江宁淳化商业街b地块价值分析及市场前景研究分析报告(编辑修改稿)

江宁淳化商业街b地块价值分析及市场前景研究分析报告(编辑修改稿)内容摘要：

作，通过 吸纳外来资本、民间资本，形成多元化投资主体，构建风险和利益共担的投资格局。 以发展环境的优化促进 形成人流、物流、信息流、资金流的群聚效应，从而加快淳化融入东山新市区的步伐。 （三） 地段 等级 ：地处改道后的 104 国道南侧，老商业街的东侧，是淳化的未来商业中心和密集型住宅所在之地，属 淳化街道的黄金地段。 （四） 四至状况 ：东至淳化中小学（淳化小学即将搬迁至中学旁），西至老商业街 ，南至科学园附建小区，北离老 104 国道。 从临街状况下，其商业条件还是比较充足的，离老商业区和住宅区较近。 （五） 规划条件 ： 占地面积 108 亩 总用地面积 72175 平方米 总建筑面积 83479 平方米 土地用途 商业和居住 容积率 商业建筑面积 15479 平方米 住宅建筑面积 68000 平方米 拆迁费用 无（熟地） 从现有大规划方案可以看出： 此用地为中低层建筑。 建筑性质为商住两用地，对开发商的商业整合能力要求提高。 楼面地价 320 元 /平米，建安成本 600 元 /平米，作为当地政府合作开发类项 目，对各类规费相应减免，预计整体开发成本为 1000 元 /平米。 （六） 地上建筑情况 ： 淳化商业街地块从现有的规划看，项目为熟地。 但是其西侧紧靠现存的老城镇住宅区，如果项目开工后政府不对其采取拆迁，一方面影响了 B 地块开发后项目的整体形象，另一方面更为重要的是西侧老城区住宅不拆迁，难以带来充足的当地市场需求，而本项目当前的市场辐射力相对有限，因此，西侧老城镇住宅区的拆迁，对于项目本身的意义十分重大。 （七） 交通条件 ：目前淳化街道整体交通条件相对良好，但是对于卡在淳化入口处的 104 国道收费站严重的影响了当地的经济发展和 投资环境，也严重的影响了本项目的市场辐射力，因此本项目今后最大的机会点在于 104 国道收费站尽早拆迁，一旦拆迁，为本项目带来的项目升值是不言而喻的。 （八） 周边各种配套 ：规划建设的淳化商业街 B 地块，是将来淳化街道的核心位置，目前主要依附于周边老商业街的配套，但是一般小城镇建设的程序是新的商业街改造后必然会对老商业街进行重新规划，或拆迁，或整改，必然会产生新的商铺需求，而本项目的商业部分正好会弥补这部分需求。 同时满足老街改造产生商铺需求的还有本地块南侧的 C 地块。 远景规划 ：本项目处在淳化街道的黄金位置，在某种程度上 担当着淳化住宅和商业的“门面”、“门户”的作用，要改变和提升淳化的形象，必然要从旧商业街，发展新商业街，借用淳化与东山融为一体的大趋势，未来淳化街道以大学城为连接纽带，以新兴工业、制造业为发展后劲，在科学园、东山街道的辐射力作用下，逐步融入东山主城区，这一远景规划如果得以顺利实现，一方面可以充分挖掘淳化作为千年古城镇的文化特色，更为重要的是将与南京的半小时都市圈进行无缝接轨，成为继上坊之后东山辐射力作用的又一成果。 五、 B 地块住宅部分市场前景研究及土地价值分析 从现有大规划分析看，本项目的住宅部分是多层 住宅，由于受到土地使用、产权不清晰等因素的影响，售价基本上维持在 1500 元左右对当地市场才有相对的吸引力。 我们对江宁其他区域楼盘进行了走访式调查，并分别对其市场特点分析如下： （一） 江宁科学园片区天景山项目 ： （ 1） 产品形式和主要卖点 ：作为南京最大的拆迁安置房工程，天景山住宅小区的建筑形态为纯多层产品，面积范围在 50—— 130 平米，其中 80%以上是 80~120 平米的两房和三房，另有少量 80 平米以下的 小两房和 130 平米以上的四房。 天景山住宅小区在整体规划方面布局方正合理，各类商业、生活配套齐全，交通出行也十分方 便，对江宁周边乡镇的辐射力较强，一般江宁各乡镇的拆迁户对天景山小区的认可度较高。 （ 2） 购买人群特征 ： 80%以上的购买人群是政策性购房，另有部分是由于政府各方面关系，利用 相关 政策、人情而购买。 在 80%以上的政策性购买人群中，又很多的转手现象，主要接受对象是购买力相对有限的乡村非政策性购房者，城区中长线投资购房者。 （ 3） 产品价格特点 ： 由于天景山周边的项目包括义乌商品城紫金银座、莱茵东郡、书香名门二级市场在内，价格已经普遍飙升到 4000 元 /平米左右，而天景山由于 在产权的滞后性、景观的相对稀缺性等方面的原因，目前价格也普 遍在 3000 元左右，部分户型、楼层较好的产品也已经在 3500 元左右。 （ 4） 销售效果 ：作为政策性住房，作为城市进程的推动者，天景山住宅小区由于销售权掌握在政府手中，在销售上基本上是类似于早期的房改房制度，加之投资性购房群体的存在和蔓延，天景山住宅小区在市场边缘销售的产品长期处于供不应求状态。 （二） 淳化街道的住宅市场行情 ： （ 1） 区域房地产特征 ：除了部分疑似集资性盖房的小型楼盘（如 迎湖山庄）以 外，目前淳化街道地区没有常规的商品房项目上市。 主要是因为淳化规划建设的滞后性以及区域经济发展的孤立性造成的，目前虽然没有商品房在建 ，但是随着淳化街道的新规划以及江宁、南京城建、交通系统的逐步完善，淳化融入东山主城区的步伐越来越快，近几年，淳化土地的升值趋势已经给市场带来了很多的希望。 因此，对于淳化街道的房地产区域档次，虽然仍处在江宁区房产市场的谷底，但是由于大势所趋，淳化的房地产由萌芽向发展的转换将越来越快。 （ 2） 区域价格行情预测 ：对于常规的商品房而言，淳化地区由于没有商品房项目，其区域价格行情预测取决于两个因素，其一是以科学园临近淳化边缘的商品房或安置房为参照，综合各方面因素进行推算，其二是取决于当地市场的价格承受能力。 以天景山住宅 3000 元每平方为例，该楼盘在地理位置方面与周边的资金名座、莱茵小镇差别不大，仅仅是因为景观、品质的差别，以及产权证要 5 年后办好等差别，就便宜 1000 元 /平米左右每平方。 根据楼盘均价 100 分制评分规则，以莱茵小镇 4000元 /平方为标准参照，初步得出： 天景山住宅小区的价格为： 2960 元 /平米 淳化商业街 B 地块住宅的价格为 ： 1360 元 /平米 楼盘 景观 品质 交通 信誉度 成熟度 产权 莱茵小镇 15 15 25 15 15 15 天景山 10 10 20 12 12 10 淳化 B 地块 8 10 0 8 8 0 本价格推算为目前状况预测，不包含相关政策变化以及未来规划利好在内，如果情况发生变化，出现如收费站撤除，淳化快速融入东山等，则有可能在 1360 元 /平方的基础上上浮 200~500 元 /平方。 （ 3） 销售推广要求 ：随着淳化街道外来投资逐渐增多，外来企业、开发商参与合作开发，为淳化街道注入了新的活力。 包括本案在内的其他几个地块，要想顺利开发，顺利销售，除了当地政府给予充分的政策以外， 各个开发商的板块意识要非常强，要有在政府的指导下，联合将整体板块炒热的 意识，每个开发商自然能“分一杯羹”；淳化街道政府也需要非 常卖力，吸引外来投资，增加常驻人口，加强本地区的经济可持续增长。 （ 4） 未来市场及竞争态势分析（ 项目 SWOT 分析 ） 优势（ S） 劣势（ W） 项目价格优势十分突出 整体性规划的规模优势 集体用地开发，产权不够明晰，给市场的保障度不高。 区域的市场认同度基本上处于空白，不能在正规媒体进行营销推广，不能给市场足够的信任和信心。 项目交通瓶颈十分明显，收费站严重影响了项目的发展。 威胁（。