汉口写字楼波涛置业写字楼项目市场分析报告商业地产(编辑修改稿)

汉口写字楼波涛置业写字楼项目市场分析报告商业地产(编辑修改稿)内容摘要：

楼入住率为 65％～ 75％之间，入住率低于其它板块。 这主要是趋于写字楼老化，功能等跟不上现代办公需求。 板 块 租售率 建设大道金融一条街 85％ 取水楼至江汉北路 75％ 江汉路及沿江大道 70％ 解放大道沿线及武胜路 70％ 平均水平 75％ 项目产品建议书 重任所托 倾力以赴 第 10 页 物业特征分析 物业板块比较分析如下表所示： 项目 / 板块 金融一条街 取水楼至江汉北路 江汉路及沿江大道 解放大道沿线及武胜路 档次 甲级写字楼 一般档次写字楼 商住公寓楼 早期高档写字楼 形象 现代，气派 一般 商业外观 商业外观 规模 大而集中 小 大而分散 大而集中 配套 现代化，先进 一般化 不齐全 老旧 物管公司 深港派物业管理公司 本地物业管理公司 沿海物业管理公司 沿海物业管理公司 分 析： 从档次来看，表现出如下特征： ※ 甲级写字楼一般有极佳的区位、通达性，高品质的承租人，专业化管理，建筑材料好，租金具有竞争力，主要在金融一条街沿线 ※ 乙级写字楼：有较好的区位、管理、建筑材料和承租人，主要分布在金融一条街周边，如江汉北路沿线、解放大道沿线 ※ 其它写字楼房龄在 1525年左右，且占用率较稳定，经济上过时 , 无现代电脑系统 ,其附近新开发的写字楼项目安装了更好的设施，主要分布在甲级乙级写字楼周边 从配套设施来看，有如下特点： ※ 40%写字楼采用进口电梯 ,60%写字楼采用中外合资电梯。 ※ 40%写字楼一楼为大堂和金融证券机构 ,40%写字楼一楼为商业购物场所 ,20%写字楼一楼为金融服务机构。 ※ 70%写字楼以为地下停车位为主 ,30%写字楼以地面停车位为主。 项目产品建议书 重任所托 倾力以赴 第 11 页 写字楼市场需求分析 市场需求概况 从销售、出租情况来看，板块市场需求比较分析如下表： 板 块 板块特征 主要客户 建设大道“金融一条街” 金融一条街 ,高档写字楼密集 外资及合资企业的驻汉公司和分支机构 ,本地企业数量少 解放大道至武胜路 浓厚商业氛围 ,中高档写字楼 外地驻汉机构 /知名品牌代理公司及合资企业 取水楼至江汉北路 CBD辐射区 ,中档写字楼 中小私营企业 沿江大道及江汉路步行街 浓厚商业氛围 ,一般写字楼和商住楼 销售代理 /广告策划 分 析： ※ 建设大道金融一条街板块，建银大厦、国贸中心、瑞通广场、招银大厦、信合大厦等写字楼，入驻机构以外企为主，包括摩托罗拉、贝尔、西门 子、爱立信、柯达、爱普生，国内知名品牌企业包括海尔、万科、华为技术，大唐电信等； ※ 解放大道沿线板块，武商、武广、世贸、 SOGO 写字楼、 富商大厦 、 中原大厦 等写字楼，入驻机构以国内知名品牌驻汉机构和武汉本地强势公司为主，小部分包括知名外企分支机构； ※ 取水楼至江汉北路板块，良友大厦、凯盟大厦、登月大厦等写字楼，入驻机构以武汉本地创业阶段中小企业为主，少数外地驻汉公司分支机构。 ※ 沿江大道及江汉路步行街板块， 世纪大厦 、 港奥中心 、 正信大厦 、 中百商厦 等写字楼，主要以销售代理及广告策划机构等中小私营企业为 主。 项目产品建议书 重任所托 倾力以赴 第 12 页 市场需求特征分析 写字楼市场需求特征如下： ※ 承租人挑选写字楼的顺序喜欢从乙级到甲级，或从其它写字楼到乙级写字楼 ※ 写字楼市场的区域性不强，客户选择写字楼时一般从武汉市范围来看。 ※ 经济发展周期、产业结构变化、就业趋势对写字楼的需求产生很大影响。 武汉市就业人口中律师、会计师比例不高，而保险、金融、房地产中介行业就业人口多，对写字楼需求大。 ※ 目前写字楼市场需求不是很大。 之所以目前企业对写字楼物业需求不是很大，主要有以下原因 ： ※ 武汉不同沿海城市，对国际经济大潮感觉 比较迟钝，对入世亦是如此。 ※ 武汉市写字楼的存量比较多，非但如此，还有写字楼在开工、完工、待租，总供给大于总需求。 ※ 电梯数量少且速度慢、员工餐厅不能令客户满意。 一些写字楼在设计的时候，或迫于资金压力，或为了节约建造成本，或为了减少公摊面积，将电梯的数量压到最小，价格压到最低，这样就造成了日后物业管理的麻烦和使用上的不便。 ※ 大厦的停车位少，这几乎是所有写字楼都面临的问题。 将来，白领们开车上下班将成为一种习惯，车位数量将成为客户选择写字楼的重要指标。 ※ 客户对宽带网的建设也有了相当大的兴趣。 随着网络时代来临，客户希望新的写字楼能有宽带直接上网的服务和配套设施。 DDN、 ISDN 与光纤通讯等已经是必备的硬件设施。 一些高科技公司还要求有大型机房冷却装置，对用电量要求也明显提高。 ※ 商住楼的冲击也很大，商住两用的房子，价位相对于单作为办公用的写字楼来说要划算得多。 项目产品建议书 重任所托 倾力以赴 第 13 页 【三 项目调研分析】 项目资源调查分析 地理位置及交通 本案地块位于桥口体育馆路车站旁，临解放大道。 体育馆路车站有 30 余条公交车经过，距离汉口火车站约 15 分钟车程，距离天河国际机场约 30 分钟车程，交通十分便 捷 . 商务办公环境 项目周边范围配套资源较为丰富，商务办公环境比较成熟。 ※ 武广商圈、 CBD中央商务区及江汉一桥周边规划 SOHO商务居住区，将为写字楼项目带来潜在市场 ※ 银行证券机构较为丰富，有招商银行、农业银行、光大银行、工商银行等 ※ 酒店宾馆林立。 有蓝天宾馆、长江大酒店、亚洲大酒店、艳阳天酒店、西陵宾馆、宝丰宾馆等 ※ 娱乐、购物场所林立。 武广商圈、中山公园、中百仓储等 受 CBD 商务区和武广商业中心的辐射，商务环境优越。 另外大量中小企业的扎堆，极大地促进了周边商务氛围。 “据统计， 2020年 1— 3月，有 56家外地企业在武汉设立办事机构，其中注册资金 1000万元以上的大企业、大公司、大集团汉办就有 12家”（资料 来源于武汉市统计局）。 可见，区域商务办公环境逐渐成熟，有优越的发展前景。 项目产品建议书 重任所托 倾力以赴 第 14 页 3． 2 项目 SWOT 分析 优 势 （ S） 劣 势 （ W） 市政规划清晰，受周边商业区及 CBD辐射影响，且先于主 项目位置不在中心商务区内，只是在相对中心位置，地理优势不是很明显，给销售 要竞争对手新世界中心开发为发展商务办公物业提供空间 带来一定的阻力 现代先进的设计和规划，在使用率、功能及设备方面大大。