永州市零陵区朝阳奥林新城方案(编辑修改稿)

永州市零陵区朝阳奥林新城方案(编辑修改稿)内容摘要：

房销售价格涨 幅度 较 慢。 相比 07 年初商品房销售均价为 800— 900 元 /平方米 ， 到 07 年 10 月底， 零陵区 商品房销售均价为 1000— 1100 元 /平方米，同比增长 25%左右。 到 08 年 6 月底，零陵区商品房销售均价为 1100— 1200 元 /平方米。 相对于城镇居民收入而言，新建商品住宅的价格涨幅 持平 于 居民可支配收入涨幅，且低于 冷水滩 商品住宅价格涨幅。 国际经验认为，房价增长速度超过 GDP 增长速度的两倍以上，就会产生严重泡沫。 目前 零陵区 房价远离警戒线，房地产市场发展空间很大，供销均呈现增长态势。 商品房放 量 及规划设计 分析 通过具体分析御景豪苑、零陵文化村、旺角花园、迴龙塔小区、农机大厦、徐家井、圣世阳光、中信花园、阳光嘉园等楼盘的放量及销售时间，在近一年的时间内以上楼盘放量均到达 90%以上； 08 年 上半年推出的楼盘（如：世纪嘉园、滨江明珠、圣世嘉苑、翰林苑、鼎福家园等）在楼盘放量上均以达到 50%的业绩； 即将推出的楼盘（如： 垠地中山城、 BOBO 新天地、香水湾、玫瑰家园等）均 走规模化注重规划、景观设计， 零陵区住宅楼盘正朝规范、人性化发展。 需求决定消费。 消费者分析 零陵区商品房消费人群包括： 投资型消费人群、居家型消费人群、新婚夫妇、白领阶层、个体工商户、企业家、工薪阶层等，其中以工薪阶层以及个体工商户所占比例较高。 工薪阶层以及个体工商户对于住房要求较高而且对于购房事宜有较为清晰的选择标准， 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 消费较明智属于理智型消费人群，但该类群体拥有闲散资金充足，具有购房的支付能力。 同时该类消费群体对于文化底蕴有较高追求，在项目启动后运用合理的推广手段对于引导刺激其购买兴趣具有较大的推动作用。 因此 针对该类人群做相应宣传推广 ，确定合理的房价，把工薪阶层作为房地产市场购买的主力人群，这对房地产开发 项目 的 后期盈利 是很有利的。 竞争态势分析 零陵区现有开发楼盘 20 余个，有近 1000 余套住房上市销售，各楼盘在区位地段、交通、市政配套、小区设施、售价折扣上各有优势，且竞争较为激烈。 这对于目标客户群体购房而言有较为宽松购房选择空间及相关选择标准的可比性，从而导致目标客户群被局部分流。 各楼盘的优势竞争致使消费群体分散，为争夺目 标客户各楼盘推出优惠政策如折上折、精装修、送家电等。 从新开发楼盘情况来看，部分楼盘系有外地开发商投资开发，更加剧了零陵区现有房地产市场的竞争，同时也为本地房地产行业的发展引入新的发展因子，只有在竞争中谋发展，通过策略拟定、创新手法才能够在竞争态势日益明显的地产行业中谋得一席之地。 二、零陵区住宅地产 市场 发展趋势预测 （一） 目前房地产市场发展的有利因素 政府 重视 房地产行 业发展 ； 房地产法制建设不断完善 ；城区、乡 镇居民的可支配收入在不断增加 ；零陵区 房地产市场供求环境的发展 ； 宏观政策影响 （ 二） 市场 供求预测及价格分析 ⊙ 房地产供求预测 目前，居民住房消费的升级换代需求、外来人员购房总体上呈加速增长趋势。 受租赁市场日趋活跃的影响， 购房 投资 比例 有所增加。 未 来 几年，城镇建设和房屋拆迁的任务依然较重，拆迁带采的需求仍将是住房市场需求的重要来源之一。 因此，预计总体上住房 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 需求总量仍将保持增长。 ⊙ 价格走势分析 土地作为不可再生资源已经日益稀缺，随着城市空间的纵向发展，土地成本继续增加将直接影响商品房价格的上升；钢筋等建材价格的上涨，也使得商品房价保持上升趋势。 因此，商品 房 售 价将继续保持稳中有升的态势。 （三） 零陵 区房 地产市场走势的基本判断 ⊙ 房地产投资稳定增长 零陵区正值旧城改造，政府政策支持， 宏观经济快速发展，居民收入增长较快，为房地产发展提供了良好的宏观环境；其次我市各项城市建设速度将继续加快，从而推动房地产 投资 开发；再次，一些 外地 房地产开发企业进入， 也为零陵区房地产开发投资引入新的契机。 ⊙ 房地产市场仍将延续供需两旺的局面 供应将稳步增加： 零陵区目前新开发项目还未上市销售的项目有 5 个，近 500 套商品房将为零陵区商品房供应提供稳定条件。 需求仍保持旺盛势头： 从各楼盘累积客户资源来看，客户资源较为充足，且随着居民 收入增加，商品房购买需求将保持旺盛势头。 ⊙ 价格仍将保持 平 稳 增长 今年下半年商品房的价格将 持续平稳增长 ，不会出现太大的波动。 一方面， 商品房 供求形势继续好转，市场总体供求 趋于平稳 ，将抑制价格的大幅上升 ； 另一方面，供求没有失衡，仍然在合理的正常区间。 此外开发商拿地成本以及商品房品质的提升将会维持商品房价格的稳定 ； 因此总体上商品房的价格将会保持一定程度的稳定。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 项目定位 篇 第一部分 项目概述 一、项目基本情况概述 本项目位于零陵区河西工农路，总建筑面积约 6 万平米， 约 400 套 左右 ，户型以三房为主（包括小量两 房、复式）， 建议 面积在60— 140 平方米。 二、优势 ◎ 环境优势：项目位于零陵区河西狮子岭南端山麓，依山望水、空气清新、景色伊人，居家安静自然、生活恬然自得。 ◎ 地段交通：项目位于零陵区河西主要交通路线工农路旁，公交路线有： 15 路（烟厂 —— 大坝）；项目距 207 国道仅 2 公里，距零陵城区繁华商业地带驱车只需 10 分钟。 在建的火车南站及规划中的萍洲大桥、沿江西路都在很大程度上拓展了项目周边的交通路网。 ◎ 市政配套：零陵区河西属于次核心城区，项目周边主要配套有：工商银行、常德卷烟厂、河西农贸市场、朝阳派出所、市人民医 院（地区医院）、大拇指幼儿园、博雅实验学校、永州市七中、七小、湖南科技学院、朝阳岩公园、西山公园、狮子岭森林公园，完善的市政配套为项目营造了完善的生活居家氛围。 ◎ 尽善尽美的小区规划：亭台楼榭、休闲花园、绿树红花、建筑小品、唯美的建筑风格，尽显尊贵典雅的现代人文气息。 ◎ 户型设计：面积适宜、二房、三房、四房布局比例合理，动静分区、超大景观阳台、主卧飘窗、生活阳台设计，完美诠释现代 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 居家理念。 三、劣势 ◎ 零陵区片区经济发展程度不高，居民收入水平一般，对于中高档住宅消费需求有限，这对于项目销售造成了一定的难度。 ◎ 就目前情况而言，项目所在地位于次生城市地缘，区位交通在一定程度上不能突显绝对优势。 加之东风大桥封桥，也导致河西交通某些程度上受阻。 ◎ 项目周边辖区人口总数有限，总人数为 万，项目所在地片区受众人群有限。 ◎ 项目周边楼盘有：云天芙蓉广场、家家福商住楼，两个楼盘紧临项目本案，在一定程度上分流了项目目标客户人群，对于项目定价、价格调整上有一定的牵制性。 四、机会 ◎ 项目紧临常德卷烟厂（零陵分厂），其 在职员工多达 1500 余名，绝大部分具有购房支付能力，具有相当大的可塑潜力。 ◎ 项目具有一定规模，通过有效差异化策略宣传，对于迅速提升项目市场知名度、市场认知度具有一定的切实可行性。 五、。