江南名仕园前期策划思路(编辑修改稿)

江南名仕园前期策划思路(编辑修改稿)内容摘要：

南香格 里拉： 3000 元 /㎡ 江南馨园： 2900 元 /㎡  楼盘的整体操作 本项目总建面积约 8 万㎡，拟开发为 3 栋高层，整体开发周期较长，定价应从全局出发，以实现整体利益为目标，不能单纯追求短期效益，这是经验丰富的专业代理公司在定价及控价过程中必须遵循的原则。 本项目定价应遵循低开高走、循序渐涨策略，操盘过程视市场变化情况，随时采取价格调控策略，逐步向利润最大化靠近。  本项目的开发成本与利润目标 在定价的时候，不管前期价格水平与成本相差多少，甚至低于成本，但最终目的均要求实现较好的利润率，甚至挖掘项目的最大利润空间。 翼虎顧問機構 YIHU PROPERTY CONSULT 前期策划思路 Tel： 07715657817 Fax： 0771562259 5657817 URL： . Email: pos tmas 4 除考虑以上因素外，本项目的产品特征、产品开发状况等也必须在价格定位所重视的因素之一。 （三） “可比楼盘量化定价法” 为制定一个合理的价格，我们除对项目进行定性描述的同时，还采取“可比楼盘量化定价法”作为本项目的定价参考依据。 经过调查分析，我们选取了“江南香格里拉”、“江南馨园”这 2 个最具可比意义及参考价值的楼盘进行量化定价。 由于影响楼盘的因素很多，不可能都被选择为楼盘定级因素，在进行了重要性排序和差异性选择后，我们筛选出 18 个因素，按重要性及影响力的高低，按照评估标准，确定每一因素及其权重分别为：位置 、价格 、配套 、物业管理 、建筑质量 、交通 、城市规划 、楼盘规模 、朝向 、外观 、室内装饰 、环保 、发展商信誉 、付款方式 、户型设计 、销售情况 、广告 、停车位数量。 权重越大，重要性及影响力就越高，反之亦然。 此 18 个因素，共分为五等级，分值为 5 分。 分值越高，表示等次越高。 经过综合素质评分，江南香格里拉得分： 分，江南馨园得分： 分， 本楼盘得分： 分，综合素质最高。 经测算，本项目的 均价为 3010 元 /㎡左右。 （四）住宅价格定位 综合以上因素，建议本项目住宅 起步价 2800 元 /㎡ ， 最低目标均价 3000 元 /㎡ ，实行低开高走策略， 后期期望拉升至 3200 元 /㎡左右。 三、营销推广思路 本项目 A 栋住宅为 94 年的烂尾工程，工程形象较差，客户对“烂尾楼”工程质量疑虑重重，户型设计相对落后，且户型内部修改余地不大，面对这样一个烂尾项目，翼虎公司具备丰富的烂尾楼营。