财务培训：资产评估工作操作规范(编辑修改稿)

财务培训：资产评估工作操作规范(编辑修改稿)内容摘要：

合造价和单方造价，用来比较计算其他同类委托评估资产的建安工程造价和单方造价。 以计算出来的工程造价及单方造价为依据 ，采用类比法分别对各种结构的房屋建筑物的具体施工用料、层高、檐高和装修等方面的情况进行调整计算。 前期费用和其它费用主要包括： 规划管理费 、勘察设计费、建设单位管理费、招标管理费、质量监督费 、合同鉴证费、安全监督管理费、工程监理费、 抗震技术 20 审查费、 白蚁防治费、墙体材料基金、消防设施配套费等。 各地的 前期费用和其它费用都不一样，具体评估时，评估人员要 根据当地的费用标准计算。 资金成本按正常建设工期和评估基准日正在执行的同期固定资产建设贷款利率计算。 假定建设期间工程投资为均匀投入，其计算公式为 :资金成本 =工程总造价建设期贷款利率 (1/2)。 贷款利率根据具体房屋正常施工工期分别计取。 (2)成新率的确定 建筑物成新率的测算采用使用年限法和打分法两种方法，并以打分法为主，最后综合确定建筑 物成新率。 以估测出的建筑物尚可使用年限占建筑物全部使用寿命（年限）的比率作为建筑物的成新率。 用公式表示即为 : 建筑物成新率 =建筑物尚可使用年限247。 （建筑物实际已使用年限 +建筑物尚可使用年限） 100% 依据建筑物成新率的评分标准，包括建筑物整体成新率评分标准，以及按不同构成部分的评分标准进行对照打分，汇 总得出建筑物的成新率。 根据原城乡建设环境保护部 1985 年 1 月 1 日颁发全国统一的《房屋完损等级评定标准》和《鉴定房屋新旧程度的参考依据》以及《房屋不同成新率的评分标准及修正系数》进行现场技术鉴定。 根据上述标准，按房屋的结构、装修、设备等组成部分的完好和损 坏量程度，划分为 5 个等级：（ 1）完好房；（ 2）基本完好房；（ 3）一般损坏房；（ 4）严重损坏 21 房；（ 5）危房。 各等级均对应有相应的成新率范围及标准。 用打分法估测建筑物的成新率按下列数学式进行： 成新率 =结构部分合计得分 G+装修部分合计得分 S+设备部分合计得分 B 式中： G为结构部分的评分修正系数，取 S为装修部分的评分修正系数 , 取 B为设备部分的评分修正系数 , 取 使用年限法权重取 , 打分法权重取 , 加权平均确定建筑物成新率 , 则： 成新率 =使用年限法权确定的成新率 +打分法确定的成新率 (3)计算评估值 根据 测 算出的重置价值和成新率，逐一 计算评估值。 (4) 房屋建筑物类在建工程 房屋建筑物 : 获取 房屋建筑物预算资料 ， 已付 工程 款 凭证 计算评估值并调整负债 评 估值 =房屋建筑物 重置价 值 形象进度 (%) 负债（应付） =房屋建筑物 评估值 已付 工程 款 按固定资产评估 查明是否欠付 工程 款、工程款未在负债方反映，如有相应调增负债 4. 撰写评估技术 说明 评估人员要完成各自负责范围内各项 建筑物 的清查、核实、评估 技术 说明的撰写 ， 说明要符合财政部 91号文件的要求。 评估技术说明中对盘盈、盘亏资产、 待报废资产、 抵押、担保事项、各类资产贬值及增值的原 22 因 或其它重要问题 要在特别事项中予以说明。 三、房屋建筑物评估 工作底稿资料 1. 房屋建筑物评估申报明细表； 2. 房屋建筑物概况的书面说明； 3. 房屋所有权证 或当 地政府房管部门出具的产权证明； ； 5. 房地产抵押合同和清单； 6. 在建项目立项、审批文件，主要有立项批文、建设用地许可证、房屋规划许可证、开工许可证、施工许可证等。 7. 当地现行建筑、安装工程概（预）算及费用定额中相关资料复印 件 ； 、机械台班费、材料价格； 9. 当地现行有关报建费用（工程 前期费用和 其它费用 ）规定； 10. 近期完工的主要房屋建筑物决算资料及有关图纸； 11. 近期主要房屋建筑物大修状况资料； 12. 主要评估对象 帐面 原值构成分析 资料 ； (建筑物或构筑物 )项目内容及有关工程进度等方面的资料； 14. 在建工程 (建筑物或构筑物 )帐面价值的明细构成及支付工程款的情况。 用市场法评估， 有 三个以上的相同或类似的评估案例，当地经济发展情况和房地产市场价格资料； 用收益法评估， 有 房屋建筑物的收益状况及收益额，当地经济发展情况和房地产市场未来的发展趋势 ； 17. 评估对象所在的区位条件、开发程度、工业集聚状况和前景 资料 ； 资料 ； 19. 交通状况：机场、车站、长途站、公路干线距离； 23 20. 基础设施及文化娱乐设施状况资料； 21. 自然环境及生态环境等方面的资料 ； 22. 房屋建筑物帐面 价值核对情况说明 ； 23. 房屋建筑物现状鉴定表； 24. 房屋建筑物拆、 改、扩建情况的资料； 25. 房屋建筑物清查核实及调整情况说明 资料； 26. 房屋房产 证面积与 核实面积情况说明资料； 27. 房屋建筑物 盘盈、盘亏 情况 说明 并盖公章 ； 28． 计算中使用参数的取值 、 计价标准 资料 ； 29. 评估过程中遇到 的 重大 问题及解决措施； 30． 评估技术说明初稿； 31. 评估结果及说明的复核 意见； 机器设备 评估 一、 机器设备 数据资料的收集 ； 2． 企业设备总体情况说明 (1)设计生产能力、实际生产能力、达不到设计生产能力原因； (2)产品的工艺流程及工艺的先进程度； (3)设备 日常管理制度、 维修保养情况 等 ； (4)设备的分类 管理 情况； (5)主要 重点设备简介； (6)工厂的环保情况、设备的安全状况、能源消耗情况、是否存在不符合国家有关环保劳动安全能源政策规定的设备。 24 ； 、设备的大修记录及技术改造文件、历年 精度 检测 技术数据资料及监测 说明 ； 5. 重点国产设备的定货合同、 设备使用说明及原始购置发票复印件； 6. 进口设备的购置发票、合同、报关单、说明书复印件； 7. 自制设备提供各种材料耗材量、单价，外购通用设备总体情况的简介，包括设备分类情况、技术水标准件的型号规格、数量、单价、设计费、管理费以及其它费用、加工工时等数据并核算自制设备的重置价值； 8. 近三年设备大修理、改造纪录，大修理设备合格验收单复印件； 9. 企业关 于设备产权的声明 ， 有无租赁使用、融资租入、有无抵押、担保资产等 ，如 有则提供具体明细及合同复印件； 10. 全部车辆的行驶证 复印件及当地购置车辆有关税费规定文件的复印件 ； 11. 报废设备、盘亏设备清单 、情况说明并加盖公章。 12. 盘盈设备的清单 、情况说明并加盖公章 ； 13. 在建工程具体内容 、订货合同、 实际完工程度； 二、 机器设备评估过程 (1)要求企业按规定申报并及时对申报的明细表进行检查； (2)指导企业相关资产管理人员对评估申报明细表进行填报； (3)解答企业相关资产管理人员提出的问题； (4)要求企业所填报的申报明细表与 基准日 资产负债表（经审计后的）进行核对，做到帐表相符。 25 (5)要求企业所填报的申报明细表 格式要符合要求、内容 要 规范、齐全，如设备的规格型号、制造厂家、购置日期、启用日期，运输车辆的车牌号、规格型号、制造厂家、已行驶公里一定要填全； 在建项目的帐面已付款额是否按“设备费”、“资金成本”、“安装费及其他费用”分别填写，设备的规格型号、制造厂家、开工日期、预计完工日期、完工程度等项目是否填全； (6) 如设备无设备编号、出厂编 号则请厂方临时进行编号，以免现场清查时重复； (7) 申报表中多台（套）同型号设备分开一项一项申报，便于评估人员现场操作； 2. 现场清查核实 (1)将申报明细表中帐面原值、帐面净值汇总后与评估基准日的资产负债表核对，如不相符查明原因并作出说明； (2)分析资产构成 , 对不了解的设备向专家咨询 , 结合企业提供的重点设备清单确定重点设备 , 制定现场清查及鉴定计划（时间计划、鉴定要点等）； (3)根据设备编号对设备进行逐台清点； (4)通过察看设备标牌核对设备名称、型号、规格、制造厂家、出厂日期、出厂编号等内容，如实物与申报资料不符在清查表中作出记录，如出入较大查明原因，作相应处理，重大调整需企业作出书面说 明； (5)观察设备现状及使用环境并向设备管理人员、设备操作人员了解设备的目前使用情况、设备最近大修理、改造情况，如设备目前使用情况不好、闲置或处于待报废、报废状况应在申报表中注明； (6)对于申报表上有而现场没有的设备，按盘亏处理，应在申报表中注明，并要企业出据说明并加盖公章；对于申报表上没有而现场发现的盘盈设备，首先应查明原因，确定为真实的盘盈设备后，根据不同的评估目的，确定盘盈设备是否属于评估范围内，如属于则要企业出据说明并加盖公章； (7)通过向设备管理人员、设备操作人员了解、观察、查阅有关可以作为依据的技术资料（如：技术说明书、 26 企业对设备的定期精度检测数据资料等）或采取其他技术手段对设备的现实状态作出判断，并作出必要的文字记录； (8)对重点设备、车辆填写机器设备技术鉴定表及运输设备技术鉴定表； (9)获取与判断成新率相关的信息和资料，对重要的信息和资料应留下书面记录（文字记录、图片、复印件等）； 对于 可以用年限法计算的设备： 了解其经济使用寿命、实际已使用年限、开动率等资料，另外还要了解实际使用中可能对使用寿命产生影响的个别因素，以作出调整； 对于 可以用测定损耗的方法计算的设备： 用可行的方法获得其损耗情况 ,测定设备严重磨损或损耗，检查设备加工的工件是否能达到工艺要求等； B. 功能性贬值资料 了解可能引起功能性贬值的各种因素，如技术进步，出现了新的、性能更优的设备，使原有设备功能相对落后，产生贬值等情况； C. 经济性贬值资料 了解可能引起经济性贬值的各种 因素，如产品改型更新换代、产品滞销而引起设备利用率降低或闲置等情况； (10)获取与计算重置成本相关的信息和资料； 目前可以在市场获得的普通国产设备：可在现场工作结束后了解通过市场询价获得其市场价格； 目前市场已不销售的普通国产设备：应了解目前替代产品的情况、价格、技术及功能方面的差异； 进口设备：取得进口合同及报关单复印件； 老旧进口设备：了解国内是否有替代 产品，替代产品的型号、规格、制造厂家、价格，以及技术性能、功能方面的差异； 自制设备：获取计算自制设备造价的有关资料，如：外购标准件的规格型号、数量、单价，各种材料耗材量、单价，应分摊的各种费用如管理费用、设计费、安装调试费、基础费、人工工资等费用及部分利润。 27 (11)从整体角度（一套设备、一条生产线、一个车间、一个工厂等）鉴定其状态（如：原设计技术指标、现技术指标、原设计能力、现达能力、维修保养情况、技术改造情况、能耗情况、安全情况、环保情况等），作出文字说明。 评估方法一般上 采用重置成本法 其计算公式如下：评估值＝重置价值成新率 (1)重置价值的确定 A． 分析确定重置 价值 的构成要素 普通国产设备的重置 价值 一般包括：设备的购置价、运杂费、安装费、基础费、其他取费（根据行业概算指标体系确定）、资金成本、税金等； 进口设备除上述费用外，还包括进口从属费用：国外运费、国外保险费、关税、增值税、银行手续费、 公司手续费、海关监管手续费等； 运输车辆的重置成本包括：车辆购置价、车辆购置附加费、牌照费等（根据当地规定确定）。 B． 重置 价值 的计算 设备的购置成本的确定可采用： 市场询价 类比法 核算法 运杂费、安装费、基础费、其他取费可采用行业概算指标确定 ； 国外运费、国外保险费、关税、增值税、银行手续费、公司手续费、海关监管手续费等按有关规定确定。 (2)计算成新率 机器设备成新率的测算采用使用年限法和鉴定法两种方法，并以 鉴定 法为主，最后综合确定 机器设备 成新率。 28 以估测出的 机器设备 尚可使用年限占 机器设备 全部使用寿命（年限）的比率作为 机器设备 的成新率。 用公式表示即为 : 机器设备 成新率 =机器设备 尚可使用年限247。 （ 机器设备 实际已使用年限 +机器设备 尚可使用年限）。