为一体的新的商业业态，其各业态的组合、区域划分、面积配比是否科学、准确，以及各业态的经营方式是否相互配套和协调将直接影响到项目的后期经营、管理及持续发展。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库 ， 月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库 ， 月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十 家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 shopping mall 的运营具有统一管理、分散经营的管理特点。 管理者对其实行统一的集中管理，有组织进行 日常运行、物业管理、进货和促销活动等；经营者不参与管理，定期向店铺所有者交纳租金，向管理者交纳管理费；店铺所有者和管理者不参与经营。 针对SHOPPING MALL 的运营特点，结合本项目的具体情况，我们设定本项目各业态的组合、区域划分、面积配比和经营方式，确保各业态相互带动、客流资源共享、经营方式科学、满足项目定位要求，追求项目运营的最好效果，实现本项目的发展战略目标。 室内步行街作为项目的内部空间骨架，将本项目内各大主力店、专业店、品牌店、餐饮店、娱乐、休闲、设施等有机地串连在一起。 各类业态店铺在围绕室 内步行街排布的同时，充分考虑到项目每个区域的商业价值和各业态之间的相互关连、带动，以及对整个项目的形象支撑、招商要求、面积要求、物业要求及经营、管理的特点等因素。 一、主题百货 （一）经营方式 引进 1家国内知名品牌百货主力店，独立经营。 如引进王府井、新玛特、银座、太平洋百货、百盛等。 （二）区域位置及面积规划 百货主力店规划在项目 1～ 4层的东南角，面积约 20xx0m178。 左右。 依据 （ 1）知名品牌百货店的进场，可以促进本项目物业的保值和升值，以利于正常回报，包括对政府稳定 税收资源以及提升项目形象都有积极的作用。 （ 2）主题百货店作为本项目的核心主力店。 主题百货店强大的聚客功能能极大的带动项目 1— 4层整体人气和客流的合理流动，延长顾客在项目停滞的时间。 （ 3）百货店作为一个商业业态，标准规模面积应在 2万 m178。 左右。 国内大部分知名百货店均在 2万 m178。 m178。 之间。 本项目规划 2万 m178。 的主题百货，有利于成功招商。 （ 4）东南角属于本项目中心区域（一、二期综合考虑），且临主干道北海路，面对人民广场，项目视野良好。 （三）物业产权：物业分零销售产权，采用 10 年返租， 物业整体租赁给国内外知名品牌百货经营。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库 ， 月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库 ， 月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十 家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 （四）收益方式 A 收取固定租金。 B 通过百货经营提升物业价值，实现物业升值。 （五）定位 经营定位 中、高档时尚品牌。 定位依据 （ 1）充分利用本项目规模大、功能全的优势，科学处理与项目中各品牌专卖店、个体专业店的错位经营，全面提升主题百货与市内现有同业态商场的综合竞争力。 （ 2）以中、高档的定位来全面提升和显示本项目的整体定位水平和项目整体形象。 给消费者强大的吸引力，带动项目的整体人气。 （ 3）提升本项目室内步行街 各品牌专卖店的经营定位，带动各品牌专卖店、各个体专业店的经营，确保本项目整体运营成功。 （ 4）是本项目主要的购物功能的需要。 （六）目标客层 目标客层：高级白领、成功人士、政府公务员和高收入、高消费的中青年消费群体。 中青年消费者，因为他们拥有较高的收入水平，受过良好的教育，容易接受前卫、新鲜事物，并且目前我国人口的年龄结构中，年轻人占的比例最大，消费意识与观念较其他年龄段消费者更强，他们是 21世纪前 20年的消费主体，在价值取向、生活观念、消费习惯、消费方式等方面都具有明显的多变性、前卫性特 点。 他们是新世纪中国消费革命的先行者，对高档、时尚消费品的消费欲强烈，不仅引领消费潮流，而且是最活跃的消费群体，对社会消费趋势有着导向作用、示范作用。 二、生活超市 （一）经营方式 引进 1家国内、国外知名的大卖场品牌，如大润发、乐购、家世界、北京华联、物美等。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库 ， 月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库 ， 月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十 家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 （二）区域位置及面积规划 设置在项目的地下 1层，营业卖场及配套总面积约 20xx0 m178。 依据 （ 1）大卖场超市是一种能对居民日常生活发挥作用、扎根于社区市场的商业形态，能够满足大众消费，适合于各消费档次，满足顾客 “ 求便 ” 的心理需求，是最聚集人气的主力店 ,是本项目核心主力店之一。 （ 2）竞争需要。 未来零售市场的竞争将更加激烈，本项目的经营成功取决于各主力店、次主力店的经营成功。 对本项目大卖场超市经营构成直接竞争的是中百佳乐家大卖场及将建成投入市场的易初莲花大卖场。 中百佳乐家大卖场现已在本区域市场内开门迎宾，已形成了一批属于自己的基础顾客群体，具有先入为主的竞争优势，易初莲花大卖场凭借其品牌知名度和规模较大（易初莲花大卖场标准综合超市面积在 2万 m178。 左右，超内面积一般在 8千 m178。 至 1万 m178。 ），也会在市场竞争中占有一席 之地。 本项目大卖场超市在未来的经营中必须要具备一定的规模，加盟合作者必须是国内、外知名的品牌连锁超市。 （ 3）招商要求 近年来，由于商业地产的火爆发展，国内、外品牌连锁超市大卖场在选址、合作条件方面已发生巨大转变，由早期主动寻求合作者变为被动邀请进行合作者。 这种转变，使品牌连锁超市大卖场在与商业地产开发商、物业产权所有者的合作谈判中占据主导地位，将商业地产开发商、商业物业产权所有者推向被动地位，并且双方合作条件对品牌连锁超市大卖场越来越有利，更多的义务、更多的市场风险由商业地产开发商、物业产权所有者 来承担，使招商难度越来越大。 在合作条件中，国内一线品牌（如大润发、好又多等）连锁超市大卖场开店的面积均要求在 m178。 2万 m178。 （ 4）开发商项目运营的战略目标要求。 本项目的战略定位要求通过项目的地产营销收回项目的投资并实现基本的地产销售利润。 大卖场超市设在 B1层，既方便和满足了消费者购物的便利性，且旺盛的人气势必然带动和提升 B1 层小商品市场区店铺的价值，促进商铺的销售。 这符合 地区商业地产销售的市场特征和商铺投资者的投资心理（本地区投资者购买商铺时优先选择的层数为 1F、 1F、 2F）。 （ 5）功能要求。 是本项目主要购物功能之一。 （三）物业产权：开发商自留商业物业，将物业整体租赁给国内、外知名大卖场超市品牌。 （四）收益方式 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库 ， 月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库 ， 月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十 家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 A 收取固定租金。 B 通过超市经营提升物业价值，实现物业升值。 C 进行资本运作。 （六）目标客层 大卖场超市的目标客层为本项目辐射区域在 1— 5公里范围内的居民、学生以及休闲娱乐人士，核心客层为家庭主妇、学校学生、人民广场旅游观光、休闲人士。 三、专业店 （一） 3C店 经营方式：引进 1家国内知名的数码、通信、家 电卖场。 区域位置及面积规划 （ 1）设置在项目 3层的西北角，面积约 5000 m178。 （ 2）依据 A 项目业态定位要求。 本项目的业态定位为 shopping mall，需要各种专业店的入驻。 3C店作为专业性强的专业店，符合项目业态定位的功能组合要求，满足消费者家电、 IT、通讯产品的消费需求。 B 3C店选址的要求。 作为专业店经营， 3C店在选址上特别注重项目的交通条件、通透性、营业面积等因素。 一是由于经营的商品专业性强，消费者大部分是有目的选购，二是由于经营商品的物理特性要求（单件 商品体积大）以及商品进出量大。 C 项目整体运营的要求。 由于 3C店专业性强，人气很旺，将其设置在本项目的东北角的顶端位，它带来的顾客资源能够带动项目整体人气。 同时，如此规模，在 市具有绝对的竞争优势。 D 是本项目主要的购物功能之一。 物业产权：物业整体销售或自留，用于整体租赁。 收益方式 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库 ， 月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库 ， 月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十 家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 A 产权销售，实现房地产收益。 B 租赁，收取固定租金并实现物业升值，进行资本运作。 参考目标品牌：国美、苏宁、三联、大中、灿坤等。 目标客层 市内所有消费 家电、 IT、通讯的客层。 （二）运动用品区 经营方式：引进 1家国际、国内知名运动店 区域位置及面积规划 （ 1） 设置在项目的 3层西南角，面积约 20xx m178。 （ 2） 依据 A 项目业态定位要求。 本项目的业态定位为 shopping mall，需要各种专业店的入驻。 作为商品属性较统一的专业店，符合项目业态定位的功能组合要求。 B 运动用品店选址的要求。 作为专业店经营，运动用品店在选址上比较注重项目的易达性、通透性以及经营者自身品牌因素。 一是由于经营的商品属性统一，商品 展示必须充分利用物业具备的各种因素条件，在商品统一的基础上，彰显不同商品的独特个性。 二是消费者有目的选购和随机购卖的比例大致相当。 C 项目整体运营的要求。 由于运动用品的时尚属性、专业性因素，人气较旺，特别是学生、中青年、休闲人士喜欢光顾，将其设置在本项目的西南角的顶端位，它带来的顾客资源能够带动项目整体人气。 同时，如此规模，在 市具有绝对的竞争优势。 D 是本项目主要的购物功能之一。 物业产权：物业分零销售，经营权返租， 10年后开发商回收产权。 收益方式 A 实 现房地产收益。 B 收取固定租金。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库 ， 月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库 ， 月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十 家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 参考目标品牌：运动 100、名品运动城等。 目标客层 目标客层为学生、中青年、休闲人士 运动服饰能充分展现青年人的蓬勃向上的青春气息，深受青年人的喜爱，同时也较符合青年人活泼的特性；运动器具、休闲器具正好能满足休闲人士运动、健身的需求。 （三）珠宝城 经营方式：引进 1家知名品牌连锁店 区域位置及面积规划 （ 1）设置在项目的 1层西南角，面积约 1000 m178。 （ 2）依据 A 项目业态定位要求。 本项目的业态定位为 shopping mall，需要各种专业店的入驻。 珠宝城是经营的商品属性较统一的专业店，符合项目业态定位的功能组合要求。 B 珠宝城选址的要求。 作为专业店经营，珠宝城在选址上比较注重项目的交通条件、规划布局区位的独立性以及经营者自身品牌因素。 一是由于经营的商品属性统一，属贵重商品，其展示必须充分考虑商品价值高、安全保障要求高、消费者挑选习性、服务员服务方式和要求等因素。 二是消费者大部分是有目的选购。 C 项目整体运营的要求。 由于珠宝商品的时尚属性、专业性因素以及服务特性，将其设置在本项目的西南角 的顶端位，能很好地与主题百货、精品。